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當地 | 地方政府錢不夠,漲地稅?還是關”公園”?

喬治亞州三大郡縣之一,位於南方都市亞特蘭大北郊的Cobb郡,因2019年郡政府預算不夠,郡委員會長Mike Boyce先生提出預案:要麼漲稅率,要麼削減公共設施的開支(例如:減少公園的維護,減少圖書館的開放時間)。

您站哪邊呢?

Wait, 您先別急著回答…

因為,這個問題並不是二選一這麼簡單,

這個問題也並非僅僅Cobb一個郡在面臨…

Cobb郡的情況,正在整個喬治亞發生

2008開始的經濟危機,使得很多政府相應縮減開支。房價低而抽稅低,像Cobb郡還曾經一度被迫降低稅率。辭退警察、關閉圖書館、減少社區綠化…

2013年以來,美國經濟大復甦,經濟風向標的房市很快走出低谷。表現得尤其明顯的是美國各大都市型城市,舊金山、紐約、西雅圖、休斯頓、洛杉磯、亞特蘭大…

各個政府也重新開始招兵買馬,大興土木!

上圖為位於Cobb郡的勇士隊棒球場

2018-2019可以算得上是一個分水嶺,結束10年經濟危機,代表著美國市場完全走出困境。很多政府都在想辦法調整服務,希望使社區整體能回到經濟危機前的”美好時光”。

Cobb郡,像喬治亞州其他大郡一樣,在2019年的財務預算中就提出了增稅計劃,以恢復到經濟危機前的道路維修水平,維持80個公園的良性運轉,較長的圖書館開放時間…

這個增稅計劃不僅僅為了重溫舊夢,更是為了解決切實的政府財政困境:試看,整個郡的人口飛速增加,如今已經超過75萬,社區安全、交通、休閑設施各項開銷隨之上漲;

2016年新建的勇士隊棒球館也需要稅收來支持…

經過Cobb郡委員會的核算,「郡通用開支稅」(County General) 稅率增長1.7millage(0.17%),正好可以保證這些服務的正常運轉。

即,將「郡通用開支稅」原本 6.76millage (0.676%)的稅率增加到 8.46millage (0.846%)。

特別要說明:「郡通用開支稅」不包括學校稅和消防稅。

上圖為增長的稅款將會支持的項目

我們一起來算個賬,到底要多付多少錢?

根據喬治亞州法律(O.C.G.A. 48-5-7),正常情況下,政府是用房屋”市場價格”(Fair Market Value)的40%為標準,算出「評估價值」(Assessed Value),來向屋主徵稅;Cobb郡特別為自住房的房主提供了「稅務免稅金額」(homestead exempt),每一家這個金額不一樣;於是就有了「實際收稅價值」(Net Taxable Value),它等於「評估價值」(Assessed Value)減去「稅務免稅金額」(homestead exempt);「郡通用開支稅」(County General)是用「實際收稅價值」(Net Taxable Value)來乘以稅率。

評估價值」(Assessed Value) = 40% X “市場價格”(Fair Market Value)

「實際收稅價值」(Net Taxable Value)= 」評估價值」(Assessed Value) – 「稅務免稅金額」(homestead exempt)

「郡通用開支稅」(County General)= 稅率 X  「實際收稅價值」(Net Taxable Value)

用我們華人天賦異稟的數學能力,將上面的公式整合一下,就自然得到下面的等式:

「郡通用開支稅」(County General)= 稅率 X [ ( 40% X “市場價格”(Fair Market Value))-  「稅務免稅金額」(homestead exempt)]

這一大堆的數學公式,實際意味著什麼呢?

假設,2019年,房屋的”市場價格”不變

以一棟”市場價格”(Fair Market Value)50萬美金左右的房子為例,如果2018年支付的「郡通用開支稅」(County General)在800美金,那麼2019年將會漲到1100美金

現在,大家心裡就有個數了。對於一般50-100萬美金的房子,我們討論的漲稅數量級大概應該是3百-6百美金。

特別提醒:每家的「稅務免稅金額」(homestead exempt)不同,如果您想準確的知道自家在「郡通用開支稅」這一項地產稅中的漲幅,請登錄以下網站,並輸入您2018年稅表上「郡通用開支稅」一項所對應的「實際收稅價值」。

請掃描下方二維碼

或者粘貼下方二維碼至瀏覽器

https://arcg.is/1q1y5q

翻到第19頁 Millage Rate Impact Calculator

分析:每家每年多付出這幾百大洋,到底值不值?

就此問題,生活網的記者參加了7月9日晚7點在Cobb圖書館召開的2019年預算聽證會。Cobb郡委員會長Mike Boyce先生親自上陣為大家講解了預算的來龍去脈。

上圖:聽證會現場,很多居民在提問。細節就不啰嗦了,如果您有興趣觀看聽證會完整的演講幻燈片,

請掃描下方二維碼

或者粘貼下方二維碼至瀏覽器

https://arcg.is/1q1y5q

坦白說,有幾個重點,委員會長還是講得相當誠懇的。

1.Cobb的稅率(9.85)一直遠低於喬治亞的其他幾個大郡:Dekalb(20.81),Fulton(15.06),Gwinnett(13.51);而Cobb郡的社區服務從來都是5星級的;

2.勇士隊球場雖然花了郡裡面不少的錢,但是2017年球場帶動周邊的發展和稅收已經達到預想(想想Cobb郡的房價增長吧),所以這將是個潛力股;

3.如果不提供足夠的公共設施,即便不會直接影響很多華人家庭的生活,卻會給低收入家庭帶來不便。眾所周知,低收入家庭問題是影響社區安全穩定的重大因素之一;

就此問題,生活網也有幸諮詢了亞特蘭大著名的資深地產專家Tony Lin先生。Tony Lin先生帶領的True Legacy Realty公司在亞特蘭大擁有十年的房地產工作經驗。

記者:該如何看待Cobb郡漲稅的問題?

Lin先生:最近這幾年,亞特蘭大各個地區的稅均在上漲,這是房市興興向榮的必然結果。所以並非Cobb郡一方特別。而相比之下,Cobb郡地產稅總體並不是算高。Cobb郡又有非常好的「稅務免稅金額」(homestead exempt)和「老年人學區稅減免」(62歲以上老年人免交全部學校相關稅務)。總體來說,在這裡,居民所得到服務是物超所值的。

記者:新建的勇士隊球館是否拖累了整體預算?

Lin先生:勇士隊球館在Cobb郡建立以來,使得周邊整體商業情況大幅度改善。就在2017年短短一年中,商業租金已經翻倍,居家住房價格也直線上漲。從近期看,居民的稅務要拿去養球場,好像很虧。但是這只是眼前損失,將來球場所來帶的利好必會造福於本地居民。

漲地稅?還是關」公園「?

此「公園」,非彼公園!

所謂公園者,乃:公園,圖書館,棒球場,公共綠地…之通謂也。

如果您對這場議論有興趣,請在本文後留言。

如果您是當地居民,歡迎參加下面的公開聽證會,各抒己見!

其中7月25日的聽眾會之後將立即進行投票

五位署長各有一票,多數取勝。

Tuesday July 17 at 6:30 p.m.

Public Hearing

Board of Commissioners Meeting

BOC Meeting Room

100 Cherokee Street
Marietta, GA 30090
770-528-3300

Wednesday July 25 at 7 p.m.

Public Hearing

Budget Adoption

BOC Meeting Room

100 Cherokee Street
Marietta, GA 30090
770-528-3300

本文由【亞特蘭大生活網】獨家約稿、原創。原創作品未經授權,嚴禁轉載,否則追究法律責任。免責聲明:觀點僅代表作者本人立場。部分圖片取自網路,版權屬於原作者。

清野

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