沒有鋼筋水泥但也堅固，看看超詳細的美國房屋建造與國內有何不同
北美木結構的別墅是現代房屋結構中最經久耐用的結構之一。能歷經數代人居住而使用狀況良好。在美國，目前有95%的居民居住在這種木結構的別墅中。在美國一百年以上的木房子到處可見，一樣完美無缺，年代最久遠木結構住宅可以追述到18世紀。
而中國北京的故宮等皇家木結構和磚木結構建築亦經曆數百年。木材的平衡含水率在19%以下時，蟲子就不能存活。而北美用來建造木結構別墅的木材的平均含水率只有17％，並且在地基處使用屏障系統——防腐材料、擋蟲網、周邊噴洒藥物等來阻隔白蟻的入侵，令家居遠離這些小蟲的侵擾。木結構韌性大，且因木結構別墅的箱式結構將力均分，自身結構輕，又有很強的彈性回復性，對於瞬間衝擊荷載和周期性疲勞破壞有很強的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小，結構在基礎發生位移時可由自身的彈性複位而不至於發生倒塌。
在美國洛杉磯的大地震中，木結構別墅或是稍微變形而決不倒塌。即使在強大的地震力下，木結構別墅被整體推前了數米或地震力使其拋離了基礎，仍完好無散架。由此證明了木結構別墅在各種極端的負荷條件下，其結構的抗地震穩定性能和結構的完整性。日本政府在神戶大地震後明令所有的民用住宅必需採用北美的木結構別墅。木結構別墅內齊全的生活起居功能、良好的隔音私密性的最佳的舒適性是傳統的磚混結構無法比擬的。這也是當今北美迄求和擁有的成功標誌的原因之一。
50萬美元在南加州較好的社區能夠買到的獨立住宅大多是10、20年左右的二手房，居住面在200平方米左右。30萬美元在較好的社區現在恐怕只能買集合住宅或是150平方米以下的二手房。當然，如果是在西班牙裔居民較集中的地區購房，30萬～50萬美元仍是可以買到相對不錯的獨立住宅。在南加州一些遠離現有富裕社區新開發的地區，30萬～50萬美元更可以購買到新建的200～300平方米的獨立住宅。
美國最普通的住宅建造過程
美國最典型最普通的住宅，基礎為混凝土結構，除屋面外，其他為木製。使用面積180-200平米，美國住宅多數集中在120-300平米左右。折算成和中國一致的每平米售價不足1100美元，和大漲後的中國一線城市市區裝修房價位基本相當。
在美國，由於標準要求高，木結構的房屋成本並不低，對防火、防潮、防蟲、透氣等的規定是非常嚴格的（比如，用來建造美式木屋的木材的平均含水率只有17％），否則，一旦因房屋質量出現問題而被告上法庭，所面臨的賠償可能令其傾家蕩產。即使在中國，木結構房屋的造價也並不低。相關資料顯示：木結構房子全部完工後的總成本與混凝土等其他結構房相當，甚至更貴一些，獨立木結構住宅每平方米的總建造成本甚至能達到6000元左右。
美國住宅有 4 種形式。一是獨門獨戶式的獨立住房，相當於中國的別墅，有前後花園，四周不與任何其他建築相連，這種獨立式住房在美國是主體，約佔半數以上，多為 1~2 層，有室外游泳池的佔一定比例，多為中等生活水平的自有住宅。二是小型公寓式。所佔比例較大，占 30%~40%，多為 3 層建築，每棟住 2 戶或 4 戶，最多是 10 戶左右，多為出租住宅。三是大型公寓式。所佔比例很小，多為 5~6 層建築，供出租用。四是豪宅。佔地大，建築面積也大，為 1~2 層建築，周邊有樹叢、草坪和水面，功能水平高，所佔比例較小。
主流的HOUSE類住宅室內的格局和國內相差不多，只是顯得更簡潔、更實用些，房間橫平豎直，很少拐拐角角。如果說一定要找出什麼差別來，那就是：廚房都是開放式的，並且備有早餐桌;每間卧室都設有衣帽間，幾乎沒人使用大衣櫃;大一點的SINGLE FAMILY HOUSE一般將起居室廳和客廳分開，會客用其中小一點的;新式一點的住宅更多用散點光源的吸頂筒燈，很少用集中光源的大吊燈。
地下室一般都不裝修，主要用來放置採暖鍋爐、冷氣機和洗衣機、烘乾機等設備，以及堆放雜物，但也有些人將其改造成視聽室、健身房和客房。
一般而言，開發商批量建造的同一設計標準的別墅要比單獨設計的別墅價格低不少。購買房屋時，開發商對房屋都做了精裝修並經過了政府有關部門的嚴格檢查和驗收。有很多美國人是自己建房，即自己當自己的開發商，買下土地以後，聘請設計師設計，設計被政府有關部門批准後，找施工企業施工，非常高的自由度。
新澤西州的愛迪生市，我們的第一個房東的房子是一座維多利亞式的二層別墅小樓，除每人一間住屋外，客廳、辦公室、書房、電腦室、廚房、餐廳、玩具室、琴房等一應俱全，帶有洗澡間的衛生間就有四個。還有一個大大的地下室，有200多平方米。這個所謂地下室，也不是完全在地下，而是半地下。有一排四扇的二尺高的窗戶，高出地面，可以透光、透氣。房東先生正在把這地下室改裝成可以住人的房間，要裝修出一間廚房、一間衛生間和一間住房，還有會客廳，這樣配套之後就可以用來出租。
在英語中，「garage」這個單詞有兩種含義，一是車庫，二是車間，非常有趣的是，美國人把這兩種含義都充分體現出來了。在美國北方的新澤西州，一般美國人的房子，既有車庫，又有地下室，一般人家的車庫都是能停兩輛轎車的，個別人家的車庫，可以停三輛車，面積大小相當於中國的三間房子。而他們的車大多並不停在車庫裡，而是停在門口或道邊，這樣開車進出更方便。而車庫就成了倉庫和車間作坊，也有的人家的地下室是車間，或作坊，或是活動室。
房東改建地下室，這個工程的工作量可是非常大，而這一切都是房東先生自己動手做。我跟房東去地下室看，在一面10多米寬的牆上，從地面到天棚是一排木架，上面全是各種工具箱，有木工、鉗工、電工、管道工的各種工具，有十幾箱子，工具齊全，令人難以想像，完全像我們國內的一個小五金商店。而地下室中央是一台木工車床，有一米高，一米寬、三米長，用來加工木料。可以截取木料、可以刨光木板、還可以根據需要鑽出大小不同的孔，甚至還配有製作各種鏡框花邊的模具。
我閑來無事，便積極主動地參與房東家的裝修工作。每個周末，房東給我找來工作服、帽子、手套，我跟著他做各種裝修的活，既當木工，也當瓦工、電工、管道工，幾個月下來，我學會了電鋸、電刨、電鑽等許多工具的使用方法。而整個地下室的裝修過程，也正好反映了美國人蓋房子的一些方法步驟。
他首先是用木方在水泥地上把幾個房間劃分出來，用射釘槍打出水泥釘，把木方牢牢釘住，然後用長長的木方，支在地上的木方和天棚的木樑之間，作為牆柱，分割出幾個房間。木料有12cm×4cm見方，木方之間，間隔不到一尺，整個地下室，就先變成幾個巨大的鳥籠子。房東教我用射釘槍把木方固定在水泥地上，又用電鑽在木方的適當部位鑽孔，穿上各種電線，按上接線盒，然後在木方的兩側釘上密度板，就隔成了一個個的房間。天棚，用隔音板覆蓋處理，最複雜的工作是要在地下室內裝修一間廚房和衛生間。
廚房問題不大，主要是上水管、下水管系統，有冷水、熱水兩種，還有複雜的電路系統。四眼灶台，帶有粉碎機的水槽，洗碗機、電烤箱都是從商店買來，接上線路、管道即可。衛生間是最複雜的工程，除了上水管道、下水管道、熱水管道之外，化糞池最難搞，要在堅硬的水泥地面上打一個大洞，一般家裡的各種工具都做不了。
房東只好去商店租來一個大的衝擊鑽，用它把水泥地面打開一個1.5米深，直徑二尺的坑，用考古工作者挖土一樣的工具，取出坑裡的土、石，裝上買來的塑料化糞桶，再買來各種不同直徑的塑料管，按在各個出、入口上，然後用特殊的膠粘住。這衝擊鑽，可是不容易使用，有一米高，幾十斤重。我試了一下，開動起來震得全身顫抖。房東不讓我弄，他一個人干，忙了好幾個周末，才完成這一項工作。
房屋裝修改建所需要的各種木料、金屬管材、塑料管材、電線、開關等等，都是在一個大型建材商店買來的，隨用隨買，我跟他去這家建材店就有十幾次。裝修中遇到技術難題，房東就翻閱裝修的指導書，再不明白的問題，就去請教對面的鄰居，一位專門給人家搞裝修的華人同胞，來現場指導。這位鄰居也只是指導，並不動手，因為作為鄰居，他也不收費。房東太太告訴我，她家的整個裝修工程已進行了好幾年，都是房東先生利用周末、節假日來做各種活，一個人做很困難，可想而知。^^百度搜，16中文閱讀本書最新章節 **以前，房東有位同事常來幫他做，後來這位同事退休了，搬到了別的地方住，正好我們來了，我也願意幫他做，從中可以掌握很多工具的使用方法，學習美國的建房知識。
房子是美國人最重要的財產，中產階級家庭都有自己的別墅小樓，也都是風格各異，當然大多都是歐式建築。有的人家是看好樣式後買現成的房子，也有的人是買下中意的地塊，由建築承包商按照自己要求的樣式建造的。美國是一個移民國家，世界上所有的主要民族的後裔在美國都有，這些民族把自己的文化、文明也帶到了美國，其中最直觀的就是房屋建築。歐洲各國，亞洲各國絢麗多姿的住宅建築爭芳鬥豔，各具情致，並且相互融合、相互影響，使得美國的建築風格也是多元化的。
世界各地的各民族的優秀的建築風格，在美國又融入了美國人自由、奔放、活潑、創新的人文元素，使得我目不暇接。在這裡既能看到歐洲古典的古羅馬、古希臘的中世紀風格的建築，還有歐洲文藝復興時期的建築，以及簡潔明快的現代風格的建築、哥特式的建築，還有西班牙風格和非洲風格的建築，東方中式風格、日式風格的建築也能看到。
甚至有的中國留學生，在美國畢業工作後，自己設計房子，不是專業的建築設計人員，利用電腦軟體，也可以設計出自己喜歡的房子。從樓房樣式、外觀牆面，到樓層，每個房間的大小到數量，樣式到布局，衛生間、書房、客廳，到兒童間、辦公室，都可以按照自己的意願設計建造。當然，建造過程中也融入了中國風格。我在街頭漫步，看到蓋房子的建築工地，便停下來觀看，有時我竟進到樓內一間一間的仔細看，對美國人蓋房子的過程、步驟可以說是了如指掌。
美國的私人別墅一般整棟的房子都是木結構的，只有基礎框架用鋼筋水泥構建，因為承重很輕，所以基礎很淺，一般北方地區建有地下室，南方地區很少有地下室。房子的整體結構的木架子是用木方、金屬連接件和螺絲釘連接，先架起一個二層，或三層的像鳥籠子一樣的木架，然後進行內牆、外牆、屋頂的處理。
地面木板用隔音板加厚，各種電線、冷熱水管、上下水管，在木樑、木柱之間穿過，房子的內牆都是木板或密度板，貼上裝飾紙。外牆用木板外面加防水的油氈或塑料的瓦棱形板，也有的外牆是用石塊或磚砌的，不過大多數只是裝飾的牆面，並不承重，是在房屋內部工程構建完成之後，另外單獨砌成。屋頂一般都是用瓦片形狀的複合油氈材料來防水。
由於是上述方法建房，所以速度很快。成品的房屋，因房間內部也都經過裝修，而且衛生間、廚房的所有設備也已配齊，非常方便居住。各個房間內的所有衣櫃都建在牆內，主卧室都配有衣櫃，也有的房子有專門的掛衣服間，甚至男女主人分別各有自己的掛衣服間和衛生間。這一切，在建房過程中，都是一起做好的，人們入住後會覺得十分方便。
在休息散步時，我看到這裡的建築工人的技術非常熟練，砌牆過程中，不斷用各種儀器測量、矯正平整度和是否與地面垂直。建築工人大多數是老墨，就是墨西哥人。上工時間是上午9點鐘，下班時間是下午4點鐘，中午還有休息時間。土方工程都是利用機械操作，工作時間內，工人們用收錄機放著音樂，一邊工作，一邊聽著歌曲，打著口哨唱著歌，工作像是在娛樂遊戲，非常輕鬆愉快。各種建築材料，大多數是從建築材料商那裡買來都已加工好的，數量、質量、價格事先定好，約好時間，供貨商就按時、按質、按量、送貨到門，他們非常講究信譽。在建築工地，由工人們直接進行組裝、拼接。
在美國，不同時期建造的房子，有不同的流行風格，美國現在也時興的是大落地窗。在新澤西有一位清華大學的校友買的一處新房子，我們去參觀時，感到十分驚訝。20米寬的朝陽面有八個大落地窗，從上到下，滿屋子的陽光，十分明亮，全部用白紗窗帘擋上，非常好看。只是冬天取暖，要費電、費錢了。不過，對高收入的美國中產階級來說，這點費用不算什麼。
美國人的這種別墅房子，建造起來非常快，幾個月就可完工交付使用。住戶再進行房子周圍的綠化和美化，種花、栽樹、鋪草坪。一般的北方人家的地下室就是冬天的體育活動室，裡面有乒乓球檯子和各種健身器材，滑梯、蹦蹦床等兒童遊樂設施，也一應俱全。
美國人的庭院也十分講究，有前院、後院，面積很大。一般情況，前院是開放的，後院用柵欄圍起來，家家戶戶的院內有兒童遊樂的設施，滑梯、鞦韆、大型蹦蹦床，有的人家有私人的網球場和游泳池。房前屋後是四季有花，青草碧綠，草坪有自動噴淋系統，自己要定時修剪草坪，也可請專門的服務公司來修剪，一次要30～40美元，花幾百美元自己買上割草機，全家一起剪草、修花，是一種休閑娛樂，也很好玩。
美國的這種別墅房子的缺點是防火不好，我們在新澤西時，一天夜間聽到救火車在附近救火。白天，我就看到了附近一處工地的房子著火，木質屋架被燒的一點不剩，全變成東倒西歪的黑黑的木炭。這種房子另一個缺點是，不防颶風，在電視中看到美國經常有颶風、龍捲風，這些風經過的地方，房子都成了碎木片。但是優點是防地震，因為全部是木料搭成的屋架，不容易倒，萬一倒塌，也不容易傷人。
美國這種房子的建造過程和方法與我當年在國內下鄉當知青時，在遼寧寬甸農村所看到的方法有些類似，那裡的中國農民蓋房子，也是先用木料搭起屋架。不過因為當地木料短缺，一間房子只有四根柱子，屋頂是木質的三角架，只用了很少的木料，並不是像鳥籠一樣。牆面是用石塊和泥壘起來的，還有什麼「牆到頂，沒有正經」的說法，就是胡亂砌起來，而且是下面寬，上面窄，有人誇張地說，用腳使勁一踹，牆就能倒。
中國城市裡蓋房子，都是磚混結構，以磚和水泥為主要用料。這種房子結實堅固，若有大的地震，也挺危險。美國的這種造房子的方法與資源有關，美國木材豐富，但是美國人並不大量砍伐自己的森林，而是從南美大量進口，市場上一根12×4見方3米長的木方才2美元，比中國國內的還便宜。
四個以上房間的住房佔住房總數的90%
美國4個房間以上的住房佔住房總數的90%，室內使用面積中間值為177平方米，房子佔地面積中間值為1416平方米。
擁有住房是美國夢的核心。在美國，購買住房不僅是為了棲息，也是對生活方式的選擇與投資。如果想過安逸的田園式生活，就要買有前後花園的獨立住房，周末可以修剪花草樹木。如果為了上班方便，那就住市內的單元房，周末開車去海灘享受陽光與海風。
美國普通家庭通過抵押貸款購買住房的人不在少數，特別是由於經濟危機，第一套住房的貸款利率降低，吸引了不少人通過房貸購房。
2010年5月12日，美國首套住房15年期房貸固定利率為4.3%，30年期房貸固定利率為5.03%，大大低於購車等其他用途的貸款利率。房貸低利率也吸引了不少高收入群體加入到房貸行列，把省下的錢投資到其他領域。
首付額一般是房價的10%，實際上也有超過20%的，退伍軍人則是零首付。首付比例多大，是由政府各項優惠政策及個人經濟狀況決定。
房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等等費用，所有這些稅費加在一起，大約是房價的3%-8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房（房地產經紀人通常由賣方聘請），還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%-7%。
物業稅稅率有多高
房產稅可以半年一交，也可一年一交。除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。如果家門口有兩個垃圾桶，一個用於放置普通垃圾，一個用於放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。
一般來講，美國的房產稅稅率是住房價值的1%-3%。房產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高。這大概是政府通過房產稅稅率影響公民住房偏好，防止人們過度擁擠在一個地區。再有，如果地方政府開支增大，也會隨時提高房產稅的稅率，因為房產稅是地方政府的主要財政收入。
美國房地產物業稅被稱之為沽定價值(即公平市價)的稅種，即使一個社區的房地產物業稅稅率相同，屋主也會因為每一幢住宅其佔地面積不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數額的物業稅。物業稅的計算主要是以房地產的價值乘以物業稅稅率而來，居民每年分兩次繳納。房地產的價值主要包括兩個方面，一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值和市場增值)，二是土地的價值。所以一個社區同樣是300平方米的住宅，因佔用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產物業稅也會不同。
房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產物業稅來堵窟窿了。政府會根據需要徵收的物業稅總額和當地房地產的市場價值來決定物業稅稅率。
房地產物業稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而徵收的稅，它不同於個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來徵稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來徵稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。
如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產物業稅呢？不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比，如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產徵稅值。如果房地產徵稅值是15%，100萬美元的住宅就按15萬美元的價值來徵稅。而決定一地居民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看物業稅稅率，如果物業稅稅率是2%，那麼擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的物業稅為3000美元(150000× 2%)。
法律還規定，屋主在自己的院子里建任何附加設施都需要得到政府的審批，並將被添加到屋主所擁有的該項房地產資產的原有信息當中。在從第二年起徵收房地產稅時，該項房地產資產的稅額將考慮到附加設施而相應增加。
加州的房地產市場是除了紐約之外美國最高的地區，但加州的房地產物業稅卻比紐約低很多，原來1978年民眾投票通過13號提案，嚴格限制政府加重對民眾房地產物業稅的負擔，政府徵收的房地產物業稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過2%，或是按現實市場價值，兩者取其低值來徵收房地產物業稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨立住宅的中位價值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額僅為5233美元，同樣情形在加州其他的富裕縣也是一樣，聖塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4437美元，聖梅提歐縣居民每年要繳納的房地產物業稅中位金額為4208美元。
以喬治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為徵稅的基數，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計稅率，喬治亞州的厘計稅率為3%。厘計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產物業稅的厘計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在喬治亞州每年業主要繳納的物業稅為：(40000 – 2000 – 4000) ×3%= 1020美元，佔住宅價值的1.02%。
2010年，紐約的房地產的徵稅值僅為房地產市場價值的4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來徵收房地產物業稅。這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產物業稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，徵收高額的房地產物業稅會限制民眾購屋的慾望，至於能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。
美國的物業稅是有很多減免項目的，比如，第一套房貸款，可以根據利息支出減免很多稅收，如所得稅之類的，以減輕購房者的負擔。根據Alex F. Schwartz著作的介紹，「以2003年為例，全美共有1.5億購房者因為從聯邦個人所得稅中免去了抵押貸款利息而獲益」。除了稅收，聯邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：1）支持具體住房工程的建設。2）幫助租房者獲得私人市場的住房。3）為州及地方政府提供資金，使其發展自己的項目。
根據美國住房監測機構2010年5月10日發布的全國54個大城市住房信息，全國54個大城市共有待售房1187733套，平均房價為每套242073美元（賣方期望價，非交易價），房價總的趨勢是下跌的。
房價最低的5個城市是密歇根州底特律，每套109900美元，與去年同期相比下降12%；內華達州拉斯維加斯，每套135000美元，同比下降10%；俄亥俄州克利夫蘭，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安納州印第安納波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；內布拉斯加州奧馬哈，每套149900美元，同比下降6.3%。
房價最高的5個城市是加利福尼亞州聖何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亞州舊金山，每套499900美元，同比下降6.1%；加利福尼亞州奧倫奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；紐約州長島，每套429000美元，同比下降4.5%。
