理財|華人在美出租房產時，如何報稅以及申請退稅？
近年來，海外房產投資熱潮湧現，不少投資者選擇出租房產從而獲益不菲。可是很多投資人在美國出租房產時會發現，作為外國人在房產稅收規定方面與適用於美國本地人的規則有所不同。今天就為大家揭秘這層神秘面紗，讓各位投資人知道在出租房產時作為外國人如何報稅和申請退稅。
外國投資者為了符合IRS聯邦稅法的要求，需根據不同的規則繳納房產稅。 首先，投資人需要通過居住測試來區分自己算是非居民外籍人士還是美國居民。 此外，投資人還必須熟悉在美國出租房產時，作為外國人需繳納的聯邦所得稅。 住宅和商業地產有不同的折舊率，根據美國稅法，房屋年度折舊率可以作為花費在報稅時從所得稅申報表中扣除。 但是，如果出售這處房產，申請的退稅款可能會需要還給國稅局。
*文章素材來源於美國國稅局IRS的最新官方數據。
居住測試
首先，投資人需要通過居住測試來區分自己算是非居民外籍人士還是美國居民。從而知道自己需要遵守哪套規則。
您必須實際待在美國至少下列期間，則算做美國居民：
本年在美國境內居住31天及以上；及本年和過去兩年內根據如下的計算方式，在美居住183天及以上
a. 本年在美居住的天數，加上
b. 本年前一年在美居住的天數除以3，再加上
c. 再前一年在美居住的天數除了6
即使您通過了居住測試，但如果目前的日曆年度您待在美國的日子少於183天，您在年度中在外國有一個納稅的住所，同時您和那個國家的關係比和美國更密切，那麼您可能仍會被認定為非居民外籍人士。如果您已經申請成為美國合法永久居民，或您申請調整您的移民身份目前在審理中，那麼您不能再提出與一個外國更密切關係的申請。
沒有通過居住測試的人則須以非居民外籍人士的身份報稅，具體規則請見下文。
外國人在美國賣房或者出租房屋的收益需要繳稅嗎？
不論外國投資者的個人稅收狀況如何，也無論投資人的原國籍國家與美國之間是否有所得稅條約，在美國的租金收入以及其銷售收益是必須向美國政府繳稅的。
美國房產收入繳稅的方式取決於擁有該財產的外國人是否被視為「從事美國貿易或業務」。
Q&A怎麼界定房產投資是否算作「美國的貿易或業務」？
被動租賃收入，例如承租人方支付租金以及所有稅費，經營費用，維修和對現有抵押的本金利息，與財產有關的保險，這種房產租賃則不算做「美國的貿易或業務」。
這種被動租賃收入適用於30％的預扣稅，應使用總收入進行計算而不是僅僅是收到的租金。因此，承租人代表外國房屋持有出租人支付的房地產稅，營業費用，地租，維修，利息和本金以及保險費，必須被包括在總收入內，並繳納30％的預扣稅。
申報所需的表格
申報總收入和預扣稅時，需使用到表格1042-S。外國人在美的收入來源和預扣稅需在第二年的3月15日前報告。付款人還必須在3月15日前提交表格1042 – 「美國外國人收入年度預扣稅申報表」。
另一方面，如果外國投資者在美的地產是作為商業用途，例如開發，管理和經營一家購物中心，那麼租金收入將不會被扣繳，而是以普通的漸進稅率徵稅。 按揭利息，不動產稅，維護，修理和折舊等費用可以在確定應納稅所得額時扣除。非居民必須根據凈租金收入作出對應預估的稅款。 想要扣除這些費用，投資人需及時提交非居民外籍人士的1040NR表格和外國公司的1120-F表。
外國人和外國公司如果與美國的貿易或業務有實際的緊密聯繫，可以選擇將被動租賃收入納稅。一旦作出選擇，在未經IRS同意的情況下不得私自撤銷納稅行為。除非外國投資者通過向物業經理提交完整的國家稅務局W-8ECI表格，將租金收入視為與美國貿易或商業有關的有效收入，則可獲得非居民外籍人士房屋租賃相關稅務豁免證明。投資人在填寫表格W-8ECI時，需要提供一個有效的美國稅務身份證號碼給外國業主，租賃代理人必須扣留並向稅務總局繳納30％的稅金。
稅務扣繳責任人
租賃代理人將被視為稅務扣繳的責任人。為了執行扣繳制度，國稅局規定任何人（包括美國不動產的承租人和管理人）都可以擁有控制，接收，保管，處置或支付應繳稅的預扣稅的收入。扣繳責任人的責任包括監督保障租金加上罰款的支付。無法保證扣繳的責任人將個人承擔起應付給IRS30％的預扣稅，外加罰款和利息。
退稅時限
一般來說，非居民外籍人士如果持有不到六年的租賃財產，在每年的報稅過程中，在納稅申報單里將需要至少追溯到六年前拖欠的稅金。 選擇將租金收入視為「美國貿易或業務」的投資人需在16個月內申請退稅。不及時提交所得稅申報單的非居民外籍人士將失去利用租金收入扣除稅款的權利，導致最後需要交總收入30％的全款稅金。
