謝律師專欄 | 亞城房東必讀：如何驅趕不交房租的租房客【精華篇】
隨著大量的中國移民在喬治亞州投資買房，如何和美國的租客（租房客）打交道，日益成為不可避免的法律問題。在喬治亞州，租客有義務向房東按時交租金。不交或晚交，都是違約。
如果租約上沒有規定交房租的日期，通常做法是每月的第一天是該交租金的日期， 不管這個第一天是在周末還是在節假日。即使這個第一天是星期六或星期日，租房客仍然必須在當天交房租。否則，房東可以以遲交房租論處。但是一旦租房客發生拖欠房租並賴著不走的情況時華人房東能不能採取最直接最簡單的辦法，例如斷電、斷水、換鎖等，將那些壞租房客趕走？
謝正權律師將在本文中介紹房東如何依法開展驅趕租房客的程序，保護自己的權益並減少損失。
第一步：準備房東通知
根據喬治亞州法，房東啟動驅趕租房客程序的第一步就是發通知給租房客。有的州法規定房東需要給租房客發出三天交房租否則搬出去的通知，有的是五天內支付租金或者搬走的通知。但是喬治亞州法只要求給不付房租的租房客發通知，並沒有明文規定房東必須等多久後才能正式啟動驅趕租房客的法律行為。這樣的規定實際上偏向保護房東的利益，但事實上房東是不是立即採取法律行動，要根據具體情況對待。
不過這裡講的這種通知一般適用於租房客拖欠租金的情況。如果租房客並沒有拖欠租金，而是違反租約里規定的其他規則，例如破壞房屋結構，私自改建，或者在住房裡進行違法犯罪行為（如吸毒、販毒，種植違禁植物等），未經房東允許讓他人居住等，房東給不給通知或發什麼樣的通知，我建議最好諮詢律師或者委託律師辦理。
第二步：送達房東通知
準備好房東通知後，考慮如何把房東通知送給租房客。這個步驟非常重要。
房東可以自己去送，也可以請第三方去送（送達房東通知的人必須年滿十八周歲），或者僱傭一個專做送達服務的人去送。
具體說來，送達房東通知有下面三條途徑：
（1）當面送達。房東或者別人當面將通知送到租房客手中。
（2）由第三方轉交送達。如果租房客不在家，房東可以將通知交給租房客所住家中年滿十八歲以上的家庭成員。不過這種方式最好再同時快件郵寄一份通知給租房客。
（3）張貼送達。就是說租房客家中沒有任何人，房東可以將通知貼在或釘在前門或其它租房客可以輕易看到的位置。這種方式對住房密集的地方的效果會大一些，因為人們一般不喜歡被別人知道即將被人驅趕出去的醜聞。不過為保險起見，這種方式最好再同時快件郵寄一份通知給租房客。
第三步：法庭立案
房東確定房東的通知已經送達到租房客的手上，但是租房客未能在規定期限內繳納房租或者搬離住處，房東就可以立刻去法院立案遞交訴狀，正式開始通過法庭程序驅趕不交房租的租房客。遞交訴狀時需要向法庭提交相關的表格及證據，謝律師建議房東最好聘請律師來處理法庭立案事宜，以免耽擱或繼續虧錢。
第四步：送達傳票及訴狀
在法庭立案成功之後，房東即是原告，他需將正式訴訟文件送達一份給租房客（被告），其中包含傳票及訴狀。這種送達一般不應由房東親自去送，而是多交一點費用，讓法警親自送達，以示這種文件的權威性。如果是我所代理的案子，房東不必為此操心。
第五步：等待被告回應
訴狀成功送達之後後，被告租房客有七天的時間去應訴。如果被告未能在七天之內應訴，原告可以向法庭申請缺席判決。法庭下缺席判決一般都是有利於到法庭出庭的一方。如果租房客在拿到判決書後還是賴著不走，房東可根據判決書到當地的警察局請求派警察出面協助驅趕租房客。
第六步：庭審
訴狀成功送達之後後，如果被告租房客在七天的時間內回復訴狀，沒有答應交所欠的房租，沒有答應立即搬出去，有的甚至可以還想法庭提出一系列辯護理由或借口，這說明這個被告準備在法庭上鬥爭一番的。這時房東需要準備更多更詳細的證明材料，不讓那些賴交房租的無賴租客存在任何僥倖心理或勝訴的機會。
驅趕租房客的庭審方式因法庭或法官而不同。有的在很正規的法庭里進行，裡面坐著很多打官司的原告或被告和很多旁聽者。有的在不怎麼正式的會議室內，由法庭人員（不一定是法官本人）主持簡單的庭審程序，結果交給法官蓋章簽名生效。有的法官則要求開始正式庭審前原告和被告租房客先開始調解程序。調解成功後的協議被法官認可後就生效執行。
對專業律師而言庭審程序比較簡單，但是對一般房東而言，法庭庭審過程還是比較複雜的。如果不熟悉美國的法庭程序和驅趕租房客的法律條文，或者英文不怎麼流利，謝律師不建議房東自己去法庭和不交房租的租房客辯論。有時候本來可以成功的案子，反而被搞砸了，尤其是遇到那些靠賴房租過日子的老手無賴租戶被告。
第七步：正式驅趕出戶
房東取得勝訴判決後，聯繫當地的法警，預約將敗訴的租房客驅趕出去的時間和日子。時間和日子確定之後，房東需要選好幫忙搬家的工人在預約的時間去指定的地點把敗訴的租房客的物品全部扔到馬路邊。不願出面或操心的房東，可以委託他人辦理，也可以聘請那種專門提供驅趕不交房租的租房客的服務公司辦理。
在進入租房客的房間之前，先讓派去督戰的法警進去查看一番，等警察指示可以把租房客的東西扔出室外時，房東的搬家工人再把東西搬出門外。等把房子里的東西搬完之後，法警在門上貼上禁止敗訴的租房客再進入房子的警告通知，這樣租房算正式還給房東了。
但是請注意，派去督戰的法警不會幫房東撬開或打開房門的。為法警開門是房東的事情。請去把敗訴的租房客的傢具物品扔到馬路邊的工人的費用也是房東自己的責任。雖然房子算正式回到房東手裡，謝律師建議還應當立即換掉所有門舊鎖，防止敗訴的租房客再進入房子搞破壞活動。
總之，遇到不交房租的無賴租房客，的確是房東的不幸和損失。一場驅趕租房客的法律程序下來，房東不僅要支付必要的費用，還要經受精神上的折磨。在此謝律師提醒房東應儘可能在同意租房客搬進來之前做足事先調查工作，防患於未然；萬一遇到不交房租的壞租戶，應該立即找專業律師尋求法律協助，儘快將無賴租客驅趕出去。這種事情，越拖，房東的損失越大。
上述介紹是謝正權律師事務所為華人社區宣傳介紹法律信息而作， 多半為學術探討性質，並非對個案的法律意見。 如有自己的律師的，請諮詢自己的律師，因為他/她清楚你的案件。
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