轉貼 | 新地主心得之 – 出租房定價的技巧

投資房第一點就是增值，這包括房屋價格增值和租金回報，在房屋價值增值一樣的情況下，如果購買一個高租金回報的房子，就是要認真的研究當地的租房市場。如果你連怎麼把房租出去都沒有弄明白，價格也不清楚，你如果有好的回報也是蒙對了。

比如我去年買進出租的一套房子，我對周圍15英里的4個主要居民區出租市場和房屋市場調查之後發現，房價增長總體是一致的，但有漲跌的先後順序，其中A區的房子空置率很低，校區好，房價一般先漲，但是奇怪的是房租卻並不好，房屋出租的特點是快速，一般上升幾天就租出去了，所以realtor首先就是讓我買哪裡的房，房價好，出租好。。。我算了一下，一樣的房子在這個A區租金和房價的比例是3%，就是100萬的房子，租金3000一個月。如果我換到我買房的B區，房租和房價的比例是5%，就是100萬的房子可以月租5000，但房屋價格漲幅沒有不同，只是一般A區先漲幾個月。開始我百思不得其解，為什麼只有15英里的差距，而且兩者距離主要的就業區是一樣的，但兩者租金差異這樣大呢？後來我終於給自己一個合理的解釋，就是A區出租的房子大部分都是80年代的投資房，就是人不在本地讓PM管的，而租住的多是軍隊，一般租期就是3-4年，常常是租期到了換人再漲租，所以久而久之就房租落後了。而因為房租便宜，競爭者多了，所以可以挑選最好的房客，幾乎不會有空窗期，這樣PM和房主都開心。

可是如果我在B區也降低到一樣的價格，當然照樣會是租房者蜂擁而入一天不空。這個B區主要是2000年後發展起來的，空置率相對較高，人員流動大，房租年度波動大，有時候一年就漲20%，有時候一年不漲，房屋能不能租出去的時間也就非常不一定。有的上市一天就出去了，有的幾個月出不去。早期主要是第一次買房的政府優惠居民，老的印象這裡比較窮，但是實際上早已改觀，這裡的市區規劃非常漂亮，環鐵也計劃19-20年通車，整體城市規劃向這個方向傾斜，在做成一個新的付中心，非常豪華的區域也相距出現，校區幾年前還是5-6分，現在已經是9分了（10分滿分），所以我選擇了買B區。如果我租的好，租金就可以高20%。而且發展前景也比A區好。

在買房子的時候我發現這裡有相似的設計，但是面積有100尺的差異的兩類房在一個封閉的高級小區，當然所有的福利設置都是一樣的，價格相差20%，大一點的房子對高爾夫球場，小一點的對街道，兩個的租金差異是10%，我選擇了買這個小一點的，因為大一點的房子租金相對高，租售比差還不好租。我就劃定了距離游泳池較近的幾個BLOCK的房子，尋找機會，正好有一個和社區中心隔一條街的房子出售，我馬上就買了下來，出租主打就是高級社區，孩子們最理想的家園—安全，美麗，還有趣好玩，游泳池公園都在眼前，但是又不是緊挨著所以還安靜。有娃的趕緊來啊，還有健身房。而且上了一段視頻，不是俺房子如何，是俺周圍環境如何，怎麼好玩，怎麼適合孩子。房子一上市不到20天就租出去了，價格定在高位。租房的是一對年輕夫妻，有一個小學的孩子一個3歲的孩子，太太不上班，開心的就是社區中心就和自己家後院似的。

可是和俺一樣的房子隔開一條街的房子，和俺一樣的價格比俺先上市，卻比俺後租出去，你說租房的又不傻，我那樣廣告人家不是一樣會看附件的房子嗎？這是肯定的，但是如果我和他一樣沒有選擇我的租點，只是介紹房子房間，什麼shoping， 交通等等，那麼我就和他一樣沒有任何特殊性，租客就不會特別主意到我的房子，而且別的小區也有的是房子啊。

還有一點就是那個俺一個區先上市租的房子，是上市一個月租不出去之後降價了5%的，俺直接價格上去就是他降價前的價格，俺租出去了它立刻把價格調上來了，而且很快也租出去了。你說是不是俺廣告的功勞？有可能。