18億賠償金額！以後在美國買房還要給中介錢嗎？

近日，密蘇里州堪薩斯城的一個陪審團一致裁定，全國房地產經紀人協會和其他房地產組織合謀者為抬高房屋銷售傭金，將可能改變房屋賣家支付給房地產經紀人的費用，從而增加賣房者負擔。

該判決是在堪薩斯城聯邦法院經過兩周審判後做出的，可能會改變美國人如何購買房屋的遊戲規則。與此同時，美國房地產市場陷入停滯，抵押貸款利率接近 8%，現房銷售量較一年前下降兩位數。

巨額賠償

「我們花了4年半的時間來搜集揭露這一陰謀的證據，」原告首席律師Michael Ketchmark表示，當陪審團看到證據並聽取證詞時……他們一致認為這是錯誤且非法的。

最終，陪審團裁定密蘇里州約50萬房屋賣家獲18億美元的損害賠償。自2019年以來，該案一直在聯邦法院審理，當時一群房屋賣家在訴訟中指控全國房地產經紀人協會(NAR)與房地產公司Keller Williams Realty和HomeServices of America合謀為維持高額傭金實施了一系列違法行為。

原告指出，NAR的一項規則要求，賣家在將房屋列入房地產資料庫、多重列表服務 (MLS) 之前必須提出不可協商的傭金報價。

該傭金約為售價的5%至6%，由房屋賣家支付給賣家代理人和買家代理人。Ketchmark表示，如果賣家不同意傭金條款，他們的房屋將無人問津。

該案的焦點是房屋賣家向買家的房地產經紀人被迫支付的傭金是否合理。這些付款部分受 NAR 規則管轄，該規則要求賣方在掛牌房產中向買方代理人提供費用。代表潛在買家的房地產經紀人知道這一報價，但後者通常對這些金額一無所知。這可能會導致代理商引導買家進行交易，以最大限度地提高自己的傭金。

原告聲稱，該規定抑制了競爭並導致房屋交易手續費及房屋價格上漲。如果沒有這項規則，買家將向自己的經紀人支付傭金，而買家的經紀人將不得不通過提供更低的房屋價格來參與市場競爭。

該訴訟還指出，英國、新加坡、荷蘭、澳大利亞和比利時等國家的房地產傭金總額平均為房屋總價的1%至3%。

激烈對峙

分析師表示，陪審團的裁決以及相關集體訴訟案可能會改變傭金的運作方式，如果司法部等監管機構進行干預，或是密蘇里州案件的法官發布禁令，還可能導致預設傭金率等做法被令行禁止。「我們認為，司法部可能會在禁令決定期間主動介入，以做出其認為必要的改變，以促進公平和競爭的市場。」

此前的一份報告預測，規則的改變可能會使消費者支付的1000億美元傭金減少30%。報告指出：「從催化劑的角度來看，法院下令的禁令可能會在2024 年初在全國範圍內『分拆』傭金，從而消除上市代理人及賣家設定和支付買方代理人傭金的長期做法。」

資本市場隨即對該裁決做出反應。Zillow 股價周二下跌近7%，Redfin股價下跌5.7%。

NAR發言人Mantill Williams表示，該協會將對判決提出上訴，並補充說「此事尚未接近最終結果」。

「我們堅持這樣一個事實，即NAR對當地經紀市場的指導，可確保消費者獲得全面、公平、透明和可靠的房屋信息，並且任何規模、服務或定價模式的經紀公司都能在競爭中獲得公平的機會」。

提起上訴

HomeServices 的母公司是沃倫·巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司（Berkshire Hathaway Inc.），該公司在一份聲明中表示，該公司也將對判決提出上訴。「今天的裁決意味著買家將在本已充滿挑戰的房地產市場中面臨更多障礙，而賣家將更難實現房屋的價值。」

Keller Williams Realty發言人表示，該公司「對陪審團對此案做出裁決之前，法院不允許他們聽取密蘇里州有關18億美元法律賠償的重要證據而感到失望」。

另一方面，作為本案的最初被告，RE/MAX 和 Anywhere Real Estate兩家房地產經紀公司已通過達成和解的方式，RE/MAX表示同意支付5500萬美元作為和解基金，而Anywhere Real Estate表示同意支付8400萬美元。

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