HOA收錢不管修！亞城小區地面塌陷10米大坑沒人管
亞特蘭大 Decatur 一處公寓社區，近日因為長期反覆出現的地陷（sinkhole）問題再次引發居民不滿。
這些看似只是物業維護的問題，正在逐漸演變為一場關於居住安全、財務責任以及 HOA 權力邊界的現實討論。
地陷多年未解
事發地點位於 Decatur 的 Abbey Road Condominiums。多位居民表示，社區內的地陷問題已經存在多年，並非突發事故。
租住在該社區的 Michele Brown 表示，她入住以來就不斷看到地面被「修補—塌陷—再修補」，始終沒有徹底解決。「他們只是蓋住它，但根本沒解決問題。」她直言，這已經嚴重影響到居住體驗。
更令人擔憂的是，靠近社區泳池的一處地陷被居民形容為深達約30多英尺（近10米），寬度也接近這個規模，且伴隨污水滲漏，需要定期抽排。這不僅是結構安全問題，更涉及公共衛生風險。
HOA坦言太貴
面對媒體詢問，業主協會（HOA）承認問題存在，並在內部郵件中披露，維修費用預計在14萬至20萬美元之間。HOA解釋，地陷主要源於地下管道周圍的長期侵蝕。
為籌措資金，HOA表示將考慮提高業主費用（HOA fee），同時探索其他解決方案。但這一回應並未安撫居民，反而加劇了不滿情緒。
Brown 直言：「我付的房租和管理費已經夠高了，不該忍受這種事。」她最終決定搬離該小區。
HOA 的權力是否可以被制約？
這一事件的核心，其實並不僅是地陷，而是一個在美國大量 HOA 社區中反覆出現的問題——HOA 權力很大，但責任是否被有效監督？
在美國，HOA 通常掌握著：
- 公共區域維護權
- 財務預算和費用調整權
- 規則制定與執行權
但與此同時，HOA 的制約機制並不總是清晰或強有力。
1.HOA 有義務維護，但怎麼維護空間很大
在法律層面，HOA 對公共設施（如地面、管道、泳池周邊）負有維護責任。但法律通常只要求合理維護，並不強制其採用最昂貴或最徹底的方案。這就給了 HOA 很大的操作彈性——修不修、怎麼修、修到什麼程度，往往由董事會自行決定。
2.資金不足是常見問題，但不是免責理由
很多 HOA 的儲備金（reserve fund）長期不足，一旦出現重大結構問題，就只能通過臨時加費解決。但從業主角度看，這往往意味著你HOA多年管理有問題，以及把成本轉嫁給現有住戶。
如果 HOA 明知問題存在卻長期拖延式修補，在某些情況下，業主是可以主張其失職或疏忽管理的。
3.普通業主能做什麼？
在現實中，制約 HOA 並不容易，但並非完全沒有路徑：
- 查章程（Bylaws & CC&Rs）：明確 HOA 在公共安全和基礎設施方面的法定義務
- 查看財務報表：重點關注儲備金是否合理、是否長期低估風險
- 集體施壓：多位業主聯合在公開會議或書面形式提出質詢
- 法律途徑：在涉及安全隱患、財產價值嚴重受損時，部分州允許業主提起民事訴訟
需要注意的是，租戶通常不直接對 HOA 享有權利，但他們可以通過房東施壓，而房東作為業主，才是 HOA 的直接制衡者。
