佐治亚州房市水深陷阱——为何我们急需 41,000 套新住房？
近期 Moody’s Analytics 发布了一份令住房市场不寒而栗的报告——美国全国面临约 200 万套住房短缺，佐治亚州也缺房，仅主住房方面就缺少 41,000 套，租赁房屋也短缺约 35,000 套。
这不是数据游戏，而是一场对中产阶级影响深远的真实危机。
区域缺口明显，但市面话题仍较冷淡
莫迪报告指出，住房缺口并非均匀分布，而是集中在像佐治亚这样的南部地区，以及租赁市场尤为紧张。Atlanta Journal-Constitution 援引数据表明，全州有 94 个县存在住房供不应求情况，Fulton County（亚特兰大所在）缺口尤为严重。
可见，无论是都市圈核心，还是围绕城市的郊区，总体住宅供给都远未跟上人口与家庭结构变化带来的需求增长。
中端市场缺失最严重
报告指出，最严重的缺口集中在“中产阶级住房市场”——即警察、护士、教师及一般蓝领等中等收入群体可负担的房源严重不足，
低收入阶层因为可以依靠补贴与税收优惠来获得住房，而富裕阶层则有购买力入手高端市场。但中端群体处境尴尬——既没有补贴也负担不起高端新建项目，导致他们越来越难找到可负担、稳定的住所。
建房动能被钳制
Atlanta Regional Commission 的 Samyukth Shenbaga 指出，住房缺口背后的罪魁祸首包括：高地价、高建造成本、复杂审批程序，以及广泛存在的 “Not In My Backyard”（NIMBY）情绪。
在 Gwinnett、Cobb、DeKalb、Fulton 和 Forsyth 等郊区，尽管需求旺盛，但一些社区反对大规模建设，导致许多应建未建。
Middle Georgia CEO 的报告显示，佐治亚州在 2010 年代批准的新建住房许可证数量比起 2000 年代，大幅下滑 52% （低于 40 万套）。
换言之，住宅建设增长远远落后于人口与就业增长，居民的“买房梦”越来越难实现，区域竞争力也潜在下滑。
政策如何补漏洞？
Moody’s 提出的解决方案包括立法支持住房建设，例如国会正推动一项两党合作法案 —— ROAD to Housing Act，旨在提升住宅供应。
但光有法律还不够，还需地方政府结合数据精准点位发力：
- 地方精准布局：利用 PolicyMap 等工具识别缺口严重社区，加快审批与激励建设；
- 重点扶持中端市场：提供中产家庭贷款或建房激励，缓解中级市场压力；
- 推进多元住屋：支持小型多户住宅（ADUs）、混合用途和公共-私营合作项目。
毕竟，一旦中产阶级被逼离开城市，城市的服务业、医疗教育等基础设施也难以支持长期发展。
佐治亚州正面临严重住房危机——不仅高端市场与电商中心蓬勃发展，中端家庭却可能无房可住。这不仅影响个人生活品质，也可能逐渐削弱区域吸引力。
如果你、你的朋友或家人正在为买房、租房发愁，这份报告说明，这绝不是个别现象，而是整个州面对的系统性挑战。未来几年，谁能先堵住这波缺口，谁就会赢得城市“人才保卫战”。
