买卖二手房？ 史上最全的美国房屋检查清单！

在美国市面上出售的房屋，大部分都是二手房，买到后修修补补自然很难避免。这里我们详细说说房屋检查这一个至关重要的步骤。

房屋检查（Home Inspection）是报价合同时重要的附加条款（Contingency）之一。当买卖双方在购房合约上签字生效（Contract Ratified）后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师（Home Inspector）来检查房子。检查费由买主付，价钱根据房价而定，一般几百元，房价越高检查费越贵。当然在某些特殊情况下, 经买卖双方协商也可免去这一步骤。

通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时跟著检查师走，可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。

检查内容包括房屋基本结构（Structure）、地基（Foundation）、屋顶（Roof）、地板（Floor）、墙壁（Wall）、门窗（Doors and Windows）、地下室（Basement）、供电系统（Electrical Systems）、供排水管（Plumbing）、冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems）、烟雾报警器（Smoke Detector）等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内（一般是七天）为买主写一份房屋检查附件（Home Inspection Addendum）交给卖方经纪人。一般银行没收的房子写明按现状出售（AS IS），房检问题概不负责。买主在房屋检查发现问题后，只能要求退房或自己修理。正常售房时如果房子的主结构有大问题，如地基断裂、房屋有倒塌危险等，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要求卖主修理。

卖主在接到房屋检查附件时，要在三天之内做出答复，是同意修理还是出相应的修理费。有些东西是卖主必须修的，象房屋基本结构、地基、屋顶、供电系统、供排水管、冷暖设备、烟雾报警器等有问题或不工作。供电系统和供排水管的问题还要有执照的电工或水管工来修理。其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等等。但卖主不修买主可以不买，所以要双方协商解决。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，房屋检查的附加条款就取消了。卖主答应修理的东西，要有修理工的发票做依据。

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查（Termite Inspection）可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋、连栋屋、公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件（Termite Inspection Addendum），要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

房地产交易时间性很强（Time Is Of The Essence），如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

房屋检查是在合同签字后，五至七天左右去做，具体多少天是由买卖双方商定。由买主请一位专业检查师并由买主付钱。房屋检查既是对房子的一次检查， 也是买主详细了解房子的一次机会， 所以应尽量参加。专业检查师在对房子检查时，除了专业知识外多年的工作经验也是非常重要的，另外必要时也须借助仪器仪表，比如：煤气测漏器、潮湿测试器、电压电流测试器等。检查时，从上到下，从里到外，从系统到结构，以及安全等无所不包。一个详细的检查应包括水电系统、 各项设备、房屋结构、安全因素、 屋顶隔楼、车库、地下室、内墙外墙、门窗地板、烟囱壁炉、室外排水、植被树木等。

一个好的检查师应在检查结束时，为买主提交一份系统的检查报告，一般的公司都会有一份事先印好的表格，里面将应检查的内容逐条列出，检查师也逐条检查，发现问题则记录下来。

下面从水、电、冷暖设备、地基、外部、内部逐条介绍一下可能出现的问题，买主可在房检时检查：

一、 配电系统：

• Broken Light Fixture（失灵的照明设备）
• Damaged Electrical Outlet （损坏 的插座）
• Mal-functional Electrical Receptacle（卧室中由开关控制的电插座失灵）
• Improper Wiring（不正确的布线）
• Mismatched Circuit Breakers（配电盘线路和开关不匹配）
• Overloaded Circuits（配电盘开关超负荷）：一个开关应该只接一条线， 若有两条或两条以上线接在一个开关上， 则形成超负荷
• Overheated Circuit Breaker（配电盘开关过热）：除了超负荷接线可能导致开关过热外， 开关与电线的电压或电流不匹配， 也可能导致开关过热
• Corroded Wiring（锈蚀的电线）：有的老房子所用的电线是铝线， 长年累月下来， 铝线会氧化生锈
• Misplaced Panel Box （配电盘不易找到）：当发生紧急情况时， 如果消防人员不能及时找到配电盘， 可能导致损失扩大
• Poorly Grounded Appliances：任何电器的接地线都应保证正确接地，否则有可能造成人身伤害
• Poorly Grounded Wiring：每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线， 这条线应保证接 地良好， 如果有油漆等覆盖在上面， 应将油漆清掉
• Unfunctional GFCI（Ground Fault Circuit Interrupt）：接地短路保护插销（GFCI）是安装在厨房， 浴室等靠近水源的电源插销， 如果失灵则 在发生事故时， 起不到保护作用
• Tense Electrical Lines：室外电源线过紧或有树枝压在上 面， 可能会导致危险
• Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch：任何电源连接盒， 插 销及开关都应该有板子（Cover）罩在外面
• Unsafe Spliced Wires（不安全的电线分线）
• Worn Conduit：电线（室外的）外皮长年累月经风吹日晒， 可能导致外皮破损剥落

二、供排水系统：

• Bad Water Drip Pan：任何安装在除了地下室以外地 方的设备， 如：热水器、 洗衣机、 空调机等有可能滴（漏）水的， 都应该有一个接水盘， 并在盘的底部有个导水管通到室外， 这个盘子有时会损坏。
• Blocked Spa or Tub Jet：冲浪浴缸（Whirlpool Tub）若长时间不用， 有时喷水管路会堵塞。
• Broken Sink Sprayer：厨房水池上有的水龙头旁安装有喷水喉或现 代的水龙头本身可以拉出来做喷水喉，其转水开关有时会不工作或损坏。
• Corroded Sink Drain：老房子的排水管多是金属的（铁或钢）往往会生锈最终导致锈蚀透损。
• Defective Toilet：马桶因为经常使用， 里面的部件多使用塑料或塑胶， 天长地久容易损坏， 尤其是马桶水箱中的阻水阀（Flapper）是橡胶制的， 长期使用会老化， 而起不到阻水的作用， 会发生「细水长流」的现象， 而导致水费上升。
• Defective Pressure Lines：从室外进来的进水管有很大的压力，所以材料应该用铜管，但以前有的建筑公司为了省钱用了塑料管，长期下来，塑料老化而起不到抗压的作用。
• Draining 「Gray Water」：有的洗衣机直接把洗衣水排到室外，这在多数地区是不允许的，应将 废水排到下水管中。
• Faulty Faucet：水龙头通常在出水口处，装有空气混合阀（Aerator），有时会 堵塞或漏装。
• Faulty Shower Pan：淋浴处底盘有可能裂缝或在连接处开胶， 造成漏水。
• Improper Water Heater Venting：热水器上面装有一个减压阀（Safety Vent），在减压阀处装有一排压管， 该管应通向地面， 管口离地高度应不超过6英尺。
• Plumbing Leaks：水管系统漏水。水管在任何 地方都不应漏水，对于不常有人在的地方，如： 地下室应每年一次进行检查： 连续放水二十分 锺，看看是否有漏水。
• Shower Leak：淋浴和澡盆等处容易漏水，若漏水天长日久会对房子的地板以至结构造成损坏。
• Toilet Seal Failure：马桶由于每天使用，会逐渐松动以至引起漏水。
• Unprotected Water Heater：有的房子里面热水器 安装的位置不适当，比如：在车库中， 这样可 能造成意外碰撞， 应挪到安全的地方。
• Water Hookup Mistake：有的水龙头冷热水开关接错或开 关用错导致开水龙头时，方向不对。
• Main Water Line Break：从房子到马路上水表之间的进水管可能会漏水，虽然水表不走，但修理应该是屋主负责，费用也应由屋主来付。

三、 冷暖设备（Heating & Cooling System）：

• Blocked Air Conditioning Outside Unit：空调 机室外的散热器四周不应该被任何东西围住， 应留有一定的散热空间， 另外散热器应水平放置。
• Defective Air Conditioner：若空调设备 出现故障应将整机切断电源。制冷效果应达到12°F以 上的温差： 测试时， 将温度计放置在 空调出风口处， 测得的温度应低于室温12°F以上， 否则表明 需要补充冷却液。
• Faulty Gas Line（Gas Leak）：烧天然气的热水器， 暖器及壁炉所接的管道有可能漏气，而控制气连接处漏气的可能性最大， 应该用专门的煤气探测器来测量。
• Loose Air Duct：冷热器的通风管道 应保持良好的通风效果， 否则会使取暖及制冷费用增加。
• Old Insulation：房子的保温材料天长日久逐渐失去作用， 应考虑增加或更新， 地下室墙壁上的保温材料有可能脱落。

四、 地基（Foundation）：

• Broken Down Spouts：房子四周外墙壁上装有排水管（Down Spouts），如 果排水管破损，下雨时雨水不能有效地排走，则可能导致地基受损。
• Cracked Foundation：水泥 地基上往往出现裂缝，不管是地基的平面还是侧墙上，若出现裂缝不超过八分之一英寸，则属于正 常现象，但如果裂缝过大，并且有错位，则可能有严重的问题，应该请结构工程师（Structural Engineer）来检查。
• Failing Foundation：地基下陷会造成门窗等不易开关，应请结构工程师进一步检查。
• Damp Crawl Space：有些房子在地下室有Crawl Space（一种低矮的地下室结构），由于 人不易进去，有时里面进水也不易察觉，造成地下室潮湿。
• Foundation Water：地下室若进水 会对房子的结构造成严重的损坏。

五、外部（Exterior）：

• Cracked Mortar：砖墙上的砖与砖之间的水泥（Mortar）若出现裂缝，表示 房子外墙的受力不均，应请结构工程师进一步检查。
• Damaged Door Threshold：大门的门槛应安 装正确，当出现损坏既有可能不起到防水防风的作用，也有可能造成不安全。
• Damaged Driveway：车道经过长期使用会出现损坏，若忽视不管，最终可能需要彻底翻新。
• Damaged Swimming Pool Liner：若有游泳池，游泳池的内壁经过5-8年的浸泡可能会出现损坏。
• Damaged Roof：屋顶的寿 命在20年左右，在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏，如：冰雹、积雪、大风等。
• Defective Exterior Siding：与屋顶相似，房子的侧墙板也有可能受损。
• Defective Flashing：屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料，天长日久会生锈而造成漏水。
• Defective Stucco：如果房子的外墙是Stucco（一种水泥材料），应注意是否有剥落或裂缝。
• Exposed Beams：任何木材建筑物， 比如： 木梁（Beam）不应暴露在外面，应由外墙材料包起来。
• Exposed Building Materials：建筑材料如果暴露在自然环境中超过六个月，则会导致材料失去稳定性，这一点在新建房屋中尤其重要。
• Exposed Roof Nails：在安装屋顶时，往往会有钉子未钉下去而导致下雨时屋顶漏水。
• Firewood Attracts Termite：如果有壁炉烧火用的木头堆放在房子的周围，可能会招来白蚁，因将木头移到距房子10尺以外的地方。
• Insecure Pool Ladder：游泳池的扶手天长日久会松动，从而导致不安全。
• Leaking Eaves：屋檐处容易发生漏水，在楼上卧室的墙角处就会出现水迹。
• Loose Roof Shingles：新安装的屋顶上的油毡片若有松动，刮大风时容易被刮下来。许多新房子屋顶是冬天装上去的。油毡片在温度低时脆硬，安装方法不当可能使油毡片受损而钉不牢固。
• Missing Spark Screen：壁炉的烟筒上应装有一个带有铁网的盖子，其目的有二：（一）防止烧火时火星飞出去引起火灾；（二）防止小动物从烟筒钻进房子 里面。
• Pool Gate Without Spring：游泳池四周若装有围栏，则围栏上的门应能自动关上。
• Poor Awning Pitch：油帆布搭的篷子（Awning）如果安装不当， 特别是角度不对时，容易引起积水，最终导致损坏。
• Poor Drainage：房子四周的排水若不畅，会对房子的地基造成损坏。
• Poor Pitched Gutter：屋檐上的排水槽 （Gutter）与下水管（Down Spouts）之间连接处若安 装不适当则会影响排水。
• Poorly Reinforced Roof：屋顶若有下陷，表明其支撑有问题。
• Rusted Gutter：屋檐上的排水槽是金属制的，因此容易生锈。若锈蚀以至出现破洞，则起不到排水的作用。
• Tree Root Damage：若树根对房子的地基、车道、人行道等造成破坏，应咨 询专家找出正确的解决办法。
• Mul-functional Garage DoorOpener：车库的自动开门器上装 有一套安全装置，能使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转。有时这个装置会失灵。
• Unprotected Power Lines：从外面进到房子里的电线若有树枝搭在上面会发生问题。应将树枝剪掉。
• Unsealed-Balcony：阳台若支撑不够或扶栏不牢固，则容易产生安全问题。
• Unsealed Roof Repairs：在屋顶上安装的任何东西，如：电视天线等，都应注意上好密封胶，否则会导致屋顶漏水。
• Unsealed Wood：房子外墙上的木头如：门框、窗推等，四周都应涂有密封胶，否则木头会很快风化。
• Water Leak and Termite：白蚁的生存环境所需之要素：土、木、水。任何房子都有土和木，若能在房子四周尽量减少水流则可有效地降低白蚁的发生率。
• Worn Gutter：房子墙角处 的下水管（Gutter）容易被碰到，以致受损，特别是砖房子。
• Worn Roof Flashing：屋顶各拐角 处的防水板（Flashing）是金属制的，若发生问题，也会造成屋顶漏水。

六，内部（Interior）:

• Blacked Appliance Vent：各项设备的出气口都不应堵住，否则会造成效率下降。
• Broken Ventilation Fan：排风扇失灵，会使房子内增加潮气，从而对房子造成损害。
• Broken Window Seal：如果双层玻璃窗子的玻璃之间发生雾气，说明窗子不密封了， 应及时更换。
• Cracked Slab：地基如有裂缝，会使氡气或水进到地下室。
• Defective Oven Thermostat or Clock：烤箱的温度控制器或计时气会经常发生问题。
• Improperly Secured Dishwasher：洗碗机使用时震动较大，有时会造成四周固定螺丝松动。
• Jammed Door：由于房子会在盖好后一 年半之内逐渐地稳固下来（Settle），有的门不易开关，则需要调整。
• Leaky Dishwasher：洗碗机漏水。
• Poor Ventilation in crawl space：在房子的地下室，有的房子有一部分面积的地层离地板很近，称做Crawl Space。这块地方有时通风不好，则容易造成潮气集中。
• Stuck Shut Windows：窗子不经常开关，天长日久就不容易打开，特别是刷了油漆后。应检查每个窗子是否开关正常。
• Wall Moisture：如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹，则表示有水从房子外面进来。
• Wobbly Ceilings Fan：如果屋顶上的吊扇在转动时抖动，则会慢慢地使其固定在屋顶上的底座松动，从而导致安全上的问题。

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