亚特兰大商业地产重新洗牌 能不能赚大钱就看你了
目前，整个美国的商业地产都处于一个糟糕的状况，但专家认为机会就在眼前。
亚特兰大市场则处在一场熟悉的比赛的前几局，如果房地产开发商能够克服不利因素，他们可能有很大机会在这个新周期中重新构想房地产，并赚更多的钱。
美国商业地产困境
商业地产业面临价值下跌，再融资的资金来源也正在减少。
最近，Foreclosures 的情况有所增加，亚特兰大市中心的两处优质房产——Opus 公寓大楼和 Mastermind 建筑开发地盘——又重新回到贷方手中。
但接下来，可能会出现更多 Foreclosures 的情况。
这种情况以前也发生过。它发生在 2007-2008 年金融危机之后，这场危机导致了美国经济自大萧条以来最严重的衰退。
那时，一些胆大且有远见的开发商在低迷的市场中发现了机会。他们以远低于重置成本（重置成本）和市场价值的价格购买了现有价值非常高的房产。
「编者注：重置成本是指以相同或相等的价值替换公司的一项资产所需的费用。」
以北美房地产公司（North American Properties）为例，他们在上一个机会中成功运作了Alpharetta 的 Avalon。
该公司前任领导人 Mark Toro 表示，即使经济实现软着陆，商业房地产也将面临下一个清算，尤其是写字楼业主。在混合工作的新时代，许多属性已经过时。下一次重置已经到来了！
如果 Mark Toro 是对的，并且如果比赛已经开始，那么所谓的房地产扭亏为盈专家可能有很多机会进行操作。在这样的环境下，拥有资本投资的房地产公司可以利用资金进行创新，创造新的开发模式，从而改变社区、地区或天际线。
写字楼面临转型
根据 CBRE 的数据，第三季度，亚特兰大市中心的办公空间总体空置率为 25.5%。由于许多公司允许员工继续在家工作或采用混合工作方式，未来的需求也不确定。
根据 Green Street Advisors 11 月份的数据，过去 12 个月内，写字楼价值下降了 21%。公寓价值下降了 14%。
在 11 月份举行的城市土地研究所亚特兰大会议上，Highwoods 亚特兰大市场负责人 Heather Lamb 认为许多办公楼需要转变为“值得通勤的体验，打造体验式办公室。”十多年前，她受到 Avalon 体验式零售概念的影响，当时，Heather Lamb 是世邦魏理仕的副总裁，负责 Avalon 办公空间的租赁营销。
同一个会议上，普华永道合伙人 John Crossman 表示，尽管许多优质办公楼仍有需求，但美国至少 20% 的办公楼可能需要拆除。他认为，人口众多且支持重新构想的地区的房地产将变得非常热门。
Avalon曾Foreclosures
Avalon 是亚特兰大北郊 Alpharetta 的一个综合用途城镇中心，占地 86 英亩，当时也是开发商通过 Foreclosures 而低价获得的。
前文中提到的北美房地产公司前任领导人 Mark Toro，就是 Avalon 的“操刀手”。
2007-2008 年金融危机之后，Mark Toro 对公司进行了重组以适应形势，他一手操作了 Avalon 的购买和建造。
此前另外一家开发商计划在该地块建造豪华公寓、酒店和办公室，最终由于各种原因该地块又回到了贷方。北美房地产公司立刻行动，最终以低于市场价格的数额收购了该地块。
现在，Avalon 被很多商业地产开发商视为东南部成功混合用途开发的典范。
Mark Toro 在预测未来商业房地产时称：
“很难预测重置何时会出现。但随着债务到期，所有类型房地产的估值都会开始出现困境。每个人都在耐心等待那一刻，我们只是不知道那会是什么时候。”
