佐治亚财产税上诉系列：多少Home Owners提出上诉？

佐治亚州的财产税率以前相对比较低。但是近些年佐治亚的房产拥有者明显感觉到房税正在逐年增加，而且成大幅度增加趋势。当地政府增加税收的一个办法之一就是将老百姓的房产价值估价增高来达到增加税收的目的。

出于上诉业务的需要，我查阅了佐治亚政府发布的本州居民近些年提交财产税上诉案件的统计数字。

可惜的是，目前公开发布的最新有关财产税上诉的统计数字是2019年。现根据2019年的统计数据进行分解分析，将房产税上诉案件的主要特征分享给广大佐治亚房产拥有者读者们。

在2019年，佐治亚州居民共提交了112853份财产税上诉案件。这个数字包括民用房地产和商用房地产，代表佐治亚州四百五十万房地产中百分之两点五的房产拥有者居民（Home Owners）对政府的房产税估价提出上诉。这个数字表明2019年佐治亚房产拥有者居民（Home Owners）提出上诉案比2018年增加了百分之十三。

从数字中看出，绝大部分上诉是对民用房产估值提出的上诉。被上诉的民用房地产和商用房地产的平均估价为七十四万二千五百美元。但是由于商业房产价值普遍金额巨大，这个统计数字实际大大提高了民用房产的上诉的平静价值，这就是说，被上诉的民用房地产的平均价值应该远远低于七十四万美元。不过，本身价值越高的民用房地产，房主人在收到当地政府的房产估价报告后，越容易提出上诉，因为这类房子的估价一般增加幅度越大。

大亚特兰大地区（Metro Atlanta，即亚特兰大附近的）的几个郡房产主人提出的上诉要高于佐治亚州其他郡提交的上诉，而且这几个郡的房产主人要比佐治亚州其他郡的房产拥有人更喜欢提出上诉。佐治亚州所有的房地产估值上诉案件中，亚特兰大附近地区（Metro Atlanta）的几个郡房产主人提交的上诉案件占去三分之二（65.5%）。

其中，富腾郡（Fulton County）房产拥有者提交的上诉案比率最高，共有两万四千五百份上诉，占21.7%，即每十四个房屋主人中就有一位对房产估价报告提出上诉。这个郡的房产价值也是上诉案件中最高的，代表了全州所有上诉房产总价值的18.7%。迪卡波郡(DeKalb County) 在2019年共有10,061份上诉，占全州房地产税上诉案件总数的8.9%，上诉房产总值的13.3%。谷内特郡（Gwinnett County）共提交11,760 件上诉申请，占全州总上诉案件的10.4%，上诉房产总值的17.8%。卡布郡（Cobb County）2019年共有5,790房产上诉案，占全州总上诉案件的5.1%，上诉房产总值的11.3%。

上面这四个郡是佐治亚四个大郡，这四个郡里的房产拥有人就他们的房产估值提出的上诉案几乎占整个佐治亚全州上诉案子的一半（46.2%），但是从房地产价值方面讲，这四个郡上诉的房地产价值超过整个佐治亚州被上诉的房地产总价值的60%以上（61.1%）。

这个数字说，这四个郡是佐治亚居民居住最密集的郡，这四个郡内的房地产平均房价高于本州其他郡内的房地产。亚特兰大附近之外的郡的房产拥有人对当地政府做出的房产估值报告提出的上诉的比例相对低一些，每67户房产拥有者中有一人提出上诉。

通过分析房地产上诉统计数字发现，在2019年，三分之一以上（37.6%）的上诉案子在庭审会议之前以和解或撤诉的方式结束。

具体情况可能出现下列三种情况：

第一种情况是当地政府降低了对房产的原来的估值，又发出一份修改的房产税估值报告，然后房产拥有者决定不再进行上诉；

第二种情况是当地政府和提交房地产上诉的房产拥有者（或代理人）就房产估值达成协议；

第三种情况是提交上诉的房产拥有人撤回上诉申请，因为当地政府规定了极其简单容易的撤诉方式。

不管上面那种方式发生了，提交上诉的房产拥有人还是应该咨询或聘请代理律师，和当地政府有关部门协商，争取得到三年的房产估值“冻结”好处。

通过分析2019年房产估值上诉数据还发现，很多房屋拥有者在提交上诉申请后失去上诉的权利，原因是因为这些人最后没有实际出庭支持自己的上诉案子。

在佐治亚，绝大部分上诉案子通过一个直译为“均衡委员会（The Board Of Equalization）来处理。

2019年大约18.4%的房屋拥有者在收到去这个均衡委员会参加上诉申请的审理程序的通知后并没有去参加而被视为放弃自己的上诉权利。

大亚特兰大地区提交上诉的房屋拥有人收到上诉庭审通知后没有去参加庭审的比率为18.5%，其他佐治亚的房屋拥有者上诉后而不去上庭的比率为18.2%。

我估计上诉而没有去上庭的实际人数应该高于这个数字。其实，这种做法让房产拥有人很吃亏，他们不仅放弃了自己该享有的权利，而且放弃了争取获得三年房屋估值冻结的机会。

虽然2019年的报告数据不能完全反映出目前的真实情况，通过分析以前的数据，可以学到现在仍然有用的信息。

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我觉得下面几点应该值得我们有房产的读者注意：

一．如果收到当地政府对自己拥有的房产估值报告,一般来自自己所在的郡的Board of Tax Assessors, 报告最上面有 Annual Notice of Assessment,读者不要把这份信当垃圾信扔掉了，应该重视这封信的内容，看看里面当地政府对自己的房产的当年价值估价是否合理。如果自己觉得不合理，应该考虑提出上诉，降低估值，从而降低房产税。

二．如果房屋拥有者在提交了房产估值上诉申请，就不要轻易放弃上诉的机会，例如收到去上庭的时间预约后一定要准备好实际出庭支持自己的上诉案子。只有这样，才有可能降低自己应支付的财产税的额度。

三．如果收到当地政府对自己拥有的房产估值报告后感到不满，自己不想或没有能力递交上诉申请的，应尽快联系我们开始提交上诉申请。这样我们可以在上诉期过期之前将你的上诉申请递交上去。

四．当地政府一般希望把老百姓的房产估值增高而多收税，也希望这些老百姓不上诉或不知道怎么上诉或者上诉后不去参加庭审，这样他们轻而易举的处理掉收到的上诉申请。如果有读者提交上诉后又无法参加上诉庭审的，建议尽快联系我们，以便有人可以去帮你说话，争取你的合法权益。