投资|一降再降！利率下调释放美国房产投资利好信号
根据Freddie Mac公布的最新数据，美国房贷按揭利率再次下调。30年期固定贷款利率由7月份的3.96%下调至3.89%；15年期利率由3.23%降至3.16%；5年期利率由3.21%降至3.16%。美国房价环比持续上涨了五年多，近期连续下调按揭利率才略微缓解了上涨房价带来的购置压力。
▲美国房地产贷款利率走势 数据来源 Freddie Mac
美国贷款信息网站HSH.com副总裁Keith Gumbinger表示：“住宅市场需求很大，但是供应却非常紧缺。此外，房租也在上涨，意味着对那些潜在的买家来说，他们想要储蓄资金来购买房屋会变得更加困难。不过对于房屋买家来说，按揭利率的下调是一个好消息。”
单从按揭利率下降幅度来看，本次下调不会对房地产市场整体带来剧烈影响。这种行为更多是向市场、向投资者传递出一种信号：政府要对房市进行宏观调控。一般来说，政府通常不会使用行政手段调控房市，那样会使群众产生跟风效应导致调控过度。政府更喜欢用利率的调整来传递信息、引导市场。2012年，美国房市就已经走出次贷危机阴霾完全复苏，但是美国政府似乎觉得现在房市还不够热，还没有触及天花板的迹象。所以再降按揭利率缓解购房压力，改善房地产供给需求情况，促美国房市继续繁荣发展。
按揭利率降低后，房价将会继续走高。一方面，银行储蓄资金带来的利息会减少，大家都想把钱取出来进行房地产投资。同时，住房贷款的还贷压力减轻了，投机需求得到促进。二者共同的结果是房地产市场需求上升，购房者们不得不采取竞价方式购置心仪房产。另一方面，尽管开发成本降低了，开发商有能力调低价格，但也只是有能力没动机。对于美国成熟的房地产市场来说，供求关系才是房价的决定因素，开发商不会选择在需求量巨大的情况下调低房价。所以，开发成本的降低不会直接传导到房价上，供不应求的房市依然会抬高房价。
美国房产研究公司Trulia的一项研究显示，虽然大部分城市的美国房产价格过高，但是还有很大空间上涨，有34.2%的城市美国房产价格达到2008年前水平，因此还有更大空间提升。
美国房产投资者必须要注意：美国房产市场现在的走势是温和向上。因为受制于金融、信贷等产业的恢复，美国房产市场不可能再出现较大的波动。
图片来源：有路网
美国房产价格正在上涨——这就是目前美国房产市场的现实。根据著名的标普Case-Shiller数据显示，截至今年4月底，标普/Case-Shiller指数第四次创下历史新高，而且美国20个城市的房价也创下了自2014年以来的美国房产最快上涨速度。
中国目前的海外置业投资者可以分成两类，一类是有长期投资准备的“以租养房者”，一类是看准房市火爆的“炒房者”。对于“以租养房”的人来说，每年还款额降低了，租金提高了，年收益会有一定幅度增加。另外利率降低也会略微调整投资回收期，一般来讲不考虑租金上涨，利率每降低0.1%投资回收期会减少一年。对于“炒房者”来说，利率的下调是对投机的放宽，房产转手速度更快了更容易了，伴随着风险也有所降低。不考虑交易税费，房产转手的毛收入扣除贷款利息便是投资者的净收益。利率下调的影响下，毛收入升高而利息降低，净收益就有了显著提高。
细微扰动、静观其变、逐步调整，这是美国政府宏观调控房市的一贯做法。由此看来，本次按揭利率下调初衷就是利用“看不见的手”继续刺激美国房市，让美国房市继续热下去。作为投资者，更应该抓住机会，做到“该出手时就出手”。
