【周志明商业地产专栏】商业租户租金减免指南
下面的建议来自于周志明商业地产团队。然而，我们不是律师，所以我们强烈建议您咨询相关专业人士，讨论和核实以下所有信息。这可能适用于你现有的租赁，但每个情况都有特殊性。
首先，我们知道房东不会让商业经纪人参与进行租金减免谈判。其次房东也有贷款在身，他们既要与自己的贷款方沟通，也要与各商业租户沟通，各方都希望能够在了解彼此真实情况后，根据实际来评估购物中心的整体状况。
可立即采取的措施：
- 检查你的租约，并理解关键条款。
- 与你的律师一起审查你租约中的不可抗力(“天灾”)条款Force Majeure (“Act of God”) clause。
- 与你的保险代理人谈谈，看看你的业务里中断保险（Business Interruption Insurance）或者business income loss 是否适用。一些政策中有排除疾病流行病（pandemic）的语言。
下一步是开始与你的房东进行开诚布公的对话。主动沟通的租户与那些立即停止支付租金或放弃店面的租户会有很大的区别。因为房东将对违约的租客采取更强硬立场，而且他们的律师也早已经开始忙碌起来了。他们预计会有很多租户打电话进来，所以最好现在就联系他们，开始对话。
向你的房东表明你对购物中心和你的生意是忠诚的。良好的沟通是获得好感的最简单方式。先给房东寄封信。附件A(在本文件末尾)是我们的信件样本。
在你第一次打电话给房东的时候，他们会要求你提供很多信息。他们需要这些信息有两个原因。首先，他们试图确定谁真正需要帮助，谁试图利用这种情况谋取利益。其次，他们可能需要他们的贷款人批准才能进行修改，你提供的文件将有助于批准过程。每个租户都将根据具体情况进行评估。
房东会关注他们购物中心的整体稳定性，市场的人口统计数据和增长趋势。一些房东会拒绝租金减免，因为他们可以以更高的租金重新租赁你的空间，或者租给信用更好的租户。从租赁的角度来看，重新租赁一个空间需要几个月的时间。目前这样的需求比较匮乏，因此租赁时间可能比两周前更长。因此，即使他们对你采取咄咄逼人的态度，从整体效益来说，保持现有租户显得更有意义。这是各方最好的长期解决方案。
以下是房东要问房客的问题:
- 你想要什么样的减免?
- 你打算如何使用这些减免存款来帮助你的生意?
- 你的销售业绩如何?
- 你是否申请过其他帮助?
- 政府是否强制要求您关闭业务?
- 你在过去30天内解雇过员工吗?
接下来，他们会寄给你一份租金减免申请。下面的附录B是一个来自房东的例子。除了以上的问题，这里还有一些细节:
- 他们至少会要求一份个人财务报表和过去3个月的银行月结单。
- 房东可能会要求信用检查; 然而，进行信用检查会损害你的分数。
- 急需救济的租户将完成这一系列的申请，而那些想要利用的人就不会花时间去做了。
如果你正在寻求租金减免，它将以减少或延迟的形式出现。房东为了保护他们资产的长期价值，将要求延期。以下是一些可能的延期结构:
- 将任何延迟的月份添加到租期结束时。
- 将延期支付的月份划分为6-12个月，并将该金额添加到租赁期最后6-12个月的每个月。
- 将延迟的月份分摊至延迟期之后的36个月
了解业主用以计算分摊时间表的利率是很重要的。
如果你与房东达成协议，它将被记录为租约修正案，你的律师将需要审查这份具有法律约束力的文件。这份协议将包括一个保密条款。如果你的朋友、生意伙伴或家人有疑问，也可以向你的商业经纪人和律师咨询。
如果你的租约快到期了，房东现在不大可能愿意和你讨论续约或延期的问题。目前，他们也忙于各个租户的请求，所以续约在他们优先列表中处于较低的位置。但你还是要检查你的租约是否有任何“延期”的语言。在这种情况下，你仍然需要和你的房东和律师保持公开的沟通。不要错过您和房东发送续约通知的时间，建议可以在您的日程时间表上做个记录。
如果你最近签了一个新地点的租约，你可能会在政府申请许可和装修过程中被耽搁。如果你在装修和接近开业，你将不得不推迟你的开放日期。可以将这些延误记录下来并与房东沟通，要求延迟相同时间的租金。
我们希望这些信息有助于引导你开始与房东关于租金救济的对话。我们将随时为您提供最新的信息或建议。目前疫情情况还在不断演变，所以如果你有任何问题，可以打电话或发信息给我们。希望在这困难的时刻，我们可以和大家一起积极面对，平安度过。
我们真心希望您和您的家人现在一切都好。
请照顾好你们自己、你们所爱的人和你们的社区。
Best Regards,
Ming & Julie
KW Commercial Atlanta Perimeter
相关资源：https://covid19relief.sba.gov/
Exhibit “A”
Template – Landlord Letter
(Date)
VIA EMAIL ATTACHMENT ONLY
Landlord
Landlord Address
Re: Coronavirus – Lease for (DBA name or Tenant Name) located at (address)
Dear [Landlord],
I’m writing because I need to discuss the impact that the national coronavirus crisis is having on my business at your earliest opportunity.
As you know, many states, [including xxxx,] are now requiring certain businesses to close on an indefinite basis. There is talk that a nationwide shut-down of basically all non-essential businesses may be required in order to slow the spread of the virus as much as possible. It is not known how long these partial or full shutdowns may last.
Consumers are paying attention and staying home for work, school, and meals. These changes had already significantly impacted our revenue and our ability to retain good workers even prior to the mandated closures. There is now essentially no revenue coming into the store(s).
I value our relationship and have been a reliable tenant. These are extraordinary times, but we know there is an end to this. In the meantime, we’re all being asked to do what we can to protect the health, safety and welfare of our communities. I believe it is in both of our interests to work together in good faith and negotiate a reduction or abatement of rent for this crisis period. I have some ideas that I would like to share with you and am hopeful we can work together.
This is an urgent request. Please reach out to me at (phone) or (email) and let’s discuss.
Sincerely,
(Tenant)
Example – Rent Relief Application
Tenant’s Guide to Rent Relief
March 22, 2020
Exhibit “B”
Example – Rent Relief Application
需要租金减免申请（Rent relief application）表格清晰版的读者请联系周志明商业地产团队。
