房屋租金收入报税季节的准备事项
2018即将拉下帷幕，各位亚特兰大的地主今年一定斩获甚丰吧。去年看了我的帖子的地主们，今年一定已经把出租房的成本支出总结出来了，好及时向IRS报税。但是这里还有很多新朋友，可能没有看到我以前的介绍，那么今天我就再来炒一下冷饭吧：
每套出租房都会发生各类费用，如何归类如何定义非常重要，能减免的不要漏过，不能减免的千万不要自作主张擅自抵扣。下面讲讲我所了解的一些情况，我每年都找专业会计师报税，和他长谈一次，了解原委保持充电。我下面写的也仅限于自己的理解，如果有不全面或者失误之处，请大家务必指正。
做租金收入的报税表是schedule E,大家可以网上打印一份。可以看到租房成本被分得很细.
对我们小地主来说，有下面几样是常规的,我就我的理解这里大概做一下解释：
Advertising：为了出租房屋在报纸网上登的广告费。
Auto and travel expenses：屋主如果是国外买家，因为处理房产而产生的机票和住宿等开销也是可以抵扣的。具体哪些项目和额度请咨询您的会计师。
Cleaning and maintenance：清洁维护的费用。
Commissions：比如在MLS上登listing需要给代理的佣金。
Depreciation：房屋的折旧，房龄在27.5年之内的，将房屋(不包括土地)的估价除以27.5 就是每年可以抵扣的折旧。这项非常重要，现在可以帮助你抵税。而且你如果不清楚而没有抵税的话，其实你以后卖的时候，IRS还是会按抵税后的成本来算你的盈利的，所以千万不要漏了。
Insurance：房屋的各类保险。
Legal and other professional fees：顾名思义，因房屋而产生的法律和各类专业费用，比如驱赶欠租房客的费用等。
Local transportation expenses：本地交通费用。这个你需要将每次因为出租房而开车产生的里程数做原始记录，一年总计后以每mile 55美分成本按年抵扣。比如我其中一套出租房去年发生的里程数是500迈，那么500 X 0.55= 275刀就是可抵扣的travel 成本。 这项如果是自己做税的可能因不了解而遗漏。
Management fees：房屋如果交给物业管理，而产生的费用。
Mortgage interest paid to banks, etc：房屋贷款。
Repairs：维修房屋的费用。
Supplies:为房屋购买的用品。
Taxes：地税。
Utilities：水电煤气之类的。
Other: 可以把购买的home warranty放在这项。
由上可见，成本的记录是很细分的，不要把不同的费用都放在一起，一份SCHEDULE 可以做3套房子，每套的费用都分别列出的，也不要把几套房屋的费用加在一起。所以即使是请会计师报税，也要事先自己归类好，把数据带去让他们帮你输入相应的项目。
另外还要注意的是，如果为房屋做了装修，这个费用不是一次性抵扣的，应该按不同项目分不同的年份进行抵扣。比如换地毯刷油漆分的年数和换屋顶都不一样的，这个要请教您的会计师了。
看了上面的解释，大家应该明白了，报税虽然是每年一次，但是成本记录是应该每日一录的，或者说一旦发生费用，马上要做个原始记录，这样年终总结就比较容易做了，呵呵。
我一般是做一个EXCEL表格，把各类原始费用每笔登录，年底再做归类，数据总结好后带去会计师那里，这样会计师，IRS和我就皆大欢喜了，呵呵。
最后再强调一下，所有上面的数据，都需要保留发票，即使是里程数，也要做好原始记录，起点终点里程数都要记录。这样万一IRS抽查小业主登门请喝茶的时候，你就能沉着冷静心不慌了。呵呵。
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