报税| 房东地主注意了，”外国人“投资美国房产该这样做
在美国，报税是你一生逃不掉的，它是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么作为不是美国人的“外国人”，在美国投资房产后该如何报税呢？
1、何谓外国人？
持绿卡者，从进入美国那一刻起，便成为美国纳税人；归化的美籍公民，理所当然也是美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。
未踏足美国的外国人，当然保留其外国人(Non-Resident Alien)身份。但在美国就算是暂时居住的外国人，只要在美国停留时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要与美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：
其一，假如外国人一年内在美国居住183天或以上，即使没有永久居民身份，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年在美国居住31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。
几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留，以及由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。
2、外国人税务好处
假如在税务上符合外国人(Non-Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。
外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身份。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。
一些持外国身份的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。
3、外国人房地产收入
外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。
外国人申报收入税，税率与美国人一样，但是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：
个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人4,050有元个人免税额，已婚共同报税者可得8,100元个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent) 者可以得到更多个人免税额。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一项个人免税额，除非该外国人是加拿大、墨西哥、或者南韩公民。
标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可使用起码6,350元标准扣税额，已婚共同报税者有12,700标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。
因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。
4、外国人卖屋时的收入
有一条税例，名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是作为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。
此外，外国人也面对「预缴税」(withholding tax) 的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住以及售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的15%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。
除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。扣税比率各州不同，这亦是买家和公证代理的责任。
这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。
5、外国人遗产赠予税
每个美国的居民及公民，都有一项遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。
目前，遗产免税额是每人5,450,000万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人14,000元，同样免付赠与税。
外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。
外国人把这些将来被算作遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年14,000元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。
顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，避免将来需要通过认证。
