官方数据：涨幅高达59%！亚特兰大中产也买不起房了

这两年，如果你身边有在亚特兰大想买房、卖房、换房的人，大概率都在同一句话里来回徘徊：“房太贵了”“利率太高了”“挂了好久也卖不掉。”

曾经被视为“物价相对友好、机会很多”的亚特兰大，如今正走进一场中产可负担住房危机——穷人买不起，已经不新鲜了。

现在是——连有正经工作的中产，也开始被系统性挤出购房和稳定租房的轨道。

房价飞涨、工资没涨

根据 Georgia MLS 的数据，2019–2024 年，亚特兰大地区房价中位数从 25.5 万美元涨到 40.5 万美元，涨幅高达 59%。

与此同时，全国性的研究报告《Priced Out: When a good job isn’t enough》直接点出了现实，拥有一份好工作，已经不再保证人们能买得起房。

在多数大都会地区，买房需要六位数年收入加上可观首付。

再叠加亚特兰大本地的另一条数据：2018–2023 年间，低价到中等价位住房存量减少了 23 万套。

也就是说，不是只有豪宅涨价，而是相对便宜的房子在整个市场中消失了。

买不起也卖不动

直觉上，房价高，卖家不是应该很开心吗？现实恰恰相反。

经济不确定加上高利率，再加上生活成本上升，让很多潜在买家看得上，买不起；买得起，又不敢下手。

据报道，2024 年 9 月到 2025 年 9 月，亚特兰大地区房源下架（delistings）数量增加了 41%，约 2,450 套房子被悄悄撤出市场。

这背后是双重困境：

• 对卖家来说，想换小一点的房，或者想换大一点的房，却发现现在卖掉旧房也买不起新房；
• 对买家来说，看得到心仪房源，但利率叠加房价，月供压力远超心理预期。

于是，市场呈现出一种看似还行、实则诡异的状态，房价高位、成交缩量、卖家犹豫、买家观望——人人都在等，没人敢动。

不只是穷人住房问题

以前谈可负担住房，大家直觉想到是低收入、无家可归、极端困难人群。

但现在越来越多的信号表明，中产正在悄悄滑向住房不安全区。

房贷压力逼得不少家庭削减医疗、教育、日常支出；租房家庭面对永远在涨的月租，只能不断往更偏的郊区搬；空巢老人想卖房换小一点的房，发现降级生活并不比现在便宜多少。

这一切，对亚特兰大的长期竞争力是致命的，如果一个城市的稳定中产阶层住不起、留不住，这个城市的未来就开始透支。

结构性问题更棘手

联储会讨论降息，当然会影响房贷成本，但现实已经很明确，利率只是问题的一部分。

就算未来利率再降一点，房价未必会明显跌；工资也不会同步往上跳；地价、建材、人工、土地政策等多重因素仍然推高住房成本

亚特兰大的真正难题在于——缺了中间层产品！

这里豪宅有、老旧小区有，但适合普通家庭、价格适中、位置尚可的中位房源越来越少

历史分区和社会结构带来的惯性；种族、阶层、收入在空间上的分隔，导致很多区域要么贵到离谱，要么资源极差。

担心绅士化（gentrification），又不敢不开发，亚特兰大已是全美绅士化排名前列城市。

新开发项目往往推高原本社区房价，原住民被不断往外挤。

结果就是，不开发不行，一开发就贵；要控制房价，又怕伤到税收与投资。

亚特兰大到底需要什么？

市长 Andre Dickens 提出的目标，是到 2030 年保留或新建 20,000 套可负担住房，这对低收入和无家可归者来说非常重要，也值得肯定。

但目前政策有一个明显短板，在关注最底层的同时，对中间层的关注远远不够。

亚特兰大想要继续扮演机会之城的角色，就必须让住得起重新成为这座城市最基本的底线。

您觉得亚特兰大房子涨幅夸张吗？还是一切都在您的控制之中。