想来美国买房，又恐房地产泡沫再次引发金融危机？放心吧！

房地产投资一直是老百姓的心头大事，现在，在美国置业也越来越受华人欢迎，那么，在置业美国之前，我们需要关注些什么？

新房;二手房量价齐涨   屡屡创下历史新高

现在是不是去美国买房最好的时机？美国最近房地产是跌了还是涨了？这是很多人会关注的问题。

我们先看看数据。

在经过2008年到2009年的金融危机之后，美国新房和二手房（现房）销售和价格数据整体逐步回升，现在已经回到了2007年的水平。

新房价格中位数在2013年就超过了2007年的高点，并创下新高，而现房价格中位数也在2015年超过2007年的高点。

来源：彭博，诺亚研究工作坊   数据更新至2018年2月7日

其中，2017年一年，美国房地产市场就增长了1.95万亿美元：

洛杉矶（2.7万亿美元）和纽约（2.6万亿美元）各占美国全部住房市场的8%以上；

旧金山房地产市场的价值也首次超过1万亿美元；

哥伦布在2017年价值增长最多，增长15.1%；

圣何塞，达拉斯，西雅图，坦帕，拉斯维加斯和北卡罗来纳州的夏洛特在过去一年也增长了10%甚至更多。

而且，这种上涨并没有太多的泡沫迹象，买家和卖家在价格上仍然保持同步。

在最昂贵的西海岸市场上，销售比率达到了100%或更高。

甚至在波士顿和华盛顿两个东海岸市场，也看到了强劲的价格上涨信号，销售比率高于100%。

在全国范围内，2017年的房屋销售比率达到了历史最高的99%。

现在，西海岸城市的价格已经超过了2006年的峰值，购房者的债务也有所下降。抵押贷款债务占房屋价值的百分比发出了一个很好的信号，表明2018年的价格增长将大概率地继续以2017年的速度增长。

为什么美国房地产销售市场能够量价齐涨？背后的推动力是什么？

美国经济基本面较好  支撑整个房地产市场

从宏观经济的层面来看，目前美国经济基本面较好：

GDP：从1.2%上升到2.5%

在加息和缩减资产负债表、控制流动性风险的前提下，GDP同比增速依然从16年开始稳定上升，从当年的1.2%的水平上升至现在的2.5%左右的水平。

失业率：从10%降到4.1%

美国的失业率也从2010年10%降到了4.1%。工资水平也在上升，通胀处于2.1%的合理水平，虽然五次加息后名义利率在上升，但实际利率相对历史来看还是比较低的。

特朗普税改：促进企业和资金回流美国

特朗普税改将进一步促进企业和资金回流美国，增加美国就业岗位，提高居民的消费能力和企业的投资能力，进一步利好美国房地产市场。

房地产市场杠杆率和负债率等指标下降

2008年金融危机后美国房地产市场杠杆率和负债率等指标下降，在全球房地产市场中属于较健康、风险较低的地区。

来源：彭博，诺亚研究工作坊

数据更新至2018年2月7日

相对于巴黎伦敦北京等发达城市   美国房地产估值全球最低

从估值水平来看，美国房地产市场也非常具有吸引力，从2017年10月的数据来看，美国几个主要城市的房地产市场估值是处于全球发达国家最低水平。

新房开工不及预期、二手房销售意愿下降

待售房源减少了12%

截至2017年底，美国的待售房源较上年减少了12%，而这主要受强劲市场需求、缓慢房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。

虽然房屋新开工数也上升，但新住宅建设速度不足以显著缓解当前的库存紧张，而二手房库存也面临短缺。

此外，特朗普税改将住房抵押贷款扣税减免额从100万美元降低至75万将降低美国人销售二手房的意愿，导致二手房供应下降。

过去几年里，美国每年都会有大约120万套新住房推向市场，美国商务部2017年12月16日公布的数据显示：美国11月新屋开工总数年化为102.8万套，不及预期值104万套。同时，11月营建许可总数为103.5万套，也不及预期值106万套。

来源：彭博，诺亚研究工作坊    数据更新至2018年2月7日

美国内外购买需求持续上升  中国家庭已成第一国际买家

2011年以来，美国购房群体规模止跌反弹，不断增长的经济及就业数据，叠加居民收入加速增长，以及较低的住房自有率和家庭债务支撑，贷款利率接近历史低位，购房需求持续上升，进而推动房价良性上涨。

大量的海外购房需求也加剧了美国本土市场的竞争，导致房价的进一步飙升，而很多一部分的需求就来自中国。

2015年上半年，中国投入到海外商业地产的投资额同比增长约46%，达66亿美元，其中流入美国的总投资额高达36.76亿美元，是2014年全年投资额的1.5倍。

曼哈顿地产项目外国投资榜中，有五家中资机构排在前15名之中。前往美国买房的中资机构有房地产公司，国有企业，保险公司和资产管理公司，而从2015年起，中国个人家庭已经成为美国房产的第一国际买家。这一年，中国个人家庭就在美国购买了大约3.5万套房产，总价值共计约286亿美元。

更让人感到兴奋的是美国NAHB房屋销售信心指数超过金融危机前最高点，显示美国开发商对房屋销售前景信心空前。

房地产泡沫曾引发金融危机    但是这次不一样

看到这里，想去美国买房的你，肯定会问，2008-2009年的全球金融危机是美国房地产泡沫破灭引发的，而这背后的原因是美国人不顾自己的收入水平，而盲目从信贷市场借钱买房。

那么现在的情况是什么样子？

今天和大家分享的第六件大事就是，美国现时信贷市场比危机前要健康许多，高风险住房抵押贷款发行量明显下行，而高信用评级住房抵押贷款发行量则呈增长趋势，对贷款人和信用审核明显变得更为严格。

这种背景下的美国房价和租金的增长将是有经济基本面和需求推动的良性、健康的增长，而不是信贷和杠杆推动的泡沫型增长。

上涨是2017年美国房地产市场核心关键词，也是2018年的发展趋势。2018年1月初美国所有房屋总价值是31.8万亿美元。Realtor.com预计2018年房价将同比增长3.2%，全美房产经纪人协会预计增长5.5%，美国最大房产网站Zillow的预估增长率介于两者之间，为4.1%。