我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱 | 美国房产投资最全税务指南
在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国税局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？
一. 买房准备
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。
简单来说可以从以下几点出发：
用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流
时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民）
债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。
为何要考虑用途？
因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式：
1、个人直接拥有
2、公司形式拥有
从报税结果上来讲，两种方式并没有明显的区别，公司形式拥有会更麻烦一些，需要多填几份表格，但好处是公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。
为何要同时考虑卖出时间和用途？
美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000（单身纳税人）至 $500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1) 必须是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有权5年，3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子：
1、A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税！
2、B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税！
3、C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。
4、D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。
5、E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换 (Like-Kind Exchange)，我们稍后再细说。
除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要！
我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱！
二. 购买房产
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万。若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。
三. 房屋运营
房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：
1、房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)
房贷利息可以放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance)，头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
2、房贷保险费用 (Mortgage Insurance)
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人）或 $54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
3、房产税 / 地税 (Property Tax)
你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。
4、意外损失 (Casualty Loss)
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。
5、装修改装费用 (Improvement)
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
6、房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
7、家庭办公室 (Home Office)
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房 / 商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！
1、房屋普通折旧 (Depreciation)
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万，那么2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。
2、固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。
3、小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)
这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发 $2,000 美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
四. 出售房产
卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦！
我们来综合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。
如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略 (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。
