房产权突然没了 美房地产诈欺现新招
最近美国出现一起离奇的土地诈骗案，一位女屋主在毫不知情的情况下，被人出售家传土地，诈欺手法宛如日剧《地面师》的情节！但是手法更进化，不仅让买家受害，连屋主的产权也直接消失！
到底发生了什么事？今天就来谈谈越来越张狂的美国房地产诈欺事件。
什么是《地面师》？
去年在Netflix上架一部日剧，剧名叫《地面师》，所谓“地面”指的是土地、房地产，而“师”在日文里面指的是专业人员的意思，所以从字面上理解，“地面师”就是房地产的专业人员、房地产专家，但实际上却是一群房地产诈欺犯，可不是真正的房地产从业者。
简单地说，这群地面师有一位首脑，专门策划整起案件，还会有一位“情报员”，用来专门调查可以下手行骗的房地产，然后有一位“交涉人”出面和行骗的对象交易，另外还有“法律顾问”，用法律术语、法律漏洞欺骗被害者，最后还有一位“选角人”，任务是物色适合的人选，假扮房地产所有人，用来欺骗上当的目标。
这部日剧播出时，一度引起热议，不仅仅是因为剧情匪夷所思、引人入胜，更是因为整个剧情其实是建筑在真实事件之上。1980~1990年代，正值日本经济泡沫时期，东京的房地产价格高速飞涨，这时候有一些人就开始从房地产下手行骗，假冒业主，把房地产销售给不知情的受害者，当发现产权过户失败的时候，诈骗集团已经消声匿迹了。
不过，其实这出日剧的原型故事是设定在2017年，东京正在大兴土木，准备2020年的奥运会，这时候“地面师”又悄悄地出现了。这次被相中的目标是东京一处年久失修的百年旅馆，屋主是一名因病入院的老年人，犯罪集团就趁这个时候，假冒屋主和土地中介，吸引对这个土地相当感兴趣的，日本大建筑商“积水房屋”。
后来在一连串的精密骗局之下，“积水房屋”也因为担心到手的肥羊飞走，急于成交，所以忽略了许多原本应该注意的细节和程序，导致最终被骗55亿日圆！而其实该房地产在女屋主过世时，就由屋主弟弟继承了。后来行骗集团多数被捕，但是据说真正的首脑却一直没有落网。
美国房地产诈欺越来越多
故事说到这里，回来看看美国的情况。虽然在美国没有追踪房屋所有权被盗窃的全国统计数据，但联邦调查局2023年网络犯罪报告，追踪了去年9,521起与网路相关的房地产和租赁诈欺投诉，损失总额超过1.45亿美元。
其实，房地产所有权的诈欺有多种形式，有产权窃盗、弃权契约诈欺，或任何类型的契约诈欺，甚至有一种诈欺会拦截交易双方的电子邮件，让买家将钱汇入到错误的账户之中。而且，当美国的房地产交易在疫情之后，更频繁地使用远程交易、电子签名之后，这种虚假交易就更有漏洞可以钻。
美国版《地面师》
近日，根据Realtor.com的报导，现在有一名路易斯安那州的一名妇女，正在争取夺回家族传承数百年的房地产所有权。这个故事就像是美国版的地面师事件。几个月前，诈骗犯使用虚假身份证冒充受害业主——达尼塔・巴蒂斯特（DaNita Batiste），将土地以现金卖给毫无戒心的投资者。调查人员认为，路易斯安那州的这起案件，可能与国际犯罪集团有关。
业主巴蒂斯特是一位五十多岁的医疗保健管理员，居住在德州，她在2020年时从母亲去世前不久，继承了位于路易斯安那州查尔斯湖的一块住宅用地。
据她自己说：“这片土地已经属于我们家族一代又一代了，有200年甚至更久的历史了。”不过，该地产上的房屋在2020年的劳拉飓风中被摧毁，她本来计划重建一栋房子，用来出租作为未来的额外收入，但是一直没有付诸行动。
在这期间，巴蒂斯特对这块土地几乎没有什么关心，除了每月雇人修剪两次草坪，以及每年缴纳房产税之外，有时候她还会收到想购买土地的报价，但是她发誓永不出售，希望这处房地产能在他们家代代承传下去。
事情就发生在，当她在去年12月上网缴纳地产税时，她震惊地发现这处房产上个月已经以45,000美元现金出售，并有了新的所有者，资料显示新地主是路易斯安那州的Live Oak保险公司。
巴蒂斯特简直惊呆了，她打电话给签署了房产转让契约的Live Oak首席执行官安德鲁・戴维・汉金斯（Andrew David Hankins）。经过一番交谈后，她得知汉金斯根本不知道被骗，卖给他这块地的人不是真正的巴蒂斯特。
她跟汉金斯说：“我才是真正的达尼塔・巴蒂斯特。”“我拥有那处房产，我没有卖给你，我不知道是谁干的，但我没有。”电话那一端的汉金斯只是惊讶的说：“什么！”
巴蒂斯特和汉金斯向警方举报了此事。当地的警长办公室的一名官员证实，该案件正在调查中，但以调查仍在进行中为由，拒绝进一步置评。
幸运的是，据知情人士透露，由于业主迅速举报了这一欺诈行为，所以Live Oak为该地块支付的45,000美元，很快就被冻结，费用也撤销了。
尽管巴蒂斯特多次向当地律师寻求帮助，并提交了一份记录这起欺诈性销售行为的文件，但该房产的所有权，仍然还没有回到巴蒂斯特的名下。
令人很惊讶的是，除了冒充巴蒂斯特的犯罪分子之外，对方的身份尚未确定，其它没有迹象表明，在这起欺诈性销售中，其它方有任何不当行为。也就是说，整起交易都是合规的，只有业主本人被偷天换日了！
虽然这么说，这起交易还是有几个瑕疵，首先，交易中的公证印章被证实是偷来的，而且有两个虚假的公证人签名，另一个最令业主气愤的是，诈骗者甚至没有用她的正确名字签署合约。相反，他们把签名写成“Danita Leday”，这是她几十年来一直没有使用过的娘家姓氏。而这些瑕疵，都通过了交易中的审查程序。
不幸中的大幸，巴蒂斯特自从风灾之后，就没有重新建造房子，让她的损失目前只是这块土地，她说：“如果我在那块土地上建造房子怎么办？”“我会被困住，因为看起来它不再是我的了。”至少现在来说，土地还没回到她的名下。
这起美国案件，大家发现和日本案件有什么区别吗？最大的差异就是，日本的受害者是买方，损失金钱，实质上也没有买到房地产，而房地产的所有者除了被假冒名义之外，实际上没有损失。
但在美国的案件中，受害者不只有买方，连同房地产的所有者也损失了，产权被真正地过户到买方名下。可以说诈骗手法更胜一筹。
与国际犯罪集团有关
调查人员表示，这起土地欺诈模式，与全美范围内发生的诈骗模式很类似，并且可能与国际犯罪团伙有关系。但很幸运的是，业主有及早发现问题，并及时通报，否则资金就会来不及被追回，甚至可能连土地都拿不回来。
至于说，这笔销售资金被追踪到，与纽约州布朗克斯区的一个地址关联的银行账户。该账户是使用非洲国家狮子山签发的护照所开设的，但调查人员认为该护照是用假身份伪造的。目前，涉案的银行账户已经被冻结，调查人员正在确定该账户，是否同样被用于全美范围内发生的其它类似的诈骗案件上。
但是现在有人担心，这种房地产诈欺将在全美范围内扩散。因为，有心人士可以查看法院的线上书记官系统，寻找拥有房产，但不住在房产内，或不在同一城市的业主。巴蒂斯特就是这样成为下手目标，她住在德州，但是土地却在路易斯安那州，而且没有抵押贷款的问题，非常符合诈骗集团所青睐的条件。
业主如何防范类似骗局
一位纽奥尔良州的房地产诈欺律师，马克思・戴维・史特布考（Marx David Sterbcow），看到近年来类似的诈欺案件激增。他说：“当我们开始转向远程结案和数字签名时，对全美人民来说，这绝对会让问题急速恶化。”
这名房地产诈欺律师还说，业主想要保护自己免受欺诈性销售的侵害，首要就是购买房屋所有权保险，保险会涵盖维护产权的法律费用。
面临较高风险的业主，包括老年人和居住在不同州的业主，甚至还可以考虑使用商用的“产权锁（title lock）”产品，该产品可以在有人试图对房产所有权，进行未经授权的更改时帮助提醒业主。
南加州的房地产诈欺律师戴维・弗莱克（David Fleck）表示，“二十五年前，伪造文件并不容易。现在，几乎每台电脑都拥有创建伪造的技术，你可以在线上购买假公证印章。因此，这项技术很快就超越了我们现有的预防系统。”
弗莱克称，真正防止产权盗窃的唯一方法是透过大型保险公司提供的房屋所有权保险单。这可以提供，对房屋产权盗窃的保护。
另外，有不少县会提供免费的产权监控，房主可以注册县书记官的自动提醒服务，以查看其房产记录是否有任何更新。
在许多情况下，产权诈欺行为，可能在很多年都不会被真正的房主发现，所以，如果你有一些房地产，或是继承房地产之后，千万不要搁置数年，这很可能会成为地面师眼中的大肥羊。
所谓“害人之心不可有，防人之心不可无”，在这个诈骗横行的时代，还是得多留一份心眼，以免瞬间就掉入财务陷阱。
