房产 | 美国房产买在谁名下 才能收益最大化？住在亚城的你研究透了吗？

在过去近十几年时间里，众多家庭财富的累积都和一个因素有关——房地产，投资越早，投资越多，越有利于家庭财富累积。

高净值人群似乎早已预判到这一投资走向，大手笔进行海外资产配置，其中美国房产是最受青睐的投资方式。

最近一年的统计数据显示，中国人豪掷317亿美元（约合2140亿元人民币）赴美置业，连续四年成为美国海外购房群体中的“第一买家”！

买房必然要涉及产权问题，在美购房应该买在谁的名下，才能更好实现投资目的呢？

一般来说，应该从是否有利于资产保护，是否能够有效减税，是否有利于房产传承这三方面进行考虑。

我们按照美国房产常见的四种持有形式，分别进行分析：

1、个人

买在个人名下，则所有权就是个人的。如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受了伤诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖、租赁等事宜。

当你把所有权传承给子女时，会涉及遗产税。绿卡和公民遗产税免税额为500万美元左右，外国人则为6万美元。

买在个人名下，则收益权归你自己。

如果房屋出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。

如果租赁净收入为负，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果将房产出售，则增值部分需要交纳资本增值税。

2、 联名

基本上和个人一样。联名有两种形式，一种是 Joint tenancy，另外一种是 Tenancy in common。

两者最大的区别在于 Joint tenancy 中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而 Tenancy in common 则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。

所以一般夫妻或者家人关系会用 Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用 Tenancy in common。

3、公司

买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。

公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房产买在你自己的公司名下，那么房产的任何事情还是由你来处理和控制。

由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房产的净租金收益，房产的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

公司名下房产的传承比较简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

4、信托

信托有很多种，家庭信托是一种常用的形式。

信托主要有三个重要部分组成：

一是trustee，就是信托管理人或者是控制人。

二是信托本身，trust。

三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。

信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它名下的资产会得到很好的保护。

信托的管理控制人是trustee，可以是个人，也可以是公司。

信托的整个运作和分配是由trustee来控制的，所以只要更换trustee就可以达到传承的目的。