房地产法律指南：房产证上可以加谁的名字？

美国的房地产法律体现非常完备和复杂。在美国，一栋房子或一块地，可以追溯到它的最早历史来源。如果是百年老宅，可以追查到每一个曾经拥有这个房子的主人。土地也是如此。这样完整的资料归功于美国严格的房地产登记系统。自称我所开办房地产法律业务以来，我们收到很多有关房地产产权证加名字的咨询。例如，要不要把夫妻的名字都写到房产证上？加不加孩子的名字？能不能家其他人的名字等等。

一．     产权证上有没有名字，有什么意义？

严格说来，美国没有像中国大陆那样制作的房屋产权证小本本。美国人讲究实际，不花钱设计或印制那种精美的证件，因为在美国所有的房产信息都可以在政府的公共系统里查得到。所以，美国的产权证可能就是一张普通的白纸上面印有房产主人的名字和房产的信息。别小看这张简单的纸，它可能就是被美国社会承认的可以用来证明房屋产权的证据。这张纸上写的名字，不管是个人还是公司单位，就是这张纸上的房地产的所有人。因此，名字在不在产权证上，表明自己是不是该房地产的所有人，意义重大。

二．     产权证上是不是一定要放夫妻两个人的名字?

由于夫妻之间的特殊关系，夫妻关系存续期间购置的房地产一般都有双方的名字，尤其是以夫妻共同贷款的情况。所以，产权证上是不是一定要放夫妻两个人的名字, 涉及的情况比较复杂，必须了解各种因素，具体情况具体对待。总的来说，夫妻两人的名字最好都写在房地产产权证上成为产权所有人。谁的名字在产权证上，谁就是该房地产的所有人，谁就有权处置该房地产。 如果两个人的名字都在房产证上，一方不能单独处置共同拥有的房地产。

但是，很多特殊情况下，夫妻两个人的名字又不一定都要加到房地产产权文件里去的。例如，夫妻关系非常融洽，非常信任的，可以考虑只放一个人的名字，否则可以考虑把两个人的名字都放上去；还有的时候，把夫妻另一方的名字加到房地产产权文件里有可能带来不必要的麻烦的。例如，夫妻一方的信用纪录不好的，夫妻一方还有欠款未还清，夫妻一方有可能被追究民事法律责任的，夫妻一方在美国没有合法身份的，等等。

三．     产权证上能不能加小孩的名字？

在不少华人父母心目中，子女是人生的中心。在购置房地产时首先想到孩子的权益，可能想着把孩子的名字加到房地产法律文件上去。其实，要不要加小孩的名字，也要看每个家庭的具体情况。一般说来，父母购置房地产，尽量不要把未成年的小孩的名字加到房地产产权法律文件里去，以免日后需要处置 房地产时出现不必要的麻烦。但是可以加成年孩子的名字。不过，加名字容易，去掉名字就没有那么容易了。还要考虑到处置财产时小孩会不会同意签字或者能不能签字。例如，父母准备卖掉房产，小孩则不愿意卖掉，如果他/她不愿签字，房产买卖就无法过户，或者父母准备卖掉房产，如果孩子那时候在海外读书或工作，房产买卖过户也比较麻烦。

四．     产权证上能不能加第三方的其他人的名字？

产权证上能不能加第三方的其他人的名字，主要取决于房地产产权拥有人的意愿。理论上讲，房地产产权拥有人可以要求把任何第三方的名字加到自己的产权文件上。不过由于这个问题涉及面广，相当复杂的问题，需要针对具体情况提供分析意见。但是需要注意的是，加上第三方的名字也受各种限制并产生不同的法律效果。例如，如果房产上面还有贷款没有付清，能不能加第三方的名字必须征得贷款银行的同意。又例如，加名字可能产生税务问题，加名之前最好征得第三方的同意。

五．     产权证上能不能加上公司的名字？

如果房地产拥有人可以把房产产权转给公司或者加公司的名字成为共同所有人。但是这种产权变化可能涉及公司法和税法上的一些问题, 因此决定将公司名字加到自己的房地产产权法律文件之前应咨询专业人士。

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