解析 | 房贷利率无法回头 美国房价和库存都将受影响

房屋库存量持续走低始终成为阻碍交易量增长的绊脚石。

现在，绊脚石又多了一块——上涨的按揭利率。

美国人喜欢租房而不是买房，这或许是对该国房产市场的误解。

实际上，各国房产市场都拥有相似性，而且贷款买房者的收入、房屋库存量以及贷款利率等等都影响着房价和市场表现，毕竟用现金一次结清的购房者，和想要在行情好时捞一把的投资人仍然是少数派。

相比2008年次贷危机引发的巨幅震荡，美国房产市场似乎看起来恢复得不错。

然而，房屋库存量持续走低始终成为阻碍交易量增长的绊脚石。

现在，绊脚石又多了一块——上涨的按揭利率（Mortgage Rate，又称抵押贷款利率）。

自从2018年开年以来，美国按揭利率处于稳步上涨，涨幅近50个基点，且丝毫没有回落的迹象。

美国房产机构Zillow认为，这或许意味着低按揭利率时代就要终结。

按揭利率变化并不是处于一直涨涨涨的状态，而是在震荡中上扬。今年3月初，下跌约10个基点后，抵押贷款利率全部回落，但随后继续上涨。

尽管目前标准的30年固定利率贷款仍在4.3%上下来回，但Zillow认为，该利率攀升至5%至6%，并不是什么难事。

别小看这一变化，它将影响房产市场的活跃程度。

在贷款者可承受范围内，房贷利率的高涨有助于加速首次购房者的决策时间。

不过，一旦涨幅过高，贷款者将重新考虑自己是否能拿出那么多首付，以及月供是否会成为每月开销的负担。

进一步，市场购买力也将受到影响。

如果房贷利率在今年底达到5%，并且房价持续上涨，那么全美35个主流市场里有近一半将遭遇窘境——购房者支付能力将低于历史水平。

实际上，美国目前有7大主流市场的月供已经超越了各自所在地的历史标准。

他们是洛杉矶、迈阿密、旧金山、圣地亚哥、丹佛、波特兰和圣何塞。其中，洛杉矶、圣何塞和旧金山的情况最为夸张，月供占家庭收入中位数的40%以上。

各大城市不同房贷利率下的月供/收入比（数据来源：Zillow）

Zillow 高级经济学家 Aaron Terrazas在近日公布的一份报告中表示：

“按揭利率出现了明显的上涨趋势，意味着人们普遍负担得起的按揭利率时代就要走上历史终点了。在决定是否换房时，一些正享受着较低按揭利率的房主宁愿将现有住房翻新一下，也不愿进入竞争激烈的房产市场重新买房，较高的按揭利率限制了他们的购买力。”

更可怕的是，不仅可负担能力和购买力将被限制，按揭利率较高还会引起房产库存降低的副作用。

大部分购房者可以接受按揭利率适度上涨，而一旦该利率上涨到历史水平，人们就不愿卖房，从而限制二手房库存，这将无疑让房产市场更加紧张。