揭秘 | 不动产投资-通向财务自由的快车
实现财务自由有多种途径，投资房地产绝对是首选。原因是多样的，今天作者梦尧就和大家聊聊讨论列举一下各种理由，帮助大家理解为什么房地产能够积累财富以及如何该具体操作。
总的来说，房地产投资能够积累财富并且帮助投资者达到财务自由不外乎通过以下的几大优势:
资本收益 （Capital gains）
现金流（Cash flow）
资金杠杆 （Leverage）
资产净值（Equity）
增值（Appreciation）
税务（Taxes）
资本收益 （Capital gains）
资本收益就是当你卖掉房产的时候的盈利。比如两年前你花了8万刀买的出租房，现在10万卖掉了，那么这个2万就是你的资本收益。 等于销售价格减去购买价格。
正确的投资方式是确保当你卖掉房产的时候能产生资本收益。理论上说，当你拥有房产的时候，其实是未实现资本收益的，而当你卖掉的时候，就实现了资本收益，拿到了钱。
怎样确保能有资本收益呢？简单的说就是购买价格要低于未来卖的价格。有些成熟的投资者会选择一些“有问题的”房子，比如需要很多维修工作的破烂一点的房子，然后有靠谱的contractor团队合理控制维修费，翻新修理之后，就大大提高了房子的价值。当然这个也不太适合一般的普通人，很容易超出预算得不偿失，陷入困境中。
现金流（Cash flow）
合理的房地产投资每个月会产生现金流，也就是稳定持续的现金进入到投资者的口袋里。
现金流是出租房的盈利部分，也就是租金收入减去各种支出(expenses)。
假设你买了个15万的投资房，首付20%也就是3万，贷款12万，5%的利率分30年还， 每个月还款$644给银行。房产税每年2000平均每个月$167， 保险每个月平均$100，假设租金每个月$1500
通常很多人都是这样计算
每个月收入 $1500 – 每个月支出（montly expenses）如下所示
银行贷款还款每月-$644
平均每个月的房产税-$167
平均每个月保险 – $100
得到现金流为 $911
但是，作者这里要说的是，太天真啦！那么多隐形支出都当看不见的么，总要考虑空置费用的吧（vacancy reserve），管理费用(除非你作为房东自己管理房子，一天24小时随时准备跟租客打交道)，维护费用（maintenance），还有一些开销大的项目的资本支出（capital expense reserve）比如更换屋顶，空调暖气之类的。作者把这些都放到台面上让投资者们心里有数。 不过尽管加上这些费用，如果选好地方和具体房子的话，仍然可以保证一定数量的现金流。具体请参考以前的文章：2018新年第一贴：美国投资出租房大扫盲
当然不管怎么算，有cash flow就好了，具体数字另一回事了。
对比那些无分红的的股票，除非你卖掉股票不然一切数字都是白搭，平时也没有现金流入账，只能眼巴巴坐等，满怀希望股价上涨这样出售赚收益，其实靠的就是投机和冒险。而房地产的投资，你不需要投机和冒险，锁定合理的购买价格，每个月稳定的现金流入账，风险相对较低。
资金杠杆 （Leverage）
假设你给银行电话这么说： “我看中了一个非常好的股票很想买，我相信它会涨价，但是我只有3万现金，你们能借给我12万么？这样我就能凑15万买这只股票了”
你觉得银行会怎么回复？十有八九肯定是不借了。 因为银行家是相对最保守的一群人，他们不会贷款给风险大的项目。
然而换一种方式，你给银行电话这么说：“我看中另一个15万的房子，然而我只有3万现金可以够20%首付，你们能借给我12万，帮我买下这个房子么？”
很有可能这种情况你会得到贷款（前提是你信用记录没什么大问题的话）。
为什么银行会给你贷款买房而不会给你贷款炒股票？风险。买房子的风险相对较低，尤其是有一个实体的，看得见摸得着的不动产放在那，保证了银行能够最大程度上避免损失（如果你没有还贷款的话）。
正因为投资房地产风险低，相对就更适合利用资金杠杆原理。只花了3万首付就买到了15万的房产。
再举一个作者之前的一篇文章中的例子（买投资房，贷款还是现金？），假设投资人手上有大约$200,000左右的现金。如果现金买一套房的话，现金收入加上通胀升值回报，可以获得$17,000，也就是大约8.6%的总回报率。而利用贷款这个工具的话，投资人大概可以买入五套例子中的房产，总价大约$1,000,000。差不多同样的投资，可以获得$53,750，也就是高达25%的回报率，这就是杠杆的力量！同样的钱可以帮助你走的更远，获得更多的回报率。
正因为银行吧房地产当作风险低的项目来最大程度避免他们的损失，所以投入的现金越多，撬动的杠杆力量越大，回报率也就越高。
另一种利用杠杆原理的操作是refinance，在没有卖掉房子的情况下，通过refinance把资本从房子中取出来，具体是基于房子价值上涨的情况下，用一个新的贷款还清以前的贷款，同时又给你带来了不菲的现金用来继续投资。
资产净值（Equity）
资产净值就是你的投资房产的价值减去你欠银行的贷款钱。
值得注意的是，每个月房客支付租金， 投资者用租金的一部分偿还银行贷款，通常情况下，每次偿还贷款投资者的本金都会不断增加，欠款也在不断减少（少数情况除外，比如interest only loan)。
贷款数目的不断减少，投资者的资产净值就不断增加。当卖掉房子的同时，投资者也就能获得更多的现金（因为贷款数额已经减少了）。
简而言之，房客支付的租金，帮助投资者增加了自己房子的资产净值。
增值（Appreciation）
房地产长久的看是保值的，全美房产平均增值率是3%。其中一个增值的原因是，房屋的建造成本在不断增加，原材料价格的不断上升，使得新房的建筑成本不断增加。所以购买新房的成本高于同等条件下旧房的成本，使得对市场上二手房的需求更为急迫，导致二手房价格同时上涨。
另一个房地产增值的原因还是因为土地作为一个固定的原始资源，在某些环境下，随着需求的增长导致的稀缺性。 比如大都市寸土寸金也就是这个道理。
当然在美国投资房产的时候，一般不是以这种简单的增值作为获利的主要途径。增值当然是好的收益，人人乐意见到，但是你无法掌握它。如果你买一个房子是短期升值为目的，那么这不叫投资，而是风险投机。但是长期来看房产的增至一般会略高于通货膨胀。所以房产投资应该是一项相对稳健的长期投资。
税务（Taxes）
或许是因为很多立法者本身就是拥有很多房产投资的人，所以整体法对不动产投资领域这一块是有偏爱的，对投资者很有利。不管是什么原因，反正事实就是税法是鼓励不动产投资的。
当然因为税法的复杂性，每个人还是建议通过咨询专业的税务专家，了解决定自己的投资。当然作者在这里和大家讨论的也是一些基本的情况。
许多投资房的支出部分，是可以抵掉相应税额的。这样就可以相应的少交点税，合理合法的获取更多收益。
另一个税务优势是，投资房的贬值部分， 尽管房产每年实际是增值的，但是税法有自己的规定和计算方法，每年都可以算出一个贬值部分数字，用来抵税。
当卖掉房产的时候，实现了资本收益，按理是要交税的，但是税法也有规定，如果这部分资本收益是用来买另一个类似的房产的时候，可以延迟交税。 导致的结果就是，只要你的资本收益一直在房地产市场里滚动，那么就能一直不用支付收益的税额，使得资本收益一直滚雪球为你带来更多价值。
投资房地产在税务方面的好处是确定的，可行的，但是也是复杂的。还是强烈建议去IRS的网站多了解一些基本信息， 同时在操作过程中咨询税务专家，保证每一步都合理合法。
最后，千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题，欢迎大家联系作者(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。
更多精彩，敬请期待
