【干货】数据详解疫情期间，亚特兰大房地产市场走向
疫情期间的亚特兰大房地产市场到底怎么样？我们用数据说话。
自从美国疫情爆发以来，就不断的有朋友和客户来向我咨询关于房地产价格走向的各种问题：
- 亚特兰大房价是否会崩盘?
- 什么时候可以抄底?
- 要不要卖掉投资房?
- 要不要卖掉自住房租房住？
在二月底以来，我给出的回答是：亚特兰大房价可能会下降，但不会崩盘。至少低价位，Single family（独栋）不会崩盘。卖掉几个回报率差的投资房可以，但任何时间点，我都不建议卖掉自住房。虽然没有人能预计未来房价的具体走向，但有买投资房的打算的可以先等待一波市场反馈，而后看看能否有捡漏的机会（不认为有抄底的可能）。有自住房需求的，不要等，可以买。如果是买投资房，还是以区域好（Location），房子新（Newer），尽量Single Family（少选Townhouse/Condo）。这三条为投资房的购买方向。
两个月过去，市场已经给出了部分反馈。疫情期间的亚特兰大房地产市场到底怎么样？我们用数据说话，而文章的最后，我也会给出我自己对于房地产市场未来走向的理解。
首先我们来看大亚特兰大区域，所有房价的中位数走向。
以上这张图是近三年内的房价中位数图，可以看出趋势一直在往上涨。
凑近看，一月的中位数价格是24万8千。
二月的中位数价格是25万8
三月的中位数价格是26万9千9百
四月的中位数价格达到了27万7千
几乎每个月的中位数价格都往上涨了一万左右。如果说一月二月的时候，疫情没有爆发，三月的成交量是在二月进入合同（Under Contract）。那四月份的价格走向还是比较有说服力的。
同样，另外一个数据可以说明亚特兰大房价市场，就是Days on Market（下图）
DOM这个数据是指房子在挂上FMLS网后，多少天内绑定合同Under Contract的意思。
这个数据在一月是36天，二月是35天，三月出现大幅下跌为24天，而四月则达到了惊人的14天。也就是说，一套房子上市后，平均两周左右就被卖掉了。比去年同期的，在市场上停留的时间下降了30%。
但是不可否认的是，疫情期间，房价虽然在涨，但是仍然影响了销售数据（Closed Sales）。整个大亚特兰大区域，一月的数据是5517套房子过户，二月的数据是6570，三月的数据是8002。
照往年的趋势，四月应该继续向上。但今年四月的数字是6471，比三月，少成交了近1600套房屋。相比去年同期，下降了21.5%。当然，从我们的实际体验来说也是这样，三月以来，大家都待在家而无法出门。本来我们团队每周末的看房都几乎排满，高峰时一天会带三组客户看房，但今年三四月的时间档期就比较空闲。
说完现有的数据情况，我们来说一下未来可能出现的走势。
我近期参加的很多线上会议都能获得美国各个方面的信息，以及各种专业人士的见解。比较重量级的几个会议包括：
（1）美联储主席鲍威尔在彼得森国际经济研究所的会议。
（2）房地美（Freddie Mac）对未来贷款走向的会议。
（3）我们团队所属公司Keller Williams Realty由全美2.8万经纪人参加的地产会议
还参加了很多本地贷款公司的会议包括：
- 申玲贷款（感谢Jack Bai组织）
- 肖宇PingMortgage（感谢HikingBeyond Club组织）
- 华美银行（感谢亚特兰大华人经纪联盟组织）
大大小小的会议总共参加了二十多个。也接收了大量全美各地，各个和地产相关专业人士对其行业的判断，内容非常丰富，在这里限于篇幅，只把最主要的一些观点放出：
美联储将会坚持长期QE以及零利率政策来支持经济增长，但不会负利率。同时美联储也会继续释放更多货币政策工具来支持经济。而房地美则会进一步宽松贷款的发放。在疫情期间，可以网络估价，或者通过外部评估而不需要进入房内，加速贷款的流程。Keller Williams Realty作为全国性大公司，同时有2.8万人在线上参与了讨论。交流了各地的地产情况。大部分贵价区比如纽约洛杉矶等地，都有一定跌幅。但这些地方从去年就开始缓慢下跌。疫情并不是主因。而其他城市，大多同亚特兰大一样，并没有出现剧烈跌幅的情况。
未来的失业率仍然会保持高位，此次疫情的影响至少得需要两年以上才能恢复到疫情前的水平。而全球放水的闸门已经打开。通货膨胀已是必然。美国也在放水，但比起全球其他负利率国家已经相对好很多。热钱涌入美国，导致美元汇率并没有因为放水降息而下跌。即使美联储持续释放流动性，M2货币流通速度一直在下降，新冠疫情爆发后就断崖式下跌。美国最近的储蓄率急速上升。同时股票市场也在暴跌后强力反弹。而之后的经济情况将会取决于疫情的持续的情况。
在和本地的贷款Lender的交流中，也可以肯定，未来的贷款利率大概率是继续往下行的。也就是说，更多的购房者将可以以更低利率贷款买到房子。同时许多银行因为了有08年次贷危机的教训，对投资房的贷款，审查将会加紧，以避免像08年一样，房产市场出现泡沫化。许多银行的延期还款政策也都是非常实际有效的防止了很多房子被低价法拍。
所以，短期来看，也就是今年下半年，房地产市场仍然不会有太大波动，不会出现股票市场之前的断崖式下跌。也不会因为美联储放水而上涨。但市场会明显的两极分化，中低价位刚需房会非常坚挺（35万以下），由于库存仍然在低位，会有小幅上涨。而高价位房源（50万以上），如果房屋过于老旧，开价不合理的情况下，可能会卖的非常艰难。高价位房源会转化成买家市场。
长期而言(明年)，如果疫情没有好转，导致经济面继续恶化，失业率继续高企。无论什么价位的房源，都会出现全面下跌的可能。
回到现在这个时间点，我们再来问一句，现在房子能买吗？
自住房
- 由于亚特兰大的高租售比，和美国的低贷款利率。任何时间点都是可以买的。交房租的钱不如交房贷。同时居住质量提高，不用太在意未来房价走向，并且也不一定走低。如果预算在35万以下，更没有必要担心房价走低。
投资房
- 如果是想要抄底亚特兰大房产，为了博取短期的高收益——不建议购买。
- 如果能为手里的钱，能找到一个保底6%以上回报率的投资渠道（比如优质股票等等）——不建议购买。
- 如果是长期持有，期待稳定6%租金回报，对房产本身升值并没有太多期望的。——建议购买。购买的方向是以区域好（Location），房子新（Newer），尽量Single Family（少选Townhouse/Condo）。这三条为投资房的购买方向。欢迎联系我们，我们会做具体推荐。
当然，这也是我们一家之言，对错与否可自行理性判断。没有人是先知，未来的走向需要时间去验证。我们也会随时根据市场情况，调整我们的预期和建议。限于篇幅，不再赘述更多。如果有更多房地产上的问题和资讯需求，欢迎联系我们。
【亚特兰大李波辰 Gary Li团队原创】
作者简介：
李波辰（Gary Li)
Keller Williams Realty Atlanta Partner
千万经纪人/华人经纪联盟理事
金融学学士，美国会计学硕士学位。前德勤审计师。曾在纽约，洛杉矶，迈阿密等地工作。现定居亚特兰大。常住中城Midtown和德鲁斯Duluth。
