浅谈新冠疫情对美国经济和房地产市场的影响

最近新冠疫情席卷世界，小强虽然不是华尔街精英，也不是经济学家，不过还是想结合自己的经验和看到听到的一些事情，跟大家谈一谈新冠疫情可能对美国经济和房地产市场的影响。

小小的病毒摇动整个世界

小强去年冬天回国玩了两个月，今年1月16号回美国的时候还没怎么听说新冠肺炎的事情。现在两个多月过去了，每天睁开眼都是铺天盖地的新闻，似乎全世界都处在疫情漩涡之中，可以说小小的病毒摇动了整个世界。

在这场风波中，我们每个人都受到了或多或少的影响。今天咱们就来聊一聊这次的病毒对美国经济和房地产的一些影响。当然啦，小强既不是经济学家，也不是华尔街精英，所以只是结合自己了解的信息，以及听到看到的一些情况谈一下自己的观点和见解，希望能抛砖引玉，对大家有所启发。

美国目前的状况

截止3月28日，美国确诊病例超过12万人，检测人数超过75万。其中纽约是重灾区，有超过5万人感染。因为纽约是世界城市，人口密度和人口流动都非常大，所以给对抗疫情造成了比较大的影响。目前美国全国的学校几乎都处于停课状态，许多工作上允许的人在家工作，餐饮酒店商场等众多行业处于停业状态。

在这些措施实行之后，虽然这几天依然增加较多，但是增量趋于稳定。这种传染病其实就是一个大型统计学模型，但是影响结果的变量又非常复杂繁多。对于美国来说，防控的优势是总体上人口密度低，私家车出行比例又极高，所以防控难度应该是世界上难度比较低的。而防控方面有难度的地方在于美国是联邦制，所以各个州其实相对独立，所以整个国家协调起来会困难一些。

总体说来，美国前期确实重视度不够，不过现在随着大家越来越重视，相信剩下的工作就是时间问题了。从多方面了解到的情况来看，疫情到高峰可能需要半个月到一个月的时间，而整个疫情可能持续3-4个月的时间。最近从检测手段到临床治疗都有很多好消息传出来。如果这方面如果有重大突破的话，前景可能会变得更加乐观。

亚特兰大现在的情况

截止3月28号，亚特兰大累计确诊病例大概2300例，并不算多，但是因为最近在开始增加检测力度和数量，估计还会有一段时间的快速增加期。同其他地方一样，学校都已经停课，饭店酒吧体育馆等都已经关闭，人们停止了基本社交。

有人调侃说，“当你发现大部分人外出跑步锻炼身的时候，你就应该猜到事情有些严重了😂“。随着这些措施的逐步实行，应该对防控起到很大帮助。现在一些医院的物资设备也会有一些紧张，不过现在整个社会也都全体积极参与行动起来，努力从各方面为医院提供必要的帮助。不少华人社区团体在第一时间积极联系，踊跃给医院捐赠口罩，手套，防护服等等，都是很好的例子。

对美国经济的影响

这次病毒对经济的影响，无论从大中小企业，还是普通民众来说，都是巨大的。可以预见的是很多企业会降薪裁员甚至倒闭。而对民众来说，工薪阶层或有贷款要还，或有房租要交，水电煤气吃喝等生活开销也需要收入来源的支持，如果没有了收入打击也是非常大的。

所以从宏观来看，今年的经济数据应该会很难看，而世界整体经济可能恢复的时间要更长。从微观上说，很多企业和个人将会是非常难受的一年。有人说今年是“先保命，再保工作”，虽然是玩笑但也不无道理。

说点积极的吧，在这次病毒来袭之前，美国的经济基本面是很好的，就业率也是历史最高。而这次受到打击最大的航空餐饮零售等都是日常相关行业，如果疫情过去了，恢复起来相对也比较容易。

还有就是美国政府的2万亿经济刺激计划，包括提供中小企业贷款和给所有大众发放救济金，如果以家庭为单位，一个家庭可以至少拿到3000美金左右，这些都能解决很多人的燃眉之急。这次群体补助甚至包括了美国绿卡持有人和只拥有工作签证的外国人，可以说涵盖范围非常广。

退回到市场经济的本质，那就是曲线向前。每个周期一段长时间的繁荣之后，经济就会过热，一旦有突如其来的变故就会造成经济的倒退。比如2001年的9/11， 比如08年次待泡沫的崩盘。这些事件对经济的影响程度每次不同，但是在经历一段时间的整理之后，市场都会进入下一个周期，而经济总量会达到一个新的高度。

比如最近这段时间的金融市场，美国主要股票指数急速下跌了40%之多，但是咱们来看一下标普500的PE（也就是市盈率，股价和每股收益的比值）历史走势图。3月27日收盘的时候SP500的平均PE是23.99。当然这是在美国政府2万亿美元就是计划造成的一股反弹后的结果。前几周平均PE跌倒过19左右，已经很接近历史平均值了。

所以现在的金融市场更像是借着这波疫情和石油危机回归合理的价值空间。作为长线投资人来说，现在入场的风险已经不大了。当然只是入场，并不是All In。因为石油和病毒两个危机都没有解除，市场继续向下的风险还是不小。

而总体经济很可能会类似股市来一次降温，等危机过去了再恢复发展。2万亿美金的救市计划只能说是一个开始，后面还有很长的路要走。

房地产市场

房地产市场作为经济支柱产业之一自然也肯定会收到疫情影响。首先最直接的影响就是大家都很少出门了，那么卖房的人和买房的人一部分就只能等待。政府，律师事务所，银行等跟房产交易相关的场所也都又到一定影响。可以预计上半年本是房产交易旺季的时节，交易量肯定会受影响。

那么房价呢？我个人的观点是会收到影响，可能稳重略有下跌。“稳”说的是房地产市场在众多资产类别中历来是属于波动比较小的一类。比如在金融市场，可能你手里的股票一两天就可以亏损50%甚至以上，这在房地产市场中是不可能的。美国的房地产市场价格过去的30多年只有在08年次贷危机中产生了明显的滑坡。

当然，次贷危机本身就是房产市场为主导造成的，所以房价下跌也并不奇怪。而即使在次贷危机中，房价的下跌也远远小于其他资产类别。下跌特别多的区域也十分有限。在一个健康的社会经济中，温和的通货膨胀是一直存在的，毕竟人的工资和物价都是慢慢在上涨，这也是房地产市场长期升值的重要保证。

下面来说说为什么觉得房价可能会略有下跌。首先是金融市场下跌，自然钱变少了，想从股市套现买房变得困难了，这是一方面原因。其次是工作少了，一些公司为了渡过危机开始降薪裁员。比如小强前几天看了一套房就是本来应该第二天过户，但是因为疫情影响，买家在过户前几天丢了工作导致交易没有完成只能退出合同。因此一些想要换房的买家可能因为工作原因不得不暂时观望。

另外，银行对一些贷款的要求提高也给住房贷款增加了一些困难。比如现在很多投资房贷款要求买家提供六个月房租的储备金，以防受疫情影响房子收不到钱。虽然小强一直的观点是贷款审批确实不应该太松，容易造成投资过热，不过贷款要求进一步提高，应该会造成潜在买家的减少。

不过从基本面来说，除了疫情和经济的一些影响，房地产市场无论从开发和交易来说，基本面都还是不错的，即使暂时收到影响，恢复起来应该也会比较快。尤其是现在大家被要求尽量留在家里，房子的价值和重要性体现的更加明显了。

以上是对房地产市场总体的一些看法，下面来讲讲具体应该怎么应对。

作为自住房买家如何应对

作为自住房买家，如果需要这个时候买房的，如果资金上有保障，那么未必不是一个好消息。因为受疫情影响潜在的买家变少了，竞争自然也变少了。这个时候真正经济上有实力的买家掌握了更多的主动权。

所以如果有看好的房子，这个时候可以把报价压的低一点。但是在报价之前，如果需要贷款的话，首先要做的是确保自己能拿到贷款。小强本身也是很有经验的贷款经纪人，所以如果贷款方面有什么问题的话，也欢迎联系我们。而如果你是现金买家，在这样一个市场下，可以相对来说把报价压得再低一点，说不定可以以低于市场价买到自己喜欢的房子。

作为投资房买家如何应对

对于投资房来说，现在可能也是一个趁乱淘好机会的时候。在疫情之前的1-2月份，30万左右状态好的投资房在市场上还是非常抢手的，许多买家竞价一个房子的情况时有发生。而现在的市场下，预计和自住房一样，买家掌握了更多的主动权。如果有找到合适的房子可以报价狠一点，这样既可以降低价格上的风险，又可以提高投资收益率。

记住房产投资是长期投资，所以买的时候如果能赚到一些对最后的收益会有很大的影响。而房产投资的另一大好处就是一直有租金回报，所以早买一年，就可以多收一年的租金收入，所以这方面也能很好的平衡市场价格的一些波动。

作为卖家如何应对

因为市场的这些不确定性因素比较多，所以目前来说对卖家更不利一点。所以小强的建议是不急着用钱的话，暂时不要把房子挂出来。因为现在的行情对买家有利，所以你的房子未必能卖上特别好的价钱。最好等疫情快结束，市场更稳定的时候再卖房子。还有一点好处是，疫情结束的时候很多之前想买房子但因为疫情暂时搁置的买家，会集中出来看房，这些对卖房来说都会相对有利。

如果你这个时候不得不卖房，那么就会面对多一些的竞争这个难题。适当花些钱把房子稍微装修的漂亮一点，能让你的房子从竞争中脱颖而出。市场永远都是有买家的，而再买家变少的时候，就要想办法怎么去抓住对方。

作为房东如何应对

作为房东，如果是有管理公司在帮你管理房子，那么应该和管理公司沟通确保有应对疫情的一些措施。如果是自己管理房子，那么这些事情就要自己去积极准备。例如疫情期间要能保证房子的正常维护不会中断。

而对于疫情之中受到影响的租客，也应该有一个既保护房东利益，又能适当帮助租客渡过难关的两全之策。毕竟这个时候如果强行让租客搬走，一是不一定可行，二是也未必能很快找到新的租客，所以有可能得不偿失。专业的管理公司一般这个时候已经拟好了应对方案，以便应对一些意外情况。

以小强自己的房产为例，小强的公寓最近有一个租客本来要搬进来，但是他是一个厨师，餐馆不开门所以突然没了工作，就没有钱搬进来了，所以疫情的影响还是有的。但是其他公寓中暂时空置的3户还是很快找到了不错的租客，所以情况并不是很坏。

一个很好的消息是美国政府的救济金应该马上可以发到民众手中，这次的救济金几乎能够覆盖所有中低收入者（个人收入少于$75,000)，所以几乎所有租房子的人都应该会很快拿到这笔钱。一个有孩子的家庭应该至少可以拿到3000美金左右，如果真的暂时没有收入，也可以解决燃眉之急了。所以作为房东的话，一般也不用太担心。

在这场风暴中，我们能学到什么

在这个不寻常的2020年，我们每个人的生活都或多或少受到一些改变，那么我们能从中学到什么呢？首先，健康当然是最重要的，所以做好个人和家庭的防护在这种时候尤其重要。

其次，拥有多重收入来源显得尤其重要。如果只是拿着一份职位的工资，那么一旦遇到突发情况失去了收入，就很容易承受巨大压力。而如果这时候有其他经济来源的话，自然会更容易渡过难关。这也就是我们常说的“不要把鸡蛋都放到一个篮子里”。

另外，很重要的一点就是要注意自己的金融健康，虽然投资对于个人财务自由很重要，切忌杠杆加的太多，以至于风险来临时措手不及。以投资房为例，最好确定自己有6个月租金的储备金以防不时之需。

虽然投资房是非常稳健的长期投资手段，回报也很好，但是任何投资都会有一定的风险，而如果有足够的现金储备就可以在关键时刻化险为夷，保证自己的投资计划不被一时困难所打断。

最后，希望大家都能平平安安，顺顺利利的度过这段不平凡的时期。其实减少和外面交流的时期是一个很好的专心学习，专心做事情，以及在各方面提高自己的机会。

私下透露一下，小强在这段时期开通了视频频道更好的介绍地产和亚特兰大，还报名了麻省理工学院的一个商业地产课程来不断学习提高自己。

最后的结尾，如果大家有买房，卖房，投资，以及贷款的问题或需要，欢迎联系我们。

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