用发展的眼光看买新房子的好处。
原文发表于万维读者网 2014-05-06 。
2012 年有人问我，买新房好还是买旧房好，我写了《新房子 vs. 旧房子》作为回应。在文中，我把新房子比喻成“像女人，年青、漂亮、New Construction，一手货，从里到外都是新鲜的，没有被人使用过。旧房子像大叔，老成持重，笑傲江湖，虽经历多多，却依然旭日阳刚。” 文章结尾处，我还调侃了一句，“新房好还是旧房好? 适合于你的就是好房子。男人看女人喜欢她光鲜的外表，女人看男人更注重他内在的实力。借莫言这位本土作家首次获得诺贝尔文学奖之际，顺便问一句，你是喜欢 ‘丰乳 ’ 哪? 还是喜欢‘肥臀’ 呢?” 结果引来了一堆雄性激素的回帖：“新房象处女，旧房象半老徐娘。你喜欢哪一位？”还有“丰乳、肥臀我都要”，爱美（好色）之心溢于言表。
时过境迁，两年过去了，iPhone 手机都更新到6了，如果你今天还问我，买新房好还是买旧房好，我的回答也会不同了，下面就是我的正文。
首先我们从Market (市场) 谈起，两年前房地产才刚刚开始复苏，市面上还鲜有开发商在建房，可选的新建房源少得可怜。反过来，二手房在经过了经济衰退后终于迎来了春天，其房价低于市场行情，所以那两年，很多淘金者买到了现在看来相当不错的房产。但现在不同了，随着市场升温，建筑商、开发商、材料供应商都看到了商机，大量的土地被开发，大量的新房如雨后春笋破土而出，可选择的新建房源多起来了，亚特兰大到处可以看到新开垦的处女地，尤其是在 South Forsyth County 更是比比皆是。
对于要买新房的人来说自然是件好事，只是可怜了那一群群的梅花鹿和野生动物，它们被赶来赶去，瞪着惊恐的眼睛，看着人类把曾经是它们赖以生存的栖息地，一块一块地夺去。
话说回来，由于二手房源的价位已经达到（有的地区甚至超过）了市场行价，有人称之为“泡沫”，用今天的的眼光看，二手房源的价位与新建房源的价位相差不太大了，而且在二手房源并不多的情况下，买新房也是当今的一个选项。在我住的South Forsyth County地区，以前只看到$300s, $400s, $500s 的新房在开发（一般来说，起价$300s的新房，经过选型，内装修Upgrade，真正买到手的价位也在$400K左右了），现在也看到了$200s 起价的新建房源，可能政府和开发商也要做平衡，不能只建筑高级高价的住宅，也要为中低收入的人建些房。
那么买新房要注意那些问题呢？首先你要能接受新建房的Location （位置），其次你要等的起，三就是先下手为强。
我写的《买房三要素》，第一条就是Location。关于Location 也要用发展的眼光看。就拿建成并开业于2002年秋季Northview High School 来说， 也就花了不到10年的功夫，Northview High School 从默默无闻一跃成了Georgia （乔治亚州）顶尖的高中，据住在Northview High School 学区附近的老中回忆，2000年前后，I-120# 公路和I-141#公路交界处，也就是现在Northview High School 所处的地段（新成立的Johns Creek City），周围曾是一片荒地，到了夜晚黑灯瞎火的、渺无人迹，后来大批的白人，亚裔 （印度裔，韩裔，华裔，越南裔、菲律宾裔等）不断涌入，加上很多的高科技、软件开发公司在周边建立，发展成了亚特兰大现在最好的学区之一，几乎没地可建新房了。
那么下一步的“文化发展飞地”在那里？– South Forsyth County地区，你看South Forsyth High School 的SAT Score的排名已经从全州2012 年的17 上升到了2013年的第7名 （注：由于引用的资料不同，排名的先后可能会有些出入 ，但不影响文章的讨论）。还有Lambert High School, 最新的高中在 Forsyth County Georgia，它的一部分师资是从South Forsyth High School 分过去的，可以说，这两所坐落在McGinnis Ferry Rd以北、I-400#公路以东在South Forsyth County地区的高中是并驾齐驱的。South Forsyth County地区也和10年前的Northview High School周边地区非常相像，也是亚裔大量涌入。另外，新建的沃尔玛 (Walmart)，地址：2395 Peachtree Parkway, Cumming, GA 30041 已经在2014年6月份开业，横贯Forsyth County 的好几条主要公路都在加宽，由一上一下改为双上双下，大大地缩短了交通通勤的时间，我相信在不久的将来，一些特色的中餐馆、类似大中华的超市也会瞄准这一地区，在这边安家落户。
如果我们把现在的大中华超市所辐射的 Duluth、Lawrenceville ( Gwinnet County) 地区比作北京商业化的朝阳区，那么South Forsyth County地区就相当于北京文化的海淀中关村以北地区，即北大、清华的北边一点。值得一提的是，在I-400#公路以西West Forsyth High School，随着道路的加宽，发展也很快，周边建了很多新房，房价要比I-400#公路以东的地区便宜很多，虽然学区的目前排名在Georgia 前20 ~30名以外，但别忘了，小卒子过河顶将军，将来也会有大的提升。
一个学校的好坏，师资的水平相差不了太多，主要看生源的好坏，生源好自然“水涨船高”了。 据一个在Northview High School的学生家长提供的信息，2013年Northview High School 的族裔分布：
亚裔: Total: 占51% （其中：韩裔占25%；印裔占13%；华裔占10%；可能还有点越南裔、东南亚裔占3%，日本裔占多少不知道）
西方美国人: Total: 占49% （其中：非洲美国裔、西班牙裔占5%；其余为白种裔约占44% ）
2014年Northview High School 的族裔分布：
Student Demographics (Student Culture & Diversity)
https://k12.niche.com/northview-high-school-duluth-ga/student-culture-and-diversity/
Northview High School (Georgia, United States)
Asian: 44.0%
White: 39.0%
African American: 9.0%
Hispanic: 3.0%
Multiracial: 2.0%
Pacific Islander: 0%
Native American: 0%
如果你的小孩已经是Teenager (青少年) 的年龄，或是你们两口都在downtown 上班，我劝你还是考虑在Northview、Johns Creek 和Alpharetta High School 学区附近买房，可以马上利用那里的资源。如果你的孩子还小，4，5，6，7，8 ，9岁，而且Location 也不是问题，你可以考虑在South Forsyth County地区买房。之所以花这么多的笔墨谈学区、谈Location，就是想给那些不熟悉亚特兰大北部的人，提供一些参考，具体考量，还要请你们自己斟酌。
所谓“等的起”，买新房从你选址，到签下购屋合同，真正拿到手，搬进去住，至少要6个月8个月10个月，甚至更长的时间，一旦定下买新房的决定，就要早作打算。新房好，可你等不起，也是白搭。
第三个讲一讲“先下手为强”，买新房，什么房型啦、内装修啦都不是最重要的因素，因为建筑开发商会为你准备多款房子供你选用，一款不合适，总有一款会适合你，还可以根据你的要求，让建筑商为你改进，只是要加多少钱的问题。去年和今年我在新房的选型、内装修定材料方面，给了我的客户很多中肯的意见，帮助他们把“好钢用到了刀刃上”。
买新房最重要的是Lot (地块)，Lot (地块)关系到朝向，大小，隐秘性(Privacy)等。当一个小区满足了开工条件，即三通一平(通水、通电、通道路和平整场地) 完成后，下一步就是划分Lot (地块)，每个Lot (地块)都是独一无二的，先下手为强就是要抢好Lot (地块)，晚了好的Lot (地块)就被别人抢去了。
一般稍大一点的小区开发会分几个Phase（阶段），比如说Phase one (常常是model home 样板房还没有盖好) 起价$25 万，到了Phase two 就加价$2 万($27万了)，到了Phase three 就$29万了。开发商说因为有了建成的Phase one 和model home，这些就成了活广告了，也好卖了，买的人也多了，自然要加价，确实好的小区加价也有人买。所以先下手为强，你可以以便宜的价格买到同样的房子。
再有就是新房与旧房相比，缺点是Location要比旧房相对于市中心远一些，优势是节能，新材料、新工艺、新设备、Greenhouse。举一个例子，在最近参观的model home，它的窗户采用了变色玻璃制作窗玻璃，就是把以前制作太阳镜片的变色玻璃工艺用到了窗户上，可使烈日下透过的光线变得柔和且有阴凉之感，真的很棒！还有以前的分区空调，上、中、下要装三组空调机，现在新材料的隔热性好了，工艺改进了，只要装一组冷量足够的空调机就行了，只是在每一层空调出风口都加装电动调节阀门，那一层不用就把那一层的出风口阀门关闭，同样达到了分层控制节能的目的，节省了多余的两组空调机。像这样节能的方法和材料在新建房中数不胜数。
与时俱进，今年（2014）听到许多人，说要把自己的座驾换成一片叶子(Leaf – Nissan，纯电动节能车 )，是否也为你的叶子配上Greenhouse？ （笑）
乔治亚州2014年大学考试SAT前20名高中排名： New SAT scores released for Georgia schools by
http://www.ajc.com/news/news/new-sat-scores-released-for-georgia-schools/nhdGQ/
下面是我在网上找到的某人整理出的2013年亚特兰大地区学校排名，仅供参考：
下面是我在网上找到的
Top 25 Metro Atlanta High Schools SAT scores (2012)
http://www.city-data.com/forum/atlanta/1696771-top-metro-atlanta-high-schools-sat.html
这是我房地产知识的文章第一次上了万维读者网置顶的“十大推荐文章” 导读版。
本来我还在想，我这次写的文章有点长，大家看起来会有些boring，没想到会上首页的导读版。但是想讲清楚我的观点，引用了许多数据和图表，又不得以而为之，请大家多多包涵吧。我会继续努力，写出更多更好的文章来答谢大家。
