干货 | 谁来帮我管理投资房？ 解密房产管理——房产投资的最重要一环
房产管理(Property Management)是房产投资中的重要一环，甚至可以说是最重要的一环。尤其对于职业投资人来说, 专业优秀的房产管理团队是投资出租房产中不可或缺的好伙伴。很多人对房产管理不是很了解，甚至有很多误解，因此对投资房产有很多担心。我们今天就来详细解释一下什么是房产管理，房产管理主要都包含哪些内容，以及投资者如何管理好投资房产，为未来的高收益保驾护航。
什么是房产管理
简而言之， 房产管理作为一个第三方的服务公司， 目的就是为业主提供一系列的房产管理服务，同时每个月收取一定的管理费用。
房产管理包含哪些工作
不同类型的房产，不同的房产管理公司的服务项目收费自然也有所不同，具体细节可以自行磋商。大体来讲，这里先总结七大基本常见的房产管理的服务以及主要责任。
房租相关
处理相关房租方面的事宜，是几乎所有房产管理公司都必备的职责， 包括：
- 设置租金：通过大量的市场分析，对比，帮助业主设定合理的租金，吸引优质租客。
- 收取房租：一般优秀的房产管理公司，会设置一整套系统性策略， 从而提高收租率以及鼓励租客准时交租， 从而保证持续稳定的现金流， 这也是投资者成功的关键。
- 租金调整：按照法律的规定，房产管理公司可以制定一个固定比率，每年调整租金按照固定比率上涨。 同时，如果有必要的话，他们也可以适当降低租金进行调整吸引租客。
租客相关
除了租金相关事宜， 管理租客是房产管理的另一个核心责任。
主要涉及到以下几个方面：
- 寻找租客： 通过各种广告，媒体，网络等等，在合适的渠道，发布信息，吸引潜在租客。 同时安排妥当潜在租客看房需求，介绍展示待租房子。
- 背景审查： 通过包含了信用分数， 犯罪记录报告， 等等一系列的背景审查报告，可以帮助业主减少被诉歧视租客的风险， 同时因为有经验的房产管理团队已经见过了成千上百位不同的租客，火眼金睛的他们丰富的经验，可以更好的帮助业主筛选合格优质租客 – 准时交租， 长期稳定的居住， 同时更少的制造麻烦问题。
- 拟定租约：合理合法的租约，再加上专业的条款，同时设定一定的违约金（Security deposit）可以最大程度保证业主的权益。
- 租客的抱怨和紧急事宜： 好的物业管理公司都是24小时全天接听租客电话， 处理相关维修，或者各种杂七杂八的租客抱怨的琐事，同时能妥善应付处理各种紧急事宜。
- 租客搬走：当租客决定搬走后，房产管理公司会检查房屋，是否有损坏需要维修，从而决定违约金 （security deposit）的退还比例。 当租客搬走之后，他们会负责清理房屋，维修，收拾一系列事宜迎接新租客入驻。
- 强制令迁出：有的租客不交租金，或者其他违反了租房合同的相关规定，物业管理公司是可以通过法律手段，提交强制迁出申请，拿到许可令后，驱除违约租客。这个非常关键，一来可以确保业主最大程度避免更多的损失， 二来通过有经验的物业管理公司专业合法的途径，走法律程序保护自己的权益。
维护和维修
房产管理公司要确保出租房屋保持在安全且可居住的状态。 他们要负责房屋的内在及外在的一些维护以及紧急情况下的迅速的维修。
- 日常维护： 外部检查，有无渗漏， 草坪的维护，冬天的清理积雪， 垃圾的处理。 目标就是让租客生活的舒适，同时吸引新的租客。
- 紧急维修： 一旦当出租房哪里出现了问题，必须立刻有效的解决， 房产管理公司一般都有自己可以信赖的维修团队，比如电工，马桶工，地毯工等等各类分工团队，帮助业主高效解决问题，提供可以信赖的服务。
对业主以及相关租客法律知识的储备
好的物业管理公司，比如要深刻学习掌握最及时的相关法律知识， 不光是本州的，甚至全国范围的租客及业主职责权益的一系列法律， 规范以下具体的行为，保护业主权益，避免法律纠纷：
- 背景审查租客 Screen a Tenant
- 妥善保管违约金 Handle security deposit
- 结束终止合约 Terminate a Lease
- 清除租客 Evict a Tenant
- 符合各类房屋安全标准 Comply with Property Safety Standards
指导和建议的责任
- 监督指导其他员工： 比如有的公寓式大楼，可能还会有前台或者安保等等其他职员， 物业管理公司要监督指导他们各行其是， 同时制定他们的薪资标准，甚至可以开除掉不合格的员工。
- 空置房屋维修改造：对于一些空置的房屋，物业管理公司也要定期去检查有无破坏，日常的维护。 对于要改造的房子，同时也要跟施工方密切合作监督，关注改造的日常进展流程，确保按时高质量的完工。
管理好各类预算和指出，做好记录
- 管理预算：物业管理公司要在预算范围内行使其各项职责。 除非是少数紧急情况下， 租客或者房屋收到安全威胁的情况下，物业管理公司要立刻依照自己的经验和判断迅速作出应对而暂时不考虑预算。 这些都是具体可以在合同里磋商的。
- 完整记录资料：物业管理公司要做好各类记录， 包括收入和支出， 各类检查，签订的合同，日常维护的记录，或者租客的留言，维修记录，维修的花费，日常维护的花费，水电等杂费的代缴记录，租金的收租额度和日期，保险的开销等等数不胜数。
报税
物业管理公司综合而专业的各种记录资料，可以协助业主进行投资房的报税， 有时候甚至可以直接代替业主完成报税。
业主自己管理房产的优劣
对比专业管理公司，业主自己管理房屋的好处主要是可以节省成本。如果业主愿意自己花时间找租客，按时收取房租，接打电话，日常维护维修，那么省下来的管理费用部分就成了自己的收入。当然，这部分省下来的管理费用和自己的付出是不是成正比，就要业主自己估量了。毕竟专业的物业管理公司是提供收费服务的，为了更多的省钱，很多业主选择自己管理投资房产也是无可厚非的。
业主自己管理房屋的坏处：容易陷入到租客各种电话的汪洋大海中。 一户两户的还好点，如果很多户出租屋同时管理的话，业主每天不知道也接到多少电话，这个坏了，那个要报修，可能会干扰业主的正常生活。另外，很多租客如果知道房子是专业公司管理的，通常会更守规矩一些，毕竟专业公司管理更正规，租客也知道很难占到什么便宜，而如果是业主自己出租，有时候租客欺软怕硬可能会想办法钻空子，造成业主不必要的损失。
同时另一个隐患就是如何合法合理的清除那些不合格的恶客 （拖欠房租，违约等等），业主如果不是专业人士了解相关法律的话，很有可能给自己埋下一个坑，赔了夫人又折兵，最后不但没有清除出去租客，反而被租客恶人先告状起诉，身陷法律纠纷之中。种种类似例子也是层出不穷，都是血泪教训。
总结
最后，千篇一律的结束语，希望大家把握好投资时机，理智合理的计算，争取早日达到财务自由！以后如果有关于其他房地产买卖，投资， 房产管理的问题，欢迎大家联系作者梦尧(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我的公众账号获取更多咨讯。
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