房产 | 想卖房？你不得不了解的那些事儿

在美国出售房产与买房一样，每一步都非常严格，对中国者来说，该怎么出售房产，每一步需要做什么，资本利得税有多少，卖家需要交哪些费用等等都需要了解清楚，以便更顺利高效的转让房产及保证利益的化。

美国房产的流程大致流程如下：

一、预备工作

清洗地板及浴室瓷，壁橱，车库，地库，储藏室，房屋院落需要修剪草地，花卉和树枝，清理杂草和落叶。

检查天花板或墙角有否裂隙或漏水的问题以作及早的修理。修理漏水或松动的水龙头。 消除异味包括旧地毯,物的异味，油烟味等。

二、选择经纪人

选择好的房地产经纪人十分重要。有经验的房地产经纪人是有些一流团队一起协作的，不但经验丰富，了解目前市场行情，为您建议合理的房价，反应迅速，有着多种线上和线下的营销手段，丰富的人脉资源，雇用最好的摄影师，家居饰品摆放师，房屋修理工等等。

有经验的经纪人通过一系列售前营销，精心准备，有时候在房市上市的第一天就有全价卖掉的,而且会出现多家竞价的局面屡见不鲜，这样就给卖家提供更多的机会选择理想的买家，谈判起来更有主动权。

有丰富经验又有责任心的经纪人会处处为卖家着想，步步为营，熟暗谈判的心理战术，建议卖家哪些条件可以做些让步，而哪些条件要坚守不放，替卖家争取最大的利益，保证交易顺利如期进行。

三、挂牌上市

房地产经纪会把房屋的具体情况输入到地产经纪的卖房网络上及其他的网站，让其他的房地产经纪浏览，介绍给他们自己的客人看。

四、签署合同

在接到买主的报价后，若是市场条件允许，可以与买主还价或拒买主的报价。

若是对买方的出价及附加的条款满意，双方能达成协议，合同就签字生效了。

五、过户(Deposit Earnest Money)

买家在收到双方签字生效的房屋购买合同后支付购房押金给买家经纪人，经纪人会存入所在公司或是过户律师的第三方账户。

过户律师准备过户文件，对交易中的地产进行所有权认证, 证实卖方有条件拥有该地产。

之后过户律师为双方准备各自过户应签署的所有文件。

六、配合房屋检查及房屋估价

由买方安排预约，做房屋的检查和房屋的估价。

七、签署公正过户文件

卖房资本利得税如何计算

住房贷款利率、持有环节的房产税、转让环节的资本利得税是美国房地产市场的三大基本信贷税收调控政策。

资本利得是指当资本资产出售时，买价与卖价之间的差额是资本利得。

房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。

资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。

如果持有时间在一年以内，则作为短期。如果持有时间在一年以上，则作为长期。

持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。

房产资本利得的征税标准

短期持有持有不到一年转售，适用美国公民和居民的常规分级所得税率纳税，分级所得税税率为10%，35%。

长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，为10%，25%。一般为15%-25%之间。

值得一提的是，美国1031条款，简单来说，当你卖出一处房产后“期限内”，又购买了一“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

所以想要更换自己的房屋，若符合1031条款的要求，将可免去这一笔税。

但在不同情况下，该条款所设定的条件以及具体操作相当复杂，需咨询专业的会计事务所代为处理。

卖家需要支付的费用

■ 地产经纪人的佣金

■ 县、市政府过户税

■ 文件公正费

■ 付清过户日之前的地产税

■ 付清任何欠税款及债务以及衍生之澄清登记费

想知道如何让您的房子在上市第一天就卖掉及出现多家竞价，让买家觉得这就是他们理想中的家，高出标价快速售出吗？

请联系亚特兰大地产经纪人

李恒：6783258902

微信：utopia672825

邮箱：Hadams@kw.com