理财|买美国房产,写谁的名字比较好?(经验贴)
美国房产写谁的名字比较好
买在个人名下
联名购买
联名有两种形式,一种是Joint tenancy(联合共有),另外一种是Tenancy in common(一般共有)。
两者最大的区别在于联合共有中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方;而一般共有则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。 所以一般来说夫妻或者家人关系会用联合共有,而非夫妻关系的合伙人则用一般共有。
联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下,所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例,收益也是按所有权的比例来分配的。
买在公司名下
有很多人把房子买在公司名下,就连美国前总统奥巴马也不例外。奥巴马从总统职位上退下来以后,买下了之前租的别墅,房产证上没写老婆名字,没写老妈名字,用的是一个自己控股的公司来做房主。这是他可以采取的诸多节税手段之一。
公司名下的资产由公司来控制,而公司则由董事(占股权人士)或投资合伙人来控制。 但是房产一旦放在公司名下,买在公司名下的房子归公司所有,房子所有的收益也归公司所有。由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题,最多只能追究到这个公司里面的资产,而不会超出该公司的范围。
公司的传承则需要填表申报,更改股东和董事。 由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,所以,房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。
家族信托
还记得传奇的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候,全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。然而,令人惊讶的是,默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了,离婚后仍坐拥139亿美元身家。
信托是美国富人常用的一种商业工具,家庭信托是家庭常用的一种形式。 买在信托下面的资产的所有权不归个人,也不归公司,只属于信托本身,但是信托本身不是一个商业实体,不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。
在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。
信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。由于房产实际上是写在信托控制人名字上的,因此,如果信托控制人是个人,则传承会引起费用和麻烦。