攻略 | 学到了才是自己的，细说美国购房流程五步攻略
中国人在美国买房的最热门地区，如纽约、洛杉矶、旧金山、亚特兰大、休斯敦、西雅图、拉斯维加斯等城市。买家提前搞清楚在购房流程，就可以轻松地在美购房。
第1步 购房地区选择
美国的城市有特定的房产参数，如住宅均价、平均屋龄、平均居住面积、平均单价、学区分数等, 这些房产参数将是作为选择城市的重要依据。
第2步 确定购房财务方案
现金买主和贷款买主所需要的准备文件有所不同。
如果你是现金买主，你需要准备的文件：
- 有效的护照和签证
非必须，不去美国本地可以授权委托经纪人购买。 - 在境外银行开设的帐号
不一定是美国本地，但建议在金融发达且无外汇管制的地区，例如香港、新加坡、日本和欧洲国家。 - 两个月的银行存款证明
银行账户可在美国、香港、台湾、澳门、日本、新加坡等，但不能是在国内的银行账户，而且存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明，不需要解释存款来源。
如果你是货款买主，你需要准备的文件：
- 国内收入证明文件
a. 国内工资单：需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入；
b. 雇主提供的收入证明信：信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。此证明信需由雇主人事部门盖章。
注：贷款银行有可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。 - 国内信用
a. 如果借款人有美国的社会安全号(SSN)，则调取借款人在美国的信用记录；
b. 如果借款人没有美国的社会安全号，则需借款人提供四条下列信息，由国际徵信公司向国内银行及电话公司查询是否按时付费：
*电话号码
*银行借记卡（即Debit Card）
*银行信用卡（即Credit Card）
*银行账号
第3步 选房看房
- 确定美国房价范围
搜索房屋之前，首先要知道自己能负担得起多少钱的房子。如果你没有房价5%的现金做为首付资金，最好不要急于买房子。
一是因为贷款难借，得不到好利率。
二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。
对于中国的买家来说，目前大都会采用全额现金付款的方式。
在这种情况下，买家除了要有足够的保证金(Earnest Money Deposit) 已存入其美国的银行账户外，还要确保房屋过户时有足够的尾款在其美国的账户。
否则，一旦房子因为资金不到位而无法成交，将无法拿回其保证金，损失巨大。
- 决定美国买房地点
美国存在不同的社区，社区之间有着房价的差异。一般来说，完全是独栋别墅的社区的房价会比公寓楼社区的房价贵。
你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。
如果学校是你在选房时的重要因素，那么房子段会尤其重要。
美国的公共教育有严格的学区划分机制，从小学到高中，学生只能在居住地所属学区内上学。
由于学校资金和师资质量的差异，出现了好学区与不好的学区。好学区的房价也相对较高，也会更保值。
- 美国买房户型选择
美国的房型大致可分为独栋别墅(Single Family House)，连体别墅(Town House) 和公寓(Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。
严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮都不归属于买家。
因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用较低，但是你需要定期割草和收拾院子，相对麻烦。
房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，也可以在选择房型的时候酌情考虑。
- 选择美国经纪人
在美国买房，绝大多数交易过程中买卖双方都需要持牌经纪人的参与。
经纪人的水平直接影响你能否拿下心仪的房子，以及价格的上下浮动，经纪人在为客户服务时可以是买方经纪人或者卖方经纪人。
在美国二手房的交易中，卖方须在房产成交后向经纪人支付成交价4-6%的佣金，该部分佣金将由买方和卖方经纪人平分。
而买方无须向经纪人支付任何佣金。
- 你在选择经纪人的时候一般需要注意以下几点：
是否持牌美国的经纪人必须持牌，也就是必须通过官方的考试获得从业许可证。
各州法规不同, 经纪人牌照在各州也是不同的, 必须持有本地牌照才能销售本地房产。
在选择经纪人时，您需要了解经纪人从业的经历、经验、评价。
您可以与多个经纪人沟通，选择经验较为丰富的经纪人。
经纪人的态度经纪人人品，尊重客人与否，敬业与否，很多时候可以从交谈中了解。
经纪人的态度会对交易过程是否顺利、愉快产生影响，甚至会影响买家的利益。
经纪人的沟通说服力在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜常是可以谈判的条件之一。
一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。
就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。
这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。
卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。
步骤4 报价买房
- 查询美国房屋信息
当你选定满意的房子后，接下来要做的就是准备报价合同。
首先，经纪人会为你全面查询相关信息，比如这处物业的上市历史、市场分析、市场统计数据和政府估税价等。
物业上市历史：房子之前交易次数，每次售价是多少，在什么时间。
房子此次在市场上挂牌已有多少天了，有没有降过价。
- 卖主卖房的原因
如果卖主之前买入价钱较低，这次卖只是赚钱多少的问题，那么议价空间较大。
如果房子刚上市不久，或者刚降过价，或者不急于出售，则议价空间较小。
- 市场分析
因为类似条件的房子在不同的地点，房价相差很大，因此所谓的市场分析实际上是看类似的房子在同一社区同一时间（6个月之内）的卖价。
如果能找到同样大小，同样多的卧室和浴室，同样的地下室的房子，就会比较理想。否则要调整价格或者向稍远的地方寻找类似的房子。
- 美国购房报价并支付定金
报价合同还要注明定金(Earnest Money Deposit)。这是买主在报价的同时，交给买方经纪人公司的一笔款项。
如果买主没有正当理由单方撕毁买房合同，定金则被没收。
定金越多，说明买主诚意越大，卖主越放心。大多数公司规定定金不得低于$5,000。
卖主为了保护自己的利益，还会要求更高的定金。一般定金额是报价的2%到3%。
- 美国购房报价合同附加条款
除了确定报价，定金外，经纪人还会帮你选择一些附加条款，以保证你在必要时能合法取消合同，拿回定金。
下面是常用的附加条款：
房屋检查，氡气检查和白蚁检查：
在报价合同中，可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是7到15天。
在有效期内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。
房屋估价(Appraisal) 和贷款批准(Financial)：
在报价合同中，还可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款。
条款的有效期一般是17天。但由于几年前次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款批准。
为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到21天。
房屋检查注意事项：
当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。
检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。
通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时最好跟着检查师走，这样可以学到很多东西。
第5步 交接过户
房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。
过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。
过户托管员会检查产权史，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。
- 美国购房过户前准备
过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定，要马上锁定，以免过户时来不及办理。
还要根据过户公司给的过户费清单 (HUD-1) 草稿，把过户费准备好，并通知银行什么时候要多少钱。
过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单。
一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍。
除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。
如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。
在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票。
- 美国购房过户费用明细
过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。
各种费用加起来是房价的1%到2.25%，这不包括贷款首付部分。
- 与贷款有关的费用：
- 贷款银行预收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)
- 预付一个月的贷款利息
- 一年房屋保险
- 中间帐户预扣款(Reserves Deposited with Lender)
- 预扣两个月的房屋保险费
- 预扣两到七个月的房地产税，取决于过户月份
- 与产权有关的费用(Title Charge)
- 过户托管公司服务费(Settlement Fee)
- 产权检查费(Title Search)
- 银行产权保险(Title Insurance Lenders Coverage)
- 屋主产权保险(Owners Coverage)
- 公证等其他费用
- 政府登记税和过户税(Government Recording and Transfer Charges)
- 登记费(Recording Fee)
- 市/郡过户税/房产证印花税(City/CountyTax/Stamps)
- 州过户税(State Tax/Stamps)
- 州登记税(State Recordation Tax)
- 过户费清单还会有POC 的字样，意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付。
- 美国购房过户材料
美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。
一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。
过户公证员先把过户费清单(Settlement Statement) 过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。
签完字后，买主把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。
最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。
