谈商业租约的延期

大约半年前，一家中餐馆在租约刚到期前被房东赶出生意旺盛的购物中心。大约半个月前，又有一家生意平稳的中餐馆收到房东不给续约的通知。

这两家餐馆只是成千上万家中餐行业中的典型而已。但他们的遭遇反映出一个比较共同的问题，即中餐业主，不管是英文好不好，还是法律观念强不强，都不很注意其餐馆赖于生存的地产租约。

因此有必要向读者介绍一些租约的基本常识。因为租约的延期牵涉到现有的企业能否继续在现在租赁地皮上继续经营，租约的延期问题要比租约的签订更为紧急，本文就先谈谈租约的延期。

虽然本文以餐饮业为例子，本文中的知识介绍也适用于其他行业的商业租约。

先谈半年前的餐馆。这家餐馆位于比较繁华的商业地带。餐馆开业五年以来，生意一直很好。店主当初签租约时没有找专业律师帮忙，就在房东准备的租约上签字。

店主从此之后就再也没有看那份租约一眼。五年快到期时突然收到房东的通知，通知该店主必须在某一天之前搬出该场所。

原来，那份租约中没有条款规定店主在五年到期之前有权续租。当时房东没有在租约中加入可以续租的条款是为了留一个后手。

正好多年以后，新的小业主看中那块宝地，愿意出比较高租金租下这家中餐馆所在的场地和隔壁的场地，难怪那家房东要求那家中餐馆搬家的态度非常坚决！

我们再来看半个月之前的中餐馆。这家餐馆和前一家餐馆一样，地处繁华地带，餐馆营利赚钱，也和房东签有租约，租约中也规定店主在多少时间之前如果希望续约，可以书面通知房东，过期不候。

这家餐馆的店主有一天遇见管辖该购物中心的房产经理，便告诉他要继续为餐馆的租约延期，该经理也口头答应问题不大。这家餐馆的东主便以为万事大吉，没有再管此事。

后来收到房东的书面通知，说那家中餐馆没有在约定的期限内提出书面续约请求，因而在租约到期之后没有资格继续在此地营业，必须在指定的时间内腾空房子，并明确告诉决不允许拖延一天搬出，因为别人一定要在某天搬入！

那家中餐馆的老板肺都快气炸了：这是怎么回事？我明明白白地告诉经理我要续租，他也告诉我没有问题，怎么现在又要赶我走？！

其实这家中餐馆老板并没有仔细读他所签的租约。他可以续租，不错！错就错在他没有“书面”通知房东。

有关房地产的问题必须以书面材料为准，并不是这家房东自己的要求，而是房地产法律的一般要求。也就是说，口头协议对房地产事务没有法律约束力。

其实，有没有法律约束力在出租方和承租方，如果占有口头协议，如果房东或房客有利可图时，任何一方都可以不承认口头协议的法律效力。

在美国，房地产行业非常发达，完备。有关这方面的法律条文也非常完备。 

拥有商业房地产的公司和个人一般都是经验丰富的房地产专家，他们雇有经验丰富的法律专业人员为他们起草修改法律文书，设法保护自己的财产和商业权益。

而大多数中餐馆店主都是新移民。要么不懂英文，要么不懂法律。即使既懂英文又懂法律，还可能不重视法律条款的约束力，或可能舍不得花钱聘请律师。

结果在倍受美国法律保护的房产业主做生意的过程中，轻者赔偿钱财，重者丢掉辛苦开创起来的养家糊口的产业。

怨气难消，大呼不平，但又毫无办法。这就是商业房常见的现实，也是完备的美国法律制度所产生的效果。