转贴 | 新地主心得之 – 出租房定价的技巧

投资房第一点就是增值，这包括房屋价格增值和租金回报，在房屋价值增值一样的情况下，如果购买一个高租金回报的房子，就是要认真的研究当地的租房市场。如果你连怎么把房租出去都没有弄明白，价格也不清楚，你如果有好的回报也是蒙对了。

比如我去年买进出租的一套房子，我对周围15英里的4个主要居民区出租市场和房屋市场调查之后发现，房价增长总体是一致的，但有涨跌的先后顺序，其中A区的房子空置率很低，校区好，房价一般先涨，但是奇怪的是房租却并不好，房屋出租的特点是快速，一般上升几天就租出去了，所以realtor首先就是让我买哪里的房，房价好，出租好。。。我算了一下，一样的房子在这个A区租金和房价的比例是3%，就是100万的房子，租金3000一个月。如果我换到我买房的B区，房租和房价的比例是5%，就是100万的房子可以月租5000，但房屋价格涨幅没有不同，只是一般A区先涨几个月。开始我百思不得其解，为什么只有15英里的差距，而且两者距离主要的就业区是一样的，但两者租金差异这样大呢？后来我终于给自己一个合理的解释，就是A区出租的房子大部分都是80年代的投资房，就是人不在本地让PM管的，而租住的多是军队，一般租期就是3-4年，常常是租期到了换人再涨租，所以久而久之就房租落后了。而因为房租便宜，竞争者多了，所以可以挑选最好的房客，几乎不会有空窗期，这样PM和房主都开心。

可是如果我在B区也降低到一样的价格，当然照样会是租房者蜂拥而入一天不空。这个B区主要是2000年后发展起来的，空置率相对较高，人员流动大，房租年度波动大，有时候一年就涨20%，有时候一年不涨，房屋能不能租出去的时间也就非常不一定。有的上市一天就出去了，有的几个月出不去。早期主要是第一次买房的政府优惠居民，老的印象这里比较穷，但是实际上早已改观，这里的市区规划非常漂亮，环铁也计划19-20年通车，整体城市规划向这个方向倾斜，在做成一个新的付中心，非常豪华的区域也相距出现，校区几年前还是5-6分，现在已经是9分了（10分满分），所以我选择了买B区。如果我租的好，租金就可以高20%。而且发展前景也比A区好。

在买房子的时候我发现这里有相似的设计，但是面积有100尺的差异的两类房在一个封闭的高级小区，当然所有的福利设置都是一样的，价格相差20%，大一点的房子对高尔夫球场，小一点的对街道，两个的租金差异是10%，我选择了买这个小一点的，因为大一点的房子租金相对高，租售比差还不好租。我就划定了距离游泳池较近的几个BLOCK的房子，寻找机会，正好有一个和社区中心隔一条街的房子出售，我马上就买了下来，出租主打就是高级社区，孩子们最理想的家园—安全，美丽，还有趣好玩，游泳池公园都在眼前，但是又不是紧挨着所以还安静。有娃的赶紧来啊，还有健身房。而且上了一段视频，不是俺房子如何，是俺周围环境如何，怎么好玩，怎么适合孩子。房子一上市不到20天就租出去了，价格定在高位。租房的是一对年轻夫妻，有一个小学的孩子一个3岁的孩子，太太不上班，开心的就是社区中心就和自己家后院似的。

可是和俺一样的房子隔开一条街的房子，和俺一样的价格比俺先上市，却比俺后租出去，你说租房的又不傻，我那样广告人家不是一样会看附件的房子吗？这是肯定的，但是如果我和他一样没有选择我的租点，只是介绍房子房间，什么shoping， 交通等等，那么我就和他一样没有任何特殊性，租客就不会特别主意到我的房子，而且别的小区也有的是房子啊。

还有一点就是那个俺一个区先上市租的房子，是上市一个月租不出去之后降价了5%的，俺直接价格上去就是他降价前的价格，俺租出去了它立刻把价格调上来了，而且很快也租出去了。你说是不是俺广告的功劳？有可能。