房产 | 投资美国房产：如何选择回报高的房子？
众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传“的观念。其实这与美国的世纪情况不太相符。根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。
换房的换房的原因多种多样，比如工作地点改变。子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后吧城区市中心换到偏远安静的郊区等。此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？事实上，在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。
1. 美国的房子出租不难
在美国房子出租并不难。以西雅图为例，这里经济繁华，外来人口很多又是旅游城市，需要大量出租房。很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于卖价是否符合市场。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约，旧金山，洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要综合多方面考量。
2. 经纪人很关键
美国是一个资讯透明的地方，在看好一处房产后，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。
一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。比方说，经纪人可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候,要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
3. 外国人办理房贷有差异
贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。
外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。
4. 了解美国文化很重要
在美国买房，不要为了砍价而挑毛病，许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。
每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。
另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。
外国买家最热门的市场是什么？
也许令人惊讶的是，国际大都市纽约市的主场状态甚至没有打破国际买家的前五名。相反，佛罗里达州名列榜首，约有22％的销售额。其次是加利福尼亚州，为12％; 德克萨斯州，12％; 新泽西州，4％; 和亚利桑那州，在4％。纽约州排在第九位。
“休假买家通常会以合理的价格寻找温暖的地点，”海尔说。“佛罗里达州和亚利桑那州都是他们发现的州。” 加拿大人喜欢佛罗里达州的令人羡慕的天气，而中国买家选择加利福尼亚州，这更容易从亚洲到达。得克萨斯州的边界位置是墨西哥人的首选。
与此同时，新泽西很热，因为它离纽约市很近 – 而且成本相对较低，她说。根据NAR的调查，外国买家中最大的份额 – 约49％ – 寻找住在大部分时间的家庭。此外，18％正在寻求投资物业，约12％需要度假屋。
据统计，中国买家连续四年，蝉联外国买家在美购置房产交易额第一名，从之前一年的273亿美元跃升至317亿美元。
为什么华人这么偏爱美国房产呢？并不是因为我们疯狂的购买欲和跟风心态趋势，而是因为美国地产真的有良好的投资前景。数据统计，美国独立屋是价格增长最快的，而且预计还将持续上涨，不仅如此，投资美国房产更有安全感。
1. 清楚自己的购房目的
在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？或是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”
2. 购房时就考虑出手房产
在最终敲定之前要想清楚3年、5年或者10年之后谁会是下个买家。
如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金；
如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和；
如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的教育房。
3. 了解卖方中介的信息
买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。在美国，房屋中介必须持证上岗，所以充分了解房屋中介的专业资质以及口碑将对整个购房过程起到良好的作用。
4. 详细地了解社区信息
这一点很重要 ，要对社区当地人口、家庭收入、租金预估和安全指数等房产和业务信息进行调查。如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。
5. 要有独立检验报道
很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、暖炉是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。
这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250-300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。
6. 找一个好的房产经理
房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。
能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越长。而租客流动过快会消耗过多成本。
7. 尊重租客同时也要严格要求
好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。
如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。
8. 尽量选择最佳房产
在社区环境优美、房产价位适中的情况下，尽量选择最佳的房产。如果高层的二卧公寓附送面积或带大阳台，那么就要选这样的。如果之前的业主为地板和厨房花费了很多，那么卖家开出的额外费用低于之前投入的前提下，买家可以接受。
如果社区有湖，选临湖的房产。如果社区有大型设施（泳池、网球场、烧烤区）而且只比一般社区贵一点的话，选设施好的社区。
9. 避免“太好”的交易
如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这真是笔好买卖，而你恰好又是第一个发现的人，但是可能性太小了。更多情况下，别人早就发现这笔好买卖了，但留到现在还没卖出去肯定也是有原因的。
10. 一直掌握房产状况
有时人们买下房产、租出去以后就不闻不问了，但是后来会发现很多问题。应该时刻关注，一旦有问题就立刻解决。随时关注有关自己房产的资金流动，每个月都要更新文件记录，确保每年都交税单。
