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遇事学事，如何查一个投资房产有没有出租限制

由荣伟 · 发布日期 2020年11月8日 · 已更新 2021年3月26日

亚特兰大华人经纪联盟是一个以经纪人为本、服务于经纪人、面向社会的专业组织。

自2015年4月正式成立至今，发展成了一个有100多位高素质经纪人和合作伙伴的团队，曾参与和举办过亚特兰大多场社区活动，是亚特兰大地区一个有影响力的民间公益组织。

今年2020联盟在新一届领导班子的统筹下，由于疫情影响，不得不转入线上讲座，组织了10 多场Zoom Meeting 等活动，对提高经纪人的专业知识、拓宽视野、增进了解、加强合作等起到了良好的推动作用。

今年9月份，联盟对经纪人开始“温馨生日礼物”派送，慰问在疫情中每月的寿星经纪人，体现了以人为本、水乳交融的关怀之情，联盟就是经纪人的大家庭。

在联盟的微信群里，大家通过整合资源、共创平台、价值服务、传正能量。

在交流中，有一个新经纪人问我，如何查一个投资房产有没有出租限制？

我把我的“战略战术”分享给了她，经过实战实践，她证实了这是一个切实可行、行之有效、简单好用的方法，愿意和大家分享。

大家知道，在我们经纪人用的FMLS Matrix 搜索网站，每个上市的房产都有一个指标：HOA Rent Restriction: Yes / No。

但是单看一栋房产的出租限制：Yes or No. 你不敢100% 的确定它是否有出租限制？

因为是人都会出错，有的Listing Agent 写了No, 后经仔细一查，结果发现小区是有出租限制的，害得去看了这房子的经纪人和买家空欢喜、白跑腿一场。

那么怎么在一栋刚上市的房产，特别是一栋好房产、抢手的房产，你打电话、发Email找Listing Agent 查证时，他/她忙的都没有时间回复你的情况下，你要不要带买家去看? 看后你要不要出Offer? 还是坐等Listing Agent 的回复，核实之后再去看房、再去下Offer呢?

这是一个现实的问题，可能等你查证好，找HOA物业核实清楚后，那栋刚刚上市的好房产早已是Multiple Offers，甚至Under Contract 了。

通常一栋好房产，你看上好，别人也会看上好，兵贵神速，分秒必争，要抢出第一Offer，占据主动位置。

在没有Listing Agent 回复、又没有HOA 物业管理公司可问的情况下，我有一个简单方法：

我把小区的名字，比如：Sugar Mill 输入到Matrix 系统的Subdivision/Complex 的栏中，还可以加一个设置Closed: 0-180，选出一定数量的上市和过户了的房子，在可能有小区重名的情况下，再加一个High School: Northview，把不是这个你要找的其它小区过滤掉。

这样你搜出了26栋房产，24个HOA Rent Restriction: Yes；2 个HOA Rent Restriction: No；那这个小区十有八九有出租限制。

再比如小区：River Walk设置一个Closed: 0-360，搜出了10栋房产，2个HOA Rent Restriction: Yes；8 个HOA Rent Restriction: No；那这个小区十有八九没有出租限制。

这个逻辑是这样的，在一定数量上，一个小区多数房产出租限制是Yes，那这个小区很可能是有出租限制的，反之，多数房产出租限制是No，那这个小区可能是没有出租限制的。

对这样可能没有出租限制的小区房产，你就可以带买投资房的客户去看房，多半不会白跑腿。

当然最终你还要找Listing Agent or 小区HOA 物业管理员要来小区公约Covenant，看里面的Leasing 出租条款来确认，该小区到底有没有出租限制？

要说起来，Listing Agent 也是人，也会出错。

有的“中规中矩”把所需的材料准备好了才上市房产，有的则是“性情中人”，在没有准备好Seller’s property disclosure （SPD）and Community association disclosure（CAD）材料就急急忙忙上市了房产，更别说问他要小区的公约Covenant了。

在这种情况下，我告诉这个新经纪人，当你们看好了这栋房产想出Offer 时，你可以在Purchase and Sale Agreement 里的Special Stipulations 加上两段话：

This Offer contingent upon there being no rental restrictions in the community. Seller to provide the covenant or bylaw of the subdivision (River Walk) to the Buyer within three days of the seller accepting the offer.
Seller to provide Seller’s Property Disclosure and Community Association Disclosure within three days of the Seller accepting offer.

（这2段的英文意思是，卖家在接受Offer签署了合同的3天之内，要向买家提供小区公约Covenant，SPD，CAD，以便买家进行核查）

这个买房经纪人按我说的去做了，她抢出了第一Offer，而且她的买家是全额现金购房，在Listing Price 上还加价$3000，结果他们的Offer 在当天的4个Offers 中胜出，成功地签下了合同。

那个房子的Listing Agent 后来告诉她，第一天下午刚上完Listing 就接到了20多个咨询电话和找她要SPD and CAD，第二天又接了50多个电话，甚至这个Listing Agent 在上卫生间时都要接电话。

她的卖家也爽快，就在这第二天的4个Offers 选中了她们全额现金又加价$3000的Offer，没有拖泥带水，患得患失，干脆利落地签下同合完了事。

这个新经纪人成功地运用了上面的战术，非常感谢我，我也为她颇感欣慰。

我们联盟就是这样，承传上一届老领导开创的事业，互帮互学，共同提高，彼此进步。

这样的例子很多，我这是抛砖引玉，像这样的“小技巧”，在我们联盟群里互相分享只是冰山一角。😀