郝地产瞭望 | 投资房下篇——怎样选择好的投资房？
在之前的投资房上篇，我们引进了投资舒适度这个概念，对亚特兰大的投资房市场有了理性的认识。那么我们在买投资房时，什么样的房才是好的投资房？怎样选择好的投资房？该投资房下篇告诉您投资房的区域、社区、价位，以及如何选择和管理租客是决定一个好的投资房的关键，并请听文后相应的郝地产语音讲座。
亚特兰大投资房区域的选择
我认为大家熟知的老白菜房区域要尽量避免。在前些年投资白菜房的年代，像Norcross, Duluth的南端，Lawrenceville 这一带,也就是从285高速开始，沿着85高速东北方向上去至104出口，或者说从Chamblee一直到Pleasant Hill周边，这个区域的房子比较老旧，没有社区管理的比较多、平均收入水平不高，基本属于近十几年来大亚特兰大北部相对发展较慢的地区。不少人在那里买便宜投资房，但事实上出租赚钱并不理想。
对于投资新兴发展的地区，最近一两年来发展迅猛的Buford, Sugar Hill等, 也就是85/985东北方向地带，很多的大中型的老美开发商在这一区域盖了很多新房，因为亚特兰大人口正逐渐往这边发展，这一区域的发展前景好、空间大，我们完全可以去跟进投资。
长盛不衰的北部金三角地区仍然可以考虑。如Johns Creek, Alpharetta, Cumming南端，Suwanee的北端等。众所周知，这里的学区好，是亚特兰大高端群体聚集的地方，人员素质高。虽然在这里投资成本相对于其他区域要高，如前两年这里还可以找到两千五到两千八百尺左右的独立房,大致在23-25万，现在基本上已经靠近三十万，而且房源比较少。但是，后期出租管理比较省心，可以很轻松地收获投资收益。
投资要选好社区
所谓物以类聚，人以群分。一个没有社区管理的小区，房子破旧，周边环境脏乱差，甚至于当租客搬走的时候，房东要花上好几万块钱去维修才能达到迎接新租客的标准，这是不值的，慢慢你投入的成本就上来了，当年赚的租金，基本都搭进去用在维修上了。
而对于房子状况来讲，现在市场的趋势是提供拎包入住的条件。不装修好，不弄整洁客户就不会买。现在许多客户抢房抢不到，一是因为房源少，另外也是人们对房子的要求更高了。社区一定是要选好社区，不是越便宜越好。
远离扎堆投资，不要拥挤在便宜社区或过度集中区。如靠近Pleasant Hill/Old Norcross周边地区，房子虽然不贵，但是租金收益也不高，有些人甚至分租。很多投资人自己出租房子的，又包水电，又包上网，租金己经压到很低了，但由于扎堆投资，不可避免的出现互相压价的恶性循环，你租一千三，我租一千二，你租一千二，我租八百等。其结果势必造成出租困难以及租客素质不高的局面。这种投资不应是大多数打工族和有稳定收入的投资人所做的事情。
社区要选择整洁干净，比较漂亮的社区，家家户户的房子看上去比较舒服，道路、路灯、社区设备等要让人看上去有一种居住和生活的欲望。当然不见得社区一定要有游泳池和网球场等高端设备。
投资房的价位如何定
价位和投资舒适度是成正比的。正如在Johns Creek核心地带不可能买到十几万的房子出租，而且一个月租金两千以上。但是在Norcross却可以十几万块钱就买到一套旧一点的房子,一个月租金八百或一千，但这样的投资房能不能按时收上租金，租客是什么样的人，不能保证。若想在后期维护上和长期收房租上切实可行，通常的投资房价位，我认为应该是在二十五万到二十九万之间。尽管这个价位有点高，但是能租这样房子的租客一定是有稳定的收入，比较好的信用，良好的素质，绝少赖账，而且还会把这个房子当成自己的家去精心维护。
当然也有人会说我的经济实力不足，投不了高价的房子，不能为了收租省心就投入那么多。这种情况我们当然可以投低价房子。买低价房最重要的一点就是房子一定是要整洁干净，整个社区同样要有这种整洁干净的面貌，投资人自己开车进去转一转，如果到处都是破车，草地没人管，垃圾遍地，这样的小区即使再便宜也不要投。
最后聊一聊如何选择和管理租客
租客也是一个衡量投资房好坏的关键，如何选择和管理租客？要学会利用经纪人。有很多人自己管理房子是因为不愿让经纪人拿走一个月的租金作为工作回报，殊不知自己去找的租户和众多经纪人通过专业系统在所在地区里找到的租户是完全不同的。经纪人会为自己的客户把关租客的来源，了解他的收入、信用、工作是否稳定等，确保给客户一个好的租客。付给经纪人数额不高的佣金，但回报是长期和深远的，这个回报除了带来好的租客，还包括租客有可能会住一到两年以上，房屋没有空置期，他们爱护房子，把家里布置得整洁，漂亮等，这都很关键。如果自己去管理，找租客，不但渠道少，对租客缺乏了解，又不知如何调查他们的信用及工作背景，必然会为以后留下诸多隐患。
还有就是投资房分租，这实际上是一个灰色地带，法律并不禁止，但不保护这种分租的方式。美国人所定义的租房是指租一整栋房，或一个独立单元租给一家人，通常租期一年以上。很多物业有这样的规定，是为了保证小区的安全性和整洁度，不希望小区里经常不断地换人，那样整个小区的价值会下降。很多人搞分租，找室友，这是在打擦边球，以为会增加单位面积的收入，却不知租客之间产生的矛盾最终会转嫁到房东身上。另外同一屋檐下多个租客不易管理，经常听到这个租客提出免去一年水费，那个人租客提出不交WIFI等，这些花销对房东来说也不小，而且多租客对房子的损伤也大，多数人不会用心把房子维护好，这就好比三个和尚没水吃一般。
结束语
投资房产并不仅仅是买一个便宜房那么简单，相反投资一个不好的便宜房代价可能会很高。很多人可能经常会听说，“我好朋友的投资房怎么那么好，只投入十万块钱，一个月就能租一千二！”其实这是只看其表难见其里，再好的朋友，你也不知他们家的经济状况和收入，他的头疼在哪里，而往往碍于脸面，呈现给你的只是一种表面的光鲜。所以提醒大家投资房产时，一定不能人云亦云，要关注投资舒适度，对区域，社区，房型，价位，和租客等因素一并充分考虑。
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