賺錢|中國人怎麼「海淘」美國房產？一說你就懂

在很多人眼裡，投資房地產就是買房子，實際上美國人投資房地產是一個非常廣泛的概念，一是直接投資，即直接購買別墅、公寓、寫字樓等；另一種是間接投資，比如投資房地產基金，房產證券化產品等。

美國地大物博，土地價格不高，這幾年曾興起一股風，就是買地。一些尚待開發的地區，如果有開發前景，買下一小塊地也許就能發了財。當然買地是有風險的，土地不開發，反而會成為負擔。

當然，在投資房地產上，最流行的方式是購買獨立的家庭住宅，家庭獨立住宅出租容易，轉手賣掉也不難。在美國購房，最先敲定的⼀一定是房型，美國的幾大房型主要有獨立屋，康斗，聯排別墅等。

投資美國房產有兩個方面需要考慮：

一是租金回報率；

二是資本增值空間。

租金的優點：投資風險較低，能產生現金流，從而保護投資者免受利率衝擊，同時減少持續現金投入的潛在需求。

租金回報率的計算
租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價
凈房租年收入= 年租金收入 – （房屋持有費用 + 出租產生的相關支出）

房屋租金年收入
房屋租金年收入的估算可以使用附近社區同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產經紀人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋，篩選出出現次數最多的租金價格，房屋租金年收入應使用比該數字稍低的價格。以後在實際出租房屋的時候也應遵循此方法確定房租價格。

房屋持有費用及出租產生相關支出

一般包括：房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等等。

房產稅: 房產稅的稅率在每個州有所不同，從1%到3%不等。

房屋保險：根據房屋價值、投保內容保險費用不等。

社區費：獨立屋一般沒有社區費，但有些獨立屋所在的區域有社區規劃、大門及社區公共設施，因此要交社區費。

空置期分攤：通常購買的房屋很少能立刻找到租戶，總會有一段空置時間，因此在計算每年平均凈房租收入的時候，應把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續約。我們以兩年租約計算，平均空置時間估計為一個月，空置期分攤到兩年即半個月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。

出租管理費：租賃經紀人可以大大減少您的工作和時間，幫您選擇合適的租客。並處理一系列在租房期間發生的事務，如房屋維修等。管理費用一般是全年租金的8%。

資本增值的優點：具有產生長期資本收入的潛能。不足之處在於持有該類投資性房地產期間需面臨利率風險，如果按揭利率上調，很可能要向房貸月供貼錢。資本增值空間較大的一般是獨立屋。

在房地產行業中，有一句名言，那就是地段、地段還是地段。地區的選擇直接關係到房子升值的速度，要知道不不是美國的房產都能升值，而是位置好的房產能升值。

好地段可以從以下四個條件來判斷：

1.擁有優美的景色和良好的自然環境。

2.所處的商圈有增長潛力。

3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質量的公共服務的房子增值潛力巨大。

4.最後也是最關鍵的，要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。

選擇配套齊全的社區、選擇優秀的學區、關注當地就業狀況、選擇房間多的房產、選擇維護費低的花園都是選擇購買房產的重要信息。

除此之外，還可以通過加建改建Buy-and-Rezone和舊屋翻修 Flipper 實現房產的增值。投資者通過低價買入舊房屋，短期內裝修翻新，改建舊屋的格局和用途，再以高價售出，獲得不菲的經濟收益。在紐約、洛杉磯等大都市，一棟並不起眼的荒廢老屋，經過打造後卻能賣上好價錢。

改建翻修的過程並不容易，需要的不僅是時間和資金，更需要根據房屋的實際狀況做非常細緻的規劃。

政府的各項審批需要大量時間，對房子結構、水電、草坪、地下水的檢測一項都不能馬虎。哪怕只是加兩個插座，看起來很小的活，背後涉及到要接線，挖槽，鑽孔，連線還要考慮各種安全管道，這樣便是又增加了一天的工期費用。

如果對建築商選擇不當，遇上工期拖沓糾紛不斷的，那更是啞巴吃黃連。因此房產投資人的翻修經驗、對市場行情的了解、對預算的控制，以及對建築商的選擇都會最終決定舊房翻修的利潤。

最後送給大家一句話：「Live where you want, but invest where the numbers make sense」（住在你喜歡的地方，投資在數字升值的地方）