出租房年收益率能超過股市基金嗎？
又到報稅季節，SheldonGuan淺談投資房的稅收福利，實例演算房地產投資年回報率如何輕鬆達到二位數。
By:管雪春 (Sheldon Guan)- Georgia Licensed Real Estate Agent/ Consultant ， Cell/ Text：(678) 448-6148， 歡迎留言。
【免責聲明：筆者不是會計師，不提供報稅和財務諮詢服務。投資顧問服務僅限於房地產。文章僅代表個人觀點。】
一個很有趣的現象：
如果問出租房業主，您的房產投資回報率（ROI）是多少？十有八九答不知。
又問，您股票投資回報率多少？相信很多人能很快答上來。
試想公司的董事長（Owner）問總經理（CEO），咱公司今年ROI幾何呀？答，不知。我覺得這CEO恐怕是干不下去了。
有些投資房掛在業主的信託或LLC公司名下，那業主可不就是董事長嗎？
董事長親們，想知道您公司ROI嗎？
【讀者福利：管雪春（Sheldon Guan）是喬治亞州認證的房地產經紀/ 顧問，為Gwinnett, Forysth, North Fulton 郡的投資房業主，免費提供出租房投資回報率(ROI)計算服務，為您優化房地產投資，增加收益率提供科學決策依據。手機/ 簡訊 678-448-6148，歡迎留言】
下面演示試算出租房ROI。（董事長們通常不管細節，所以建議跳過表格，看後面的分析）
假設購買新房用於出租，
| 房價 | $450,000 |
| 首付(20%) | $90,000 |
| 貸款年限 | 30 years |
| 房貸利率 | 5.900% |
供房成本$2740/ 月， 明細如下，
| 月供總計 | $2,740 |
| 房貸本息 | $2,135 |
| 分攤到每月的地產稅 | $450 |
| 分攤到每月的物業費 | $75 |
| 分攤到每月的房屋保險 | $80 |
未來三年房租預期如下，
| 月租 2023 | $2,850 |
| 月租2024 （上漲3%） | $2,936 |
| 月租2025 （上漲3%） | $3,024 |
扣除空置期後的年度房租收益，
| Set vacany rate (tenant turn over 18 month average, a month lose of rental at turn over) | 5.50% |
| Effective rental income (gross less vacancy) 2023, 11 months | $29,626 |
| 2024 | $33,289 |
| 2025 | $34,287 |
| Loan and escrow 2023 (paid out) | $30,140 |
| with 3% annual increase in tax/HOA/insurance cost/ 2024 | $33,098 |
| 2025 | $33,522 |
| Principal pay down 2023 | $3,732 |
| 2024 | $4,726 |
| 2025 | $5,014 |
| Set Income tax rate | 22.00% |
| Mortgage interest payment deducted income tax 2023 | $3,876 |
| 2024 | $4,597 |
| 2025 | $4,533 |
| Annual depreciation | $29,527 |
| Optional depreciation tax saving 2023 | $6,496 |
| 2024 | $6,496 |
| 2025 | $6,496 |
| ROI (return on investment) | |||||||||||
| 2023 | 15% | ||||||||||
| 2024 | 18% | ||||||||||
| 2025 | 19% | ||||||||||
| Note: ROI= (Rental income -Loand and escrow payment+principal paid down+mortgage interest caused income tax saving+depreciation caused income tax saving- repair cost(new home set as zero) – property management/ down payment | |||||||||||
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| ROI just without depreciation tax benefit | |||||||||||
| 2023 | 8% | ||||||||||
| 2024 | 11% | ||||||||||
| 2025 | 11% | ||||||||||
上面只是簡單演示， 實際工作中會考慮的更周密，加入更多變數。
從這個演示， 可以得出如下結論：
- 稅收福利可以佔到房地產投資收益的一半以上；
- W-2報稅的房地產投資人，通過稅務優化，ROI可以輕鬆達到二位數；
- 同一個物業，對不同的投資人， ROI差異可以很大，所以建議通過演算， 科學決策。
另外分享一點，出租房適當的再投入是有必要的，積極維修保養，適當升級，帶來更滿意的房客，更高的房租，房產升值，走上升螺旋是比較理想的狀態。與之相反的是盡量不修，保養也不做，房客不滿意，房租打折，房產貶值，這種下降螺旋狀態是要避免的。管雪春接手過好幾戶處於下降螺旋狀態的出租房，成功轉變進入上升螺旋的例子，歡迎來電諮詢Sheldon Guan, 手機號678-448-6148。
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