遇事學事：工作簽證與賣房
這或許是一篇技術性很強的知識小文，對於一個不熟悉的領域，在這麼短的時間內，別說找出解決問題的方法，光是把這些法律條款搞清楚，就要花不少時間。如果你不是這種Case，可以稍微泛泛地了解一下。
我們還是以講故事的方式來敘述事情的來龍去脈。
我上市的一棟房產，在即將Closing（過戶）的前三天，接到Closing Attorney（過戶律師）的查詢，問賣房人的身份問題，即是Green Card Holders （綠卡持有者），還是U.S. Citizen（美國公民）？
出乎我們意外的是，我的賣房人由於換工作，雖然在美多年，仍然是H1B Visa （工作簽證），這下麻煩就來了，過戶律師說，根據美國FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act外國投資房地產稅法案），當賣方是外籍人士時，要求（Withhold）扣留總銷售價格的10％作為交稅的稅金。
哇，這也太扯了！一個近35萬美元的房產，意味著近3.5萬美元因要用來交稅而扣押，而且還很可能要不回來了，認栽不認栽？攤上你，這也是個「十萬火急」的事，如何解決？
人們常說「智慧」，「智慧」是什麼？用一句既簡單又好記的話來形容，「智慧」就是解決問題的能力。
天大的事情來了不慌張，你能找到解決的方向，按照正確的思路，一步一步地把問題解決了，你有這個能力，你就是個有 「 智慧」的人。
說實話，我是做房地產的，以前沒有遇到過這類問題，也不知如何解決，感謝上帝，我的客戶還真找到了這樣一位「智多星」，人稱「才女」，她告訴我的客戶，先不要急，讓她看看和上網查一下。
在查找了大量信息後，果然找到了破題的方向。基本思路是這樣的，按照這個法律，If the Seller is an US Citizen or an US Resident, then FIRPTA does not apply. 這個意思換句話說，雖然賣家是美國公民或美國居民（US Resident），這個「外國投資房地產稅法案」 就不適用。關鍵是如何定義什麼是US Resident？如果你滿足了Substantial Presence Test，你就可視為US Resident，這個邏輯成立吧？
下面的步驟就是一步步地去證明，具體的做法是，我的客戶給過戶律師發郵件，「聰明」地向律師說是找了一個 「CPA」 （註冊會計師）諮詢過了，申訴自己是屬於美國的居民，並把IRS 的網頁鏈接發給律師，律師看後也同意按US Resident 去做，只是要求我的客戶按網頁所指的地址做一個測試，並把測試結果返給律師做憑證。
Substantial Presence Test
（要求在美住滿183天，你就會被認為是美國居民 US Resident，通過這個測試。）
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
下面就是我的客戶給律師的結果：
As to the Substantial Presence Test：
- Current year days in United States x 1 = 129 days
- First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days
- Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days
- Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)
I’m affirmatively sure that I meet the substantial presence test.
我的客戶毫無疑問地通過了這項測試，其他的芝麻細節就不啰嗦了，在提全了各種文件手續後，房子順利地Closing （過戶）了，這真是一件讓人值得慶幸的事，各方大喜過望。
俗話說，「遇事學事」，沒遇到事恐怕也不想去研究，但有好的經驗我們總是喜歡借鑒。看官們別以為我現在寫的輕鬆，你若是當事人在遇到「無解」的情況下，邁不過這個坎，會急得你眼淚都掉下來的。這好比做一道數學難題，在你抓耳撓腮不知如何下手時，經人提示，解出了答案，就豁然開朗了，如今這個案例看起來就簡單多了。
再多說一句，人的「智慧」是小「智慧」，來自上天的「智慧」才是大「智慧」。
下面就是這些網頁的鏈接地址，方便有興趣的朋友們查找。
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA
FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding
According to the US Resident’s definition in IRS website: Foreign Persons
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons
Substantial Presence Test
www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test
對於外籍人士（中國公民）出售他在美國的房子，如何避免（Withhold）扣留總銷售價格的10％作為交稅的稅金?
我們的過戶律師給予了答覆：
Yes, there is a 10% withholding tax, but there are many exceptions. If we are doing a closing for you where this is an issue, let me know and I can see if it will apply or not.
是有10％的預扣稅，但也有很多例外。當你要上市（listing）你的房產時，你要找我們的過戶律師諮詢辦理相關手續，具體這些手續是什麼？
這是人家的 「看家本領」，不便公開發表，我只能點到為止，「你懂的」。
