房市居高不下, 買家何去何從
房市火熱，在疫情和失業率的兩面夾擊之下毫無畏懼，勇往直前。究其原因，不外乎房源少，需求大，利率新低火上澆油 (詳情參見「你還在等待房市降溫嗎」)。這三者接下來的走勢，將決定買家的何去何從。
(此文針對民用住宅，不包括商用房產)
房市中短走勢
房源
疫情來襲，大家都緊閉房門對陌生人避之不及，若非逼不得已，售房計劃都暫時擱淺，二手房房源緊縮。與此同時，疫情初期的全面封鎖和勞工市場的緊缺，也使得許多新建項目停滯，房源再度告急。
這一來，房產經紀人協會坐不住了。就在十一月上旬，協會提出了多項減免稅政策，一來為那些購房多年，房產增值巨大的業主解除高額房產增值稅的後顧之憂，以鼓勵他們出售手中房產；二來通過稅務手段促進商用房改民用，加強建築勞工培訓等，旨在加速新建民用住房開發。
(消息來源: 「NAR Considers Federal Tax Policies to Alleviate Inventory Shortage」, by Christina Hoffmann, REALTOR Magazine, Nov 11, 2020)
與此同時，新建房開發商們也正在快馬加鞭。根據美國普查局數據，全美十月的新屋開工率比上月上漲了近4.9個百分點 (見下圖今年一到十月新屋開工數據)，其中美南地區漲幅又以12.9%居首（美西與中西部漲幅分別為4.2%與3.3%，美東北地區下滑38.6%）。
（信息來源: Trading Economics）
雖然如此，新建房平均施工時間為6-10個月，今年下半年開工的項目預計最早明年春季可陸續上市，對於目前的市場緊缺不解燃眉之急。從二手房市場來看，無論是有待通過的稅務政策，還是目前的疫苗投放計劃，對於市場全面復甦所起的作用都有待時日。總的來說，房源緊缺的現狀將會得到緩慢改善，明年第一季度後若有效疫苗全面發放，或可較大幅度復甦。
利率和需求
過去幾個月里，房市需求並沒有太大的改變，相對穩定的經濟大環境和長時間居家對生活空間的需求，持續推動著住房市場。雖然節節攀升的房價和一房難求的激烈競爭也確實讓不少買家望而卻步，但屢創新低的利率卻像一枚強心劑，支撐著買家偏向虎山行的勇氣，直接導致市場需求居高不下。
說說這枚強心劑。自十一月初大選形勢初定，Pfizer和Moderna兩家製藥公司又先後公布疫苗將近95%的有效率，房貸利率已直線回升，30年定期迅速衝破3%。好在國家儲備銀行已為今後三年定下了低利率的基調，國儲利率雖不與住房貸款利率直接掛鉤，但必然從總體上引導經濟和各項利率的走向。基於此，美國各大權威機構紛紛預測，2021年的30年定期房貸利率將在3%左右浮動，這對買家無疑是利好消息。
(信息來源: The Mortgage Reports, Tim Lucas, Nov 12, 2020）
簡而言之
在未來半年之內，市場房源或有極緩慢的改善，但在明年夏天之前全面復甦的可能性微乎其微；而利率將逐步平穩在3%左右，仍處於歷史較低水平，支撐房市需求不減。明年上半年房市將持續供不應求的局面，房價將進一步上漲，入夏之後若是疫情緩解房源跟上，或許會達到新的供需平衡，屆時房價可望短期平穩。
買家何去何從
基於以上的預測，對買家建議如下，謹供參考。
自住房
若您在未來一年內有剛需，如搬遷至亞城，新婚用房，或目前居住環境局促等，考慮購買自住房，建議欲購從速，原因有三。
首先從利率考慮，可謂機不可失時不再來。2000年與2008年美國兩次重大經濟危機時的利率分別在8%與6%左右，與之相比，當下3%的利率已經幾乎沒有繼續下滑的空間，機會千載難逢。
其次從當前房價考慮，未來一年房價將持續上漲。此次房價上漲除了短期的供應不足，在很大程度上也是由新一輪空間需求推動產生的擴大需求，這些需求真實存在而非泡沫。明年中期雖然房源有望恢復，但同時也是新一輪傳統夏季售房高峰的開始，與其等待低概率的房價下跌，不如在利率進一步回升之前抓住機會滿足個人住房剛需。
第三從長遠考慮，亞特蘭大的工作機會在過去五年中以平均每年2.3%的速度增長，遠高於1.6%的全國平均水平。持續增長的工作機會和高度親民的生活成本將不斷推動亞城的人口增長和對房產的剛需，從長遠來看房價仍有充足的上漲空間。
(消息來源: 「Atlanta Real Estate Market Overview 2020」, by Marco Santarelli, Norada Real Estate Investments, Oct 2, 2020)
下圖為房產服務平台Zillow 於今年十月對亞城房價做出的預測，供參考。
投資房
如果您因為錯過了2008年房產投資大潮損失了一個億，如今想亡羊補牢，恐怕您要失望了。
此次疫情造成的經濟滑坡與失業，與2008年的次貸危機有本質的區別。2008年的次貸危機中，大量無法還貸的借款人是由於本身獲取了與自身還款能力不相匹配的貸款 (所謂次貸)，並牽連了之後被經濟危機拖下水的眾多失業者，對這批人政府沒有提供任何的幫助，導致大批房產被銀行收回拍賣。而這次疫情情況大不相同，從一開始政府就注入大量的紓困金，並推出周全的暫緩債權人權力條款，除了短時間內舒緩還款人壓力，也同時提供多種長期還款計劃，基本杜絕了大批拍賣房湧入市場的可能性。於此同時，此次房市的火熱導致房價飆升，無形間大大提高了業主的資產佔有率，萬不得已之下亦可出售房產，妥妥還貸。
由此推斷，此次房市還款危機與銀行拍賣大潮的可能性非常之小。
但是，如果房產投資是您長期投資組合和風險多樣化策略之一，也就是說您尋求的不是一年兩年的短期利益，那麼參考前文對亞城長遠房市的評估和預測，此時的投資機會與過去七年內並無差異。見前文中Zillow 提供的房價走勢和預測圖，自2013年以來，如果您在任何一個時間點因等待房價下跌而推遲了在亞城的房產投資計劃，至今您恐怕也已經損失了一個億了 。
以上分析展望均為個人看法，您若有不同見解，歡迎聯繫探討。
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