揭秘 | 不動產投資-通向財務自由的快車
實現財務自由有多種途徑，投資房地產絕對是首選。原因是多樣的，今天作者夢堯就和大家聊聊討論列舉一下各種理由，幫助大家理解為什麼房地產能夠積累財富以及如何該具體操作。
總的來說，房地產投資能夠積累財富並且幫助投資者達到財務自由不外乎通過以下的幾大優勢:
資本收益 （Capital gains）
現金流（Cash flow）
資金槓桿 （Leverage）
資產凈值（Equity）
增值（Appreciation）
稅務（Taxes）
資本收益 （Capital gains）
資本收益就是當你賣掉房產的時候的盈利。比如兩年前你花了8萬刀買的出租房，現在10萬賣掉了，那麼這個2萬就是你的資本收益。 等於銷售價格減去購買價格。
正確的投資方式是確保當你賣掉房產的時候能產生資本收益。理論上說，當你擁有房產的時候，其實是未實現資本收益的，而當你賣掉的時候，就實現了資本收益，拿到了錢。
怎樣確保能有資本收益呢？簡單的說就是購買價格要低於未來賣的價格。有些成熟的投資者會選擇一些「有問題的」房子，比如需要很多維修工作的破爛一點的房子，然後有靠譜的contractor團隊合理控制維修費，翻新修理之後，就大大提高了房子的價值。當然這個也不太適合一般的普通人，很容易超出預算得不償失，陷入困境中。
現金流（Cash flow）
合理的房地產投資每個月會產生現金流，也就是穩定持續的現金進入到投資者的口袋裡。
現金流是出租房的盈利部分，也就是租金收入減去各種支出(expenses)。
假設你買了個15萬的投資房，首付20%也就是3萬，貸款12萬，5%的利率分30年還， 每個月還款$644給銀行。房產稅每年2000平均每個月$167， 保險每個月平均$100，假設租金每個月$1500
通常很多人都是這樣計算
每個月收入 $1500 – 每個月支出（montly expenses）如下所示
銀行貸款還款每月-$644
平均每個月的房產稅-$167
平均每個月保險 – $100
得到現金流為 $911
但是，作者這裡要說的是，太天真啦！那麼多隱形支出都當看不見的么，總要考慮空置費用的吧（vacancy reserve），管理費用(除非你作為房東自己管理房子，一天24小時隨時準備跟租客打交道)，維護費用（maintenance），還有一些開銷大的項目的資本支出（capital expense reserve）比如更換屋頂，空調暖氣之類的。作者把這些都放到檯面上讓投資者們心裡有數。 不過儘管加上這些費用，如果選好地方和具體房子的話，仍然可以保證一定數量的現金流。具體請參考以前的文章：2018新年第一貼：美國投資出租房大掃盲
當然不管怎麼算，有cash flow就好了，具體數字另一回事了。
對比那些無分紅的的股票，除非你賣掉股票不然一切數字都是白搭，平時也沒有現金流入賬，只能眼巴巴坐等，滿懷希望股價上漲這樣出售賺收益，其實靠的就是投機和冒險。而房地產的投資，你不需要投機和冒險，鎖定合理的購買價格，每個月穩定的現金流入賬，風險相對較低。
資金槓桿 （Leverage）
假設你給銀行電話這麼說： 「我看中了一個非常好的股票很想買，我相信它會漲價，但是我只有3萬現金，你們能借給我12萬么？這樣我就能湊15萬買這隻股票了」
你覺得銀行會怎麼回復？十有八九肯定是不借了。 因為銀行家是相對最保守的一群人，他們不會貸款給風險大的項目。
然而換一種方式，你給銀行電話這麼說：「我看中另一個15萬的房子，然而我只有3萬現金可以夠20%首付，你們能借給我12萬，幫我買下這個房子么？」
很有可能這種情況你會得到貸款（前提是你信用記錄沒什麼大問題的話）。
為什麼銀行會給你貸款買房而不會給你貸款炒股票？風險。買房子的風險相對較低，尤其是有一個實體的，看得見摸得著的不動產放在那，保證了銀行能夠最大程度上避免損失（如果你沒有還貸款的話）。
正因為投資房地產風險低，相對就更適合利用資金槓桿原理。只花了3萬首付就買到了15萬的房產。
再舉一個作者之前的一篇文章中的例子（買投資房，貸款還是現金？），假設投資人手上有大約$200,000左右的現金。如果現金買一套房的話，現金收入加上通脹升值回報，可以獲得$17,000，也就是大約8.6%的總回報率。而利用貸款這個工具的話，投資人大概可以買入五套例子中的房產，總價大約$1,000,000。差不多同樣的投資，可以獲得$53,750，也就是高達25%的回報率，這就是槓桿的力量！同樣的錢可以幫助你走的更遠，獲得更多的回報率。
正因為銀行吧房地產當作風險低的項目來最大程度避免他們的損失，所以投入的現金越多，撬動的槓桿力量越大，回報率也就越高。
另一種利用槓桿原理的操作是refinance，在沒有賣掉房子的情況下，通過refinance把資本從房子中取出來，具體是基於房子價值上漲的情況下，用一個新的貸款還清以前的貸款，同時又給你帶來了不菲的現金用來繼續投資。
資產凈值（Equity）
資產凈值就是你的投資房產的價值減去你欠銀行的貸款錢。
值得注意的是，每個月房客支付租金， 投資者用租金的一部分償還銀行貸款，通常情況下，每次償還貸款投資者的本金都會不斷增加，欠款也在不斷減少（少數情況除外，比如interest only loan)。
貸款數目的不斷減少，投資者的資產凈值就不斷增加。當賣掉房子的同時，投資者也就能獲得更多的現金（因為貸款數額已經減少了）。
簡而言之，房客支付的租金，幫助投資者增加了自己房子的資產凈值。
增值（Appreciation）
房地產長久的看是保值的，全美房產平均增值率是3%。其中一個增值的原因是，房屋的建造成本在不斷增加，原材料價格的不斷上升，使得新房的建築成本不斷增加。所以購買新房的成本高於同等條件下舊房的成本，使得對市場上二手房的需求更為急迫，導致二手房價格同時上漲。
另一個房地產增值的原因還是因為土地作為一個固定的原始資源，在某些環境下，隨著需求的增長導致的稀缺性。 比如大都市寸土寸金也就是這個道理。
當然在美國投資房產的時候，一般不是以這種簡單的增值作為獲利的主要途徑。增值當然是好的收益，人人樂意見到，但是你無法掌握它。如果你買一個房子是短期升值為目的，那麼這不叫投資，而是風險投機。但是長期來看房產的增至一般會略高於通貨膨脹。所以房產投資應該是一項相對穩健的長期投資。
稅務（Taxes）
或許是因為很多立法者本身就是擁有很多房產投資的人，所以整體法對不動產投資領域這一塊是有偏愛的，對投資者很有利。不管是什麼原因，反正事實就是稅法是鼓勵不動產投資的。
當然因為稅法的複雜性，每個人還是建議通過諮詢專業的稅務專家，了解決定自己的投資。當然作者在這裡和大家討論的也是一些基本的情況。
許多投資房的支出部分，是可以抵掉相應稅額的。這樣就可以相應的少交點稅，合理合法的獲取更多收益。
另一個稅務優勢是，投資房的貶值部分， 儘管房產每年實際是增值的，但是稅法有自己的規定和計算方法，每年都可以算出一個貶值部分數字，用來抵稅。
當賣掉房產的時候，實現了資本收益，按理是要交稅的，但是稅法也有規定，如果這部分資本收益是用來買另一個類似的房產的時候，可以延遲交稅。 導致的結果就是，只要你的資本收益一直在房地產市場里滾動，那麼就能一直不用支付收益的稅額，使得資本收益一直滾雪球為你帶來更多價值。
投資房地產在稅務方面的好處是確定的，可行的，但是也是複雜的。還是強烈建議去IRS的網站多了解一些基本信息， 同時在操作過程中諮詢稅務專家，保證每一步都合理合法。
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於房地產買賣或者投資的問題，歡迎大家聯繫作者(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我們的公眾賬號獲取更多咨訊。
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