房產|「房客猛於虎」乎？

–淺談如何篩選房客及如何與房客相處

隨著華人的經濟狀況不斷提升，以及華人固有的傳統觀念–買房置產才是正道， 漸漸地華人房東越來越多了， 真是為華人感到自豪！ 但同時注意到華人房東與房客之間的糾紛也越來越多了。許多華人朋友認為手上有閑錢，存銀行不划算， 不如買幾套房子，收收房租，將來房子還升值，本來是件挺好的事，為什麼幾年下來， 我們聽到的許多是抱怨，煩惱，甚至是抓狂呢？難道真的是「房客猛於虎」嗎？

瑞美房地產自從介入房屋出租，物業管理這個領域以來，同我們的投資人一道歷練，成長，總結，再提高，經歷和克服了種種難題。這其中的心得體會願在此和大家分享交流，希望大家從中得到啟發，防患於未然。

首先，在篩選房客上，不要違法。這是作為房東首先要考慮的問題，請諮詢有關律師或者查閱相關法律。不能夠對任何人在種族，膚色，宗教信仰，性別，殘疾與否，家庭狀況，及國籍有任何的歧視。不要以為出租自己的房子，我想租給誰就租給誰，千萬不要這麼想。這是您的生意，法律糾紛將是您投資房地產業中的最大風險。

為了避免這方面的麻煩，我們建議您制定一個明確，公正的標準，只要不違法（無以上所敘的歧視條款）， 您有制定自己條款內容的自由。

比如說，您可制定以下標準，（僅供參考）：

• 收入在租金的5 倍以上
• 在過去三年中沒有FORECLOSURE 或者破產記錄
• 良好的租房記錄， 信用記錄。
• 不要寵物， 或不能超過2隻寵物。如果是極兇惡的狗，保險公司可能不保。
• 沒有刑事犯罪歷史
• 沒有法院判決
• 主卧室不能超過2個人，客人房不超過1個人或者18歲以下未成年不能超過2個人，(除非當地Zoning允許。)
• 不能超過3個完全沒有任何親屬關係的室友住在同一處房子里。

等等。。。。。。

當然，您制定的這些標準也不是要求他們全部符合，主要是取決於房東對申請人各項條件的風險評估，比如某申請人有幾項比較強，則可以在其他幾項上放低標準或者不計在內。

如果有多個申請同時進來，都符合您的條件，怎麼辦？ 我們選誰呢？那麼就需要看哪一方願意提前付訂金，以此來驗證他們的誠意和決心。但這個時候就需要特別小心， 要有所準備，證明您遵守聯邦及喬治亞州的FAIR HOUSING LAWS， RULES, 和REGULATIONS. 同時 您有在多個符合條件的申請人中，選擇條件更好的申請人的自由。

其次，找到房客以後，如何和房客和平相處呢？ 根據我們以往的經驗，建議華人朋友掌握幾條原則：

• 不要主動和房客交「朋友」。 但要禮貌待人，彼此尊重， 公私分明， 嚴格實行合同。許多朋友認為如果我對他好一點，他們才會按時交房租，甚至少找自己麻煩？ 其實房客是不會這樣想的，生意歸生意，要不然當初簽合同為什麼？如果您失去了原則， 是不利於您今後的管理的。 如果真是要做朋友，等哪天他們搬走以後再說吧。

• 不要把房客的問題變成自己的問題。 許多情況下房客交不出房租，給您的理由：或者是身體出了狀況，或者是丟了工作，要不就是離婚了等等。 但是這些都不是你的問題！ 但是那一封封情真意切的郵件，苦苦哀求的電話，以及對房客各種承諾存在著僥倖心理， 您讓步了。。。結果呢？ 他的問題依然沒有解決， 可您卻錯過了驅趕房客的最佳時機。

• 和房客保持良好的溝通。有問題及時解決問題，不要拖延，不要小問題變成大麻煩。 有許多情況下出了問題，正是由於房東的消極處理方式，造成房客的抵觸情緒。 這不利於房東的長期穩定的投資回報。同時作為房東的不動產，定期的維護和修繕，也是為了保障房東的房產價值。

• 如房客違約，要按照合同， 當機立斷，採取法律行動！ 我們華人的傳統思想一般是「以和為貴「， 覺得通過法律手段是不是太絕情了？有的朋友甚至擔心房客會不會蓄意破壞房子啊？其實，根據我們以往經驗，情況一般沒有您想像地那麼糟糕。 大多數房客是明白這套程序的。房東沒有按時去FILE EVICTION 才讓人覺得奇怪呢！有時碰到不自覺的房客，反而利用你的天真善良或者優柔寡斷， 能拖一天是一天， 最後一走了之。在美國，房客比你想像的更清楚他們的權益是什麼，也明白他們不交房租或蓄意損壞別人財產的法律後果是什麼。

總之一句話， RUN IT LIKE A BUSINESS！管理出租房，要象對待生意一樣經營它。作好房客篩選的功課，控制好風險， 自始至終，充分展現您嚴格執行租約合同的信心和決心， 房客是不會」猛於虎「的。

祝願大家投資成功，財源滾滾。

以上所述，由瑞美房地產提供，僅供參考，不可作為任何法律的依據。如有任何法律問題，請諮詢您的律師。

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