亞城缺房！政府和開發商注資舊房改造計劃～
船改車不容易。但有些情況下，船必須改車！
亞特蘭大的房地產市場目前就面臨著船改車的境況。
亞特蘭大房地產開發商 Gene Kansas 表示，船改車是他以及許多同行正在關注或者已經在做的事。
Gene Kansas 說：
「船和汽車都可以讓你從一個地方到達另一個地方，它們都很棒，我認為同樣的事情也適用於建築物。」
Covid-19 後的經濟已經表明了這一點。與許多城市一樣，亞特蘭大擁有太多「船隻」，但實際上需要更多「汽車」。
具體來說，亞特蘭大到處都是舊辦公樓，租戶正在流失到更閃亮的新辦公空間。當然這也是因為亞特蘭大缺乏足夠的居住環境，滿足不了該地區人口的爆炸式增長。
這種不平衡導致一些房地產專業人士考慮再利用舊的建築進行改造。
舊建築改造計劃實施
- 近日亞特蘭大市政府購買了 Two Peachtree Street 大樓，這是一座 41 層的辦公大樓，市政府官員計劃將其改建為數百套住房；
- 兩家房地產公司收購了位於亞特蘭大市中心歷史悠久的 WD Grant 大樓，計劃將這座擁有 124 年歷史的建築也改造成公寓；
- 前 Norfolk Southern 辦公樓也進行了辦公室和公寓改造。這些項目，連同幾座新的市中心住宅樓，為當地街道增添了生機；
- 舊建築改造再利用也延伸到郊區，例如 Brookhaven 的一項提議，將企業廣場的一棟舊辦公樓改造成公寓。
面臨的困難
但就像一艘船需要四個以上的輪子才能變成一輛汽車一樣，將專為小隔間設計的寬大辦公大樓改造成帶有廚房、卧室和浴室的公寓既不容易也不便宜。
房地產服務巨頭世邦魏理仕的一位專家表示，有很多辦公室到住宅轉換的例子，包括亞特蘭大市中心的許多項目，但這些項目仍然是一個小眾的市場行為。
從 2016 年到 2021 年，美國有 218 個辦公室改建項目，每年大約有 36 個項目。這一趨勢開始加速，到 2022 年底將完成 60 多箇舊建築改造工程。
世邦魏理仕專家說：
「舊建築改造不會改變房地產的遊戲規則，這將成為影響寫字樓市場最終需求的一個因素，但它肯定不會挽救我們在那裡看到的所有問題，包括舊辦公樓的落寞和公寓樓的欠缺。」
住房需求旺盛
亞特蘭大就是典型的這樣的市場，當地舊的辦公樓集中且正在流失客戶中，但公寓需求仍然旺盛，導致當地租金持續快速上漲。
根據亞特蘭大房地產服務公司 Berkadia 的數據，第三季度末亞特蘭大都會區的實際租金為 1,715 美元，比 2022 年初增長了 6.1%。該報告還發現，亞特蘭大公寓空置率低於 6%。所以在亞特蘭大市區，舊建築改造看起來像是一個目前「唯一」可行的趨勢。
不過專家說：舊建築改造不像按下’將辦公樓改造為公寓’按鈕那麼容易，其雜性增加了成本。
較大的辦公樓，如那些市中心的辦公樓，會帶來設計挑戰，而這些挑戰只會因塔樓的高度而變得複雜。
但不得不說，這種趨勢應該會在亞特蘭大持續很長一段時間。
