漲房租是藝術，也需要技術
管雪春 (Sheldon Guan)- 美國喬治亞州認證，房地產投資管理專家，微信號：SheldonGuan, 手機、簡訊 (678) 448-6148， 歡迎加微信，來電諮詢。
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（管雪春業餘攝影作品）
房東對事多的房客，往往加租到超過市場行情。對按時交租又愛惜屋子的租客，通常會打折優惠挽留。
租房市場６，７，８月通常是旺季，適宜加租。１１，１２月份感恩節到聖誕節期間，很少有家庭願意搬家，所以是淡季，招租空置期會比較長，所以盡量不要在淡季漲房租。
可以看出，漲房租因人而異，因時而宜，沒有定規，所以可以歸為「藝術」。
每年3、4月份是筆者建議審核房租的最佳時節。如果３月底通知租客６月１號新租金生效，假設房客決定搬走，５月底學期結束後，暑假期間搬家對學生影響最小。接下來正好進入旺季，招租空置期短，市場價格也在高位。所以這樣的節奏安排對租賃雙方都合適。
過去12個月，美國通貨膨脹率為6%，房租和通貨膨脹率歷史趨勢是正相關。
問：可以簡單粗暴的僅用CPI來計算新租金嗎？
答：不妥。消費價格指數CPI是覆蓋全美的，房地產市場有很強的區域性。比如2023年初信息行業裁員潮，導致某些局部市場房租不升反降。
在你開始提高租金之前，你需要做一些市場調查並找出你所在社區的現行租金。 將租金提高得太高肯定會引起租戶的投訴，並且可能意味著您會失去一個好租戶，他會離開尋找更實惠的居所。
通過與處理類似房產的物業經理交談、詢問房地產經紀人和查看租賃廣告，了解您房產所在區域的市場租金。
第 1 步：確定您應該提高租金的原因
為了確保作為房東對您有利可圖，您需要跟上開支並保持正現金流。 提高租金可能是正確的做法。 如果您決定增加租金，請考慮以下方面的開支：
- 財產稅
- 更高的公用事業成本
- 管理費
- 保費
- 物業經理
- 生活費
- 維修費
在租戶更替或續租期間將這些費用計入租金成本，以確保您收取足夠的費用。
第 2 步：計算要提高多少租金
隨著出租房屋競爭的加劇，這似乎是房東市場，房東有更大的權力提高租金。 然而，市場差異很大，即使在同一個大都市內也是如此，因此在考慮增加租金時，您需要了解附近的租金。 租金漲幅過高可能會導致租戶流失，從長遠來看，這可能會造成更高的成本。
任何房東的目標都是保持與市場租金的競爭力，儘可能減少租戶流動率。 因此，一個好的經驗法則是每年增長 3% 到 5%，具體取決於市場狀況。
如果您決定提高租金價格，在決定提高多少時需要考慮以下幾點：
您當地的住房法。 確保您的租金上漲符合當地限制和租金管制法律。
您所在地區還有什麼出租。 如果與您自己的類似的租金價格上漲，這是一個很好的指標，表明您也可以增加成本。
你的現金流。 在一個完美的世界裡，你的租金價格將完全取決於你的開支。 不幸的是，您收取的租金應該主要基於市場價格。 確保您有足夠的現金流來盈利，同時仍能與市場利率競爭。
房東在租約到期前 90 天聯繫租客討論加租
第 3 步：決定何時提高租金
在大多數情況下，州法律或您的租賃協議將規定何時以及如何傳達租金上漲。
檢查您所在州的法律和您的租賃協議，以確定您需要發出的通知量。 在許多司法管轄區，提前 30 天通知是最低要求。
在租約到期前 90 天聯繫您的租戶，讓他們知道如果續租，租金將會上漲。 這使您的租戶有機會調整他們的預算並為任何增加做好準備。
提前 90 天發送這封信也能讓租戶提前考慮他們的計劃。 您還可以利用這個機會激勵他們提前續租。 例如，如果您的租戶在租約結束前 60 天續約，則可以提供 3% 的漲幅，並讓他們知道如果他們等到最後一刻才續約，漲幅將躍升至 5%。
他們不僅會更有動力提前續約，而且如果他們覺得自己有機會通過提早確認計劃來節省租金，他們就不太可能抱怨漲價。 如果他們不打算留下來，提前 90 天的信函仍然可以讓租戶更有可能讓您知道他們是否要搬家，這樣您就可以在廣告上搶佔先機。
第 4 步。通知您的租戶您要提高租金
清晰、專業的溝通將大大有助於減少與租戶因租金上漲而發生的衝突。 書面通知是通知租戶租金上漲的最佳方式，當地法律或您的租賃協議可能要求書面通知。 當您提供書面交流時，您可以：
涵蓋所有必要的信息，以免對租金上漲及其生效時間產生混淆。
為每個租戶支付多少以及他們何時開始支付創建一個參考。
儘可能簡明扼要地傳達信息，這樣就沒有爭論或協商的餘地。
您可能還希望使用此租金上漲通知來提醒您的付款政策和滯納金，即使它們已經在書面租約中明確說明。 請務必檢查您的租約和當地法律，以確保您的書面溝通符合任何相關要求。
減少投訴
一般來說，租戶對住在您的房產越滿意，他們抱怨租金小幅上漲的可能性就越小。 很有可能，他們已經收到了生活成本工資調整，並且知道您的開支也增加了。 如果沒有，並且他們確實表達了擔憂，這裡有一些專門解決租戶投訴的想法。
「為什麼漲房租？」
說明你自己的開支在增加，並舉出具體的例子，例如維護成本、水電費、財產稅、保險費或租賃業務的其他方面。 提及您在過去一年中添加的任何新設施，或您計劃在來年添加的任何改進。 這將提醒他們，租金的小幅增加將使您能夠保持財產的維護，並且從長遠來看實際上會使他們受益。
「你把租金漲得太高了。」
在這種情況下，您可以花時間讓您的租戶了解市場價格。 如果您對市場租金做過研究，您就會知道您所在社區的租金價格範圍。 如果您的新租金價格接近或低於類似單元的平均價格，您的租戶仍會覺得他們得到了一筆好交易，他們也不太可能抱怨。
結論
沒有租戶會樂意多付錢。 但是，如果您知道如何以結構化和公平的方式提高租金，您就可以通過它減少投訴。
如果您是自主管理的房東（沒有請物業經理），沒有時間進行市場調查，管雪春可以為您提供優惠的單次收費（２０）房租評估服務，並代為您起草給租客的英文通知信。請把出租房地址通過微信發送至SheldonGuan。服務不滿意全額退款。
