投資容易管理難 – 淺談如何管理出租房
俗話說，「請神容易送神難，」這句話往往被許多房東引用。特別是碰到「問題房客」，不知道如何處理，甚至在利益和責任上左右為難的時候，往往錯過處理問題的機會，小問題變成了大問題。
誰都知道，投資房地產是一種風險小，收益比較穩定的投資，但是管理成本和潛在的風險上往往被投資人或者房東們忽略或低估。
那麼出租和管理真的有那麼難嗎？其實，如果您是個有心人，願花時間學習，是完全可以管理好您的投資房的，瑞美房地產憑著多年的投資管理經驗，願意與大家一起分享我們的管理方法和經驗。文章可以被抄襲，但是經驗是抄不來的，希望我們一起成長，讓每一位房主和地產投資人真正做到高枕無憂，穩坐釣魚台！
第一， 首先，房客的篩選是重中之重。
什麼樣的房客是好房客呢？這是一個沒有具體劃分界限的問題。大部分物業管理公司採用的標準無非是信用報告，收入證明，背景調查，租房歷史等等。收到這些文件後，關鍵在於要對這些文件進行核實和評估。千萬不要簡單地認為，或武斷地講「我要租給什麼人」或者「我不租給什麼人」，這樣不僅有可能違法吃官司，而且是很盲目的。我們建議把握幾項原則，作為您選擇房客的標準。
- 收入是否穩定，是否稅後收入至少在房租價錢的三倍以上。
- 不單看信用分數，還要看信用報告中的消費和還款習慣，是否是個負責的人。
- 最好和申請人見面， 在交流中觀察此人是否誠實，禮貌，提供的資料是否屬實，有無隱瞞的情況。
- 如果是新移民或者是公司外派人員，沒有信用歷史的，他們是否願意多付押金。
總之一句「寧缺勿濫」。我們請的是財神，喜神，而不是瘟神，傷神。
第二，簽訂合約，制定條款。
任何一位房地產經紀人都可代勞，不再贅述。或者您就是碩士，博士，學識淵博，合同難不倒您，那最好不過， 經紀人的錢都省了！ 但是我們認為您需要重視的是，在房客搬進去之前，提前對房屋的修繕和帶著房客對房子的每一個角落進行檢查記錄在案，並且拍大量的照片作為文檔保存，以作為將來房客搬走的時候，再次逐一檢查是否有損壞，以及如何退押金和退多少的問題，如果無據可查，那可就頭痛了。
喬治亞州的法律雖然多傾向保障房東（投資者）的利益，但是對於保障房客的居住環境，也是毫不含糊的。如果您不是律師，最好有時間了解一下Fair Housing Act, www.HUD.gov 和喬治亞州房東/房客法，www.dca.ga.gov或者請諮詢您自己的律師。
但總的原則是房客入住前，確保所有的空調，水，電，氣正常運作，居住環境清潔，無蟲，無任何的安全隱患等等。和房客溝通好，確定好聯繫方式，隨時可以保持溝通。盡量事先消除隱患，為上上策。房客入住後，如果發生任何問題，馬上解決，不要把小問題變成大問題。管理出租房，不要摻和個人感情，這是生意。如洋人講的「RUN IT LIKE A BUSINESS」 (像對待生意一樣去經營它)。
第三，有許多朋友諮詢關於趕房客EVICTION 的問題。
這也許是大多數房東和投資者比較關心和頭疼的問題。如果不小心招進來「問題房客」怎麼辦？不交房租怎麼辦？房租習慣性遲交怎麼辦？是快刀斬亂麻還是給他時間，聽他講故事，和他慢慢耗？我是否可以自己想辦法趕走他？
其實，如果之前篩選房客這一步走好了，基本上不會走到EVICTION這步。如果真走到了這一步，房東的損失已經造成了(包括租金損失，房屋空置損失，修理費，法庭的費用等等)，如果問題複雜，還有律師費和損失大量的腦細胞！
因此我們的原則是，按合同辦事，但不失靈活性。如果房客沒有能力交房租，又不主動搬離，馬上採取法律行動， 進行EVICTION程序。千萬不要自作主張，用土辦法自行處理，這樣反而會弄巧成拙，被對方抓住把柄，反被起訴。
第四，關於維修及成本控制也同樣是投資回報率的重要參數之一。
如果房東住在當地， 又能修，又能補，那是最好不過了，但是大多數情況房東或者投資者並不在當地或者沒有時間管理，這就需要有熟悉的修理工或信任的管理公司來幫助。這也就不可避免地增加了成本，但是從生意的角度來看，也是正常的。
我們的原則是，
- 房產是房東的，房東要有制定預算，定期出資維護房產的意識，不要等東西壞了再修，往往成本更高。
- 保存好各種家電的保修單。如果有家庭維修保單（HOME WARRANTY）更好，這樣以最小的成本，避免將來有可能出現的大宗維修費用。特別是老房子。
- 保持和房客的良好溝通，如果不是什麼緊急情況，盡量把零碎的修理集中在一起，請自己信任的裝修師傅，一次搞定，省時省錢。
最後希望提醒大家的是，作為房東和投資者，一定要懂得美國的相關法律，不可以任何方式對房客的種族，膚色，宗教信仰，性別，殘疾與否，家庭狀況或者國籍有所歧視。
以上所述由瑞美房地產提供，僅供參考，作為大家交流分享經驗之用， 請勿以此作為法律依據。如果有法律問題，請諮詢相關律師。祝願大家投資成功，財源廣進。
瑞美房地產公司介紹：瑞美房地產公司是美國喬治亞州註冊執證房地產和物業管理公司。公司業務範圍： 房屋買賣，住宅/商業/土地， 投資房出租，專業物業管理。
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