由於病毒疫情的影響而無法支付房屋抵押貸款怎麼辦？
目前與冠狀病毒的鬥爭使一些美國人難以支付賬單，包括抵押貸款。隨著州和地方政府繼續下令關閉企業，封城和宵禁，失業的房主開始考慮如何負擔住房費用。
某些領域的員工比其他人更容易受到傷害，特別是大約1500萬從事酒店，餐飲和休閑場所工作的僱員。隨著冠狀病毒的繼續傳播，該行業實際上已經關閉。在3-20結束的一周內，即特朗普總統3月13號宣布全國進入緊急狀態後的第一周，全美申請失業救濟者達3百多萬。在此前一周，失業者達到28萬多。
在全國範圍內，為了減少由COVID-19造成的經濟負擔，已暫停執行租房逐客及銀行回收止贖
特朗普總統指示住房和城市發展部（HUD）暫停所有止贖和驅逐活動，至少60天。與此同時，各個城市和州已採取措施制止驅逐租戶和房產拍賣止贖。周一，加利福尼亞州州長加文·紐瑟姆（Gavin Newsom）授權地方政府在3月31日（星期日）之前停止對房主和房客的任何拍賣止贖行為。紐瑟姆在一份聲明中說：「人們不應因為COVID-19的病毒傳播而迷失或被迫離開家園。在接下來的幾周里，每個人都必須做出犧牲-但是生活的地方不應該成為其中之一。我強烈鼓勵市縣採取這一權力來保護加利福尼亞人。」
參與這項行動的州或市政府還包括·： 北卡，堪薩斯， 路易安娜， 馬里蘭， 新漢普希爾等州。 此外，紐約和德州宣布延遲貸款計劃還款； 弗吉尼亞州政府要求放貸方允許貸款人延遲還款。
抵押貸款社團上書政府，要求為借貸人和貸款行業提供廣泛救濟
抵押貸款行業最大的遊說團體正在聯合起來，推動聯邦政府為所有受到病毒爆發影響的借款人提供廣泛的救濟。在3月22日發給白宮和最高聯邦機構的一封信中，這些組織制定了計劃，以幫助抵押貸款借款人和抵押貸款行業應對冠狀病毒的影響。
聯名簽署該信的社團包括·：抵押貸款銀行家協會，美國銀行家協會，消費者數據行業協會：其中包括三大信用機構: Experian, Transunion，和Equifax ; 還有：結構性融資協會，全國抵押貸款服務協會和美國抵押貸款保險公司。這些社團代表銀行，抵押貸款公司，貸款服務商，抵押債券投資者等。
他們建議政府為受COVID-19影響的借款人提供還貸法力約束條款和延長貸款期限的修訂。該組織的計劃要求抵押貸款服務商能夠為受影響的借款人提供90天的抵押貸款寬容時間。但是這些團體指出，寬容期很可能會延長到整整一年。同時，在延遲還貸過程中，放貸方不得提供負面的信用報告，不得提供催款信函，也不收取滯納金（即：延遲交款罰金）。此外，這些組織要求向所有受影響的借款人提供付款延免，包括在3月13日宣布國家緊急狀態之前拖欠付款的借款人。這些團體聲明，該計劃意味著推遲抵押付款的還款期限，而不是寬恕，或免去債務。在大多數情況下，未償還的款項將在貸款期限結束時支付，而遞延的金額將不會產生利息。
這些團體在信中說：「 抵押貸款行業致力於確保有需要的家庭可以通過從90天到12個月不等的延長還款期限立即獲得幫助。在此援助之後，將進行適當的貸款修改，其方案應使消費者可以簡單地恢復以前的抵押貸款付款，而無需支付額外費用或罰款，這是大多數人的第一選擇，也是最佳選擇。還可以包含更多的付款方案作為補充，如在必要時更改抵押貸款的利率和期限來減輕負擔，並且無需支付額外費用或罰款。”
如此廣泛的貸款寬容政策對貸款行業的負面影響主要在於貸款服務商的還款流動性。當借款人未能按月支付抵押貸款時，抵押貸款服務商仍必須向投資者支付本金和利息，並代表借貸人支付房地產稅，房主保險和抵押貸款保險。舉例來說，如果全國25％的人得到3個月的還款寬容期限，貸款服務商將不得不支付大約360億美元的款項。如果期限延長到9個月，那麼成本將超過1000億美元。為此，這些團體表示，政府需要向放貸方和貸款服務商提供流動性渠道是至關重要的，以便資金運作。
這封信已寄給財政部，美聯儲，消費者金融保護局，聯邦住房金融局，住房和城市發展部以及白宮國家經濟委員會的領導人。聯名簽署該信的還有房屋政策委員會，該委員會的成員包括：花旗集團，Black Knight，Caliber Home Loans，First American，摩根大通，庫珀貸款公司，Quicken Loans，富國銀行以及許多其他最大的抵押貸款公司。
貸方通過提供還款延遲選項來積極主動地幫助陷入財務困境的借貸人
截至3月25日發稿時，抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）已經宣布了一項針對由於冠狀病毒而無法償還貸款的借款人的寬容計劃。包括FHA貸款計劃在內的住房和城市發展部 （HUD）也宣布了同樣的決定。這些由政府支持的抵押貸款延持還貸措施對借款人來說是一個巨大救濟，因為這些貸款計劃佔總貸款業務的65%左右。這些貸款計劃的借貸人可以延遲付款而無需罰款。
此外，全美最大的5家銀行和其他房貸機構也提供了相應的貸款延遲還款3個月的寬容政策，其中包括：
- Bank of America (美國銀行)
- Wells Fargo(富國銀行)
- US BANK
- CITI
- JPMorgan Chase
- Capital One
- Goldman Sachs
- TD Bank
- Ally Bank
- Freedom Mortgage
- 加州的其他州立銀行和信用聯合會機構（Credit Union）
結語：根據以上信息，在國家或州立政府沒有出台其他解救方案之前，建議借貸人在面臨失業和經濟困境的情況下，主動與放貸方聯繫，明確自己的貸款計劃和放貸方的還款寬容原則，以期達成協議，獲得延遲還款。同時還應該制定一個計劃，在寬容期結束時償還暫停的款項。現在進行預算可以節省以後的壓力，當需要還款時，您就可以準備就緒。
注釋： 本文根據相關文章編譯而成，由銀行貸款專家賀小玲博士提供，旨在為大家提供房貸市場信息。貸款諮詢請電話聯繫·678-382-8259; 或微信聯繫w6783828259。
Source:
Sarah PaynterReporter， Yahoo Finance， March 23, 2020, 10:48 am
Diana Olick， CNBC， MAR 23 2020
NATALIE CAMPISI， MORTGAGES， MARCH 19, 2020
Ben Lane，Housingwire，March 24, 2020.
