攻略 | 學到了才是自己的，細說美國購房流程五步攻略
中國人在美國買房的最熱門地區，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市。買家提前搞清楚在購房流程，就可以輕鬆地在美購房。
第1步 購房地區選擇
美國的城市有特定的房產參數，如住宅均價、平均屋齡、平均居住面積、平均單價、學區分數等, 這些房產參數將是作為選擇城市的重要依據。
第2步 確定購房財務方案
現金買主和貸款買主所需要的準備文件有所不同。
如果你是現金買主，你需要準備的文件：
- 有效的護照和簽證
非必須，不去美國本地可以授權委託經紀人購買。 - 在境外銀行開設的帳號
不一定是美國本地，但建議在金融發達且無外匯管制的地區，例如香港、新加坡、日本和歐洲國家。 - 兩個月的銀行存款證明
銀行賬戶可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不能是在國內的銀行賬戶，而且存款證明上的每一筆存款都要說明來源。兩個月以上的存款證明，不需要解釋存款來源。
如果你是貨款買主，你需要準備的文件：
- 國內收入證明文件
a. 國內工資單：需顯示借款人每月的人民幣收入、及本年迄今為止的收入；
b. 僱主提供的收入證明信：信上需註明借款人的職務、月/年收入、及在公司的服務起始時間。此證明信需由僱主人事部門蓋章。
註：貸款銀行有可能要求借款人提供過去三個月工資存入銀行帳戶的記錄。 - 國內信用
a. 如果借款人有美國的社會安全號(SSN)，則調取借款人在美國的信用記錄；
b. 如果借款人沒有美國的社會安全號，則需借款人提供四條下列信息，由國際徵信公司向國內銀行及電話公司查詢是否按時付費：
*電話號碼
*銀行借記卡（即Debit Card）
*銀行信用卡（即Credit Card）
*銀行賬號
第3步 選房看房
- 確定美國房價範圍
搜索房屋之前，首先要知道自己能負擔得起多少錢的房子。如果你沒有房價5%的現金做為首付資金，最好不要急於買房子。
一是因為貸款難借，得不到好利率。
二是防止萬一錢不湊手，不能按月還貸款，房屋被銀行沒收。
對於中國的買家來說，目前大都會採用全額現金付款的方式。
在這種情況下，買家除了要有足夠的保證金(Earnest Money Deposit) 已存入其美國的銀行賬戶外，還要確保房屋過戶時有足夠的尾款在其美國的賬戶。
否則，一旦房子因為資金不到位而無法成交，將無法拿回其保證金，損失巨大。
- 決定美國買房地點
美國存在不同的社區，社區之間有著房價的差異。一般來說，完全是獨棟別墅的社區的房價會比公寓樓社區的房價貴。
你用多少錢買房子，你鄰居的收入也就在同樣的範圍內。
如果學校是你在選房時的重要因素，那麼房子段會尤其重要。
美國的公共教育有嚴格的學區劃分機制，從小學到高中，學生只能在居住地所屬學區內上學。
由於學校資金和師資質量的差異，出現了好學區與不好的學區。好學區的房價也相對較高，也會更保值。
- 美國買房戶型選擇
美國的房型大致可分為獨棟別墅(Single Family House)，連體別墅(Town House) 和公寓(Condo)。單純從投資的角度而言，獨棟別墅最保值，其次是連體別墅，最後為公寓。
嚴格而言，公寓並非戶型，是一種房屋組織形式。購買前兩種戶型時，你是房子與地皮一同買下，而購買公寓房時，得到的只是所住的單元，屋頂與地皮都不歸屬於買家。
因為公寓房的公攤面積相對較大，所以維修管理費比連體別墅要高。獨棟別墅的社區管理費用較低，但是你需要定期割草和收拾院子，相對麻煩。
房屋的朝向和地勢的高低對於日後的居住舒適度都有很大的影響。偏愛風水的買家，也可以在選擇房型的時候酌情考慮。
- 選擇美國經紀人
在美國買房，絕大多數交易過程中買賣雙方都需要持牌經紀人的參與。
經紀人的水平直接影響你能否拿下心儀的房子，以及價格的上下浮動，經紀人在為客戶服務時可以是買方經紀人或者賣方經紀人。
在美國二手房的交易中，賣方須在房產成交後向經紀人支付成交價4-6%的傭金，該部分傭金將由買方和賣方經紀人平分。
而買方無須向經紀人支付任何傭金。
- 你在選擇經紀人的時候一般需要注意以下幾點：
是否持牌美國的經紀人必須持牌，也就是必須通過官方的考試獲得從業許可證。
各州法規不同, 經紀人牌照在各州也是不同的, 必須持有本地牌照才能銷售本地房產。
在選擇經紀人時，您需要了解經紀人從業的經歷、經驗、評價。
您可以與多個經紀人溝通，選擇經驗較為豐富的經紀人。
經紀人的態度經紀人人品，尊重客人與否，敬業與否，很多時候可以從交談中了解。
經紀人的態度會對交易過程是否順利、愉快產生影響，甚至會影響買家的利益。
經紀人的溝通說服力在買房過程中要談判房價，房屋維修等事宜常是可以談判的條件之一。
一個講話沒有說服力的人很難勝任。光會說話還不夠，還要會寫。
就算你的經紀人能把死的說成活的，一下就把賣方的經紀人說服了，賣方經紀人不一定能說服賣主。
這時候你的經紀人就要發揮她的寫作能力。把你報價的原因寫出來用電子郵件寄給賣方經紀人。
賣方經紀人只要印出來拿給賣主看就行，或者直接把電子郵件轉給賣主即可。
步驟4 報價買房
- 查詢美國房屋信息
當你選定滿意的房子後，接下來要做的就是準備報價合同。
首先，經紀人會為你全面查詢相關信息，比如這處物業的上市歷史、市場分析、市場統計數據和政府估稅價等。
物業上市歷史：房子之前交易次數，每次售價是多少，在什麼時間。
房子此次在市場上掛牌已有多少天了，有沒有降過價。
- 賣主賣房的原因
如果賣主之前買入價錢較低，這次賣只是賺錢多少的問題，那麼議價空間較大。
如果房子剛上市不久，或者剛降過價，或者不急於出售，則議價空間較小。
- 市場分析
因為類似條件的房子在不同的地點，房價相差很大，因此所謂的市場分析實際上是看類似的房子在同一社區同一時間（6個月之內）的賣價。
如果能找到同樣大小，同樣多的卧室和浴室，同樣的地下室的房子，就會比較理想。否則要調整價格或者向稍遠的地方尋找類似的房子。
- 美國購房報價並支付定金
報價合同還要註明定金(Earnest Money Deposit)。這是買主在報價的同時，交給買方經紀人公司的一筆款項。
如果買主沒有正當理由單方撕毀買房合同，定金則被沒收。
定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數公司規定定金不得低於$5,000。
賣主為了保護自己的利益，還會要求更高的定金。一般定金額是報價的2%到3%。
- 美國購房報價合同附加條款
除了確定報價，定金外，經紀人還會幫你選擇一些附加條款，以保證你在必要時能合法取消合同，拿回定金。
下面是常用的附加條款：
房屋檢查，氡氣檢查和白蟻檢查：
在報價合同中，可以附上這三項檢查的附加條款。條款的有效期一般是7到15天。
在有效期內，買主有權以任何一項檢查不合格為由取消合同或要求賣主出錢維修或處理。
房屋估價(Appraisal) 和貸款批准(Financial)：
在報價合同中，還可以附上房屋估價和貸款批准兩項附加條款。
條款的有效期一般是17天。但由於幾年前次級貸款的影響，銀行比較挑剔，出現房屋估價低於合同售價的情況，影響到貸款批准。
為安全起見，可把貸款批准附加條款有效期增加到21天。
房屋檢查注意事項：
當買賣雙方在購房合約上簽字生效後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師(Home Inspector)來檢查房子。
檢查費由買家支付，價錢根據房價而定，一般幾百元美元，房價越高檢查費越貴。
通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時最好跟著檢查師走，這樣可以學到很多東西。
第5步 交接過戶
房產過戶是美國房產交易中最後的步驟，買主有權選擇過戶託管公司公司，保證買主得到合法產權。如果你不知道找誰，經紀人會向你推薦。
過戶託管專員屬於獨立中間人，負責保管所有交易相關的資金，指令和文件，包括定金，新貸款及貸款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的橋樑。
過戶託管員會檢查產權史，查明賣主確實擁有產權。最長要查40到60年的歷史，各個州有自己的規定。如果查出問題，要把問題解決了才能過戶。
- 美國購房過戶前準備
過戶前一個星期，貸款的買主須落實房屋貸款。如果房貸利率還沒鎖定，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。
還要根據過戶公司給的過戶費清單 (HUD-1) 草稿，把過戶費準備好，並通知銀行什麼時候要多少錢。
過戶前幾天買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時查出來的問題的修理帳單。
一般修理應有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據。買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍。
除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主應該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數位。
如果發現沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。
在過戶的前一天，過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票。
- 美國購房過戶費用明細
過戶費包括五個部分，與貸款有關的費用，貸款銀行預收款，中間帳戶預扣款，與產權有關的費用，以及過戶稅和產權登記稅。
各種費用加起來是房價的1%到2.25%，這不包括貸款首付部分。
- 與貸款有關的費用：
- 貸款銀行預收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)
- 預付一個月的貸款利息
- 一年房屋保險
- 中間帳戶預扣款(Reserves Deposited with Lender)
- 預扣兩個月的房屋保險費
- 預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份
- 與產權有關的費用(Title Charge)
- 過戶託管公司服務費(Settlement Fee)
- 產權檢查費(Title Search)
- 銀行產權保險(Title Insurance Lenders Coverage)
- 屋主產權保險(Owners Coverage)
- 公證等其他費用
- 政府登記稅和過戶稅(Government Recording and Transfer Charges)
- 登記費(Recording Fee)
- 市/郡過戶稅/房產證印花稅(City/CountyTax/Stamps)
- 州過戶稅(State Tax/Stamps)
- 州登記稅(State Recordation Tax)
- 過戶費清單還會有POC 的字樣，意思是在過戶前付過了(Paid Outside of Closing)，比如房屋檢查費等等。白蟻檢查費一般在過戶時支付。房屋保險費可以事先付，也可以在過戶時付。
- 美國購房過戶材料
美國房產過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。外國人帶護照。還要帶銀行開的現金支票和私人支票。
一般過戶要一個小時，主要的要做的就是簽字付費等。
過戶公證員先把過戶費清單(Settlement Statement) 過一遍，如無異議，則賣主和買主簽字。
簽完字後，買主把支票交給過戶公證員，過戶公證員把所有簽了字的檔拿去複印，交給簽字人一份。
最後賣主把鑰匙交給買主，房子就是買主的了。
