地產交易和貸款過程中最關鍵的一個問題就是交易價格是否公平．通常的做法就是請第三方估價師做房屋估價(appraiser和appraisal)．

交易各方包括我們貸款經紀最不願意聽到的消息就是房屋估價低於售價．根據美國＂兩房＂之一Fannie Mae於2017年的統計數字，8%的房屋估價低於合同售價．在一個賣方市場的地區和環境下，這個比例更高．本文通過一個實例演示了在估價低於合同售價超過10%的情況下，如何公平公正，不降售價完成交易，避免終止合同．

房屋估價過低有許多原因，包括估價師的主觀和客觀錯誤．在做refinance的時候，我們都給客人提供一些小貼士，盡量把房子估高．這些貼士同樣實用於賣方和賣方經紀人．我們也給客人和經紀人免費提供我們貸款公司使用的房屋估價系統，比Zillow和MLS系統更接近真實的市場價格．

當估價低於售價很多，而賣方又不肯降價的時候怎麼辦？除非估價報告有明顯錯誤，跟估價師交涉，讓他們發善心提高估價幾乎是不可能的．估價師知道大家都不會滿意他們的估值，會來找他們的麻煩，他們早做好了準備．

在估價嚴重低於合同售價的情況下，作為買家和經紀人有什麼選項？放棄合約？多放貸款頭款補差價？使用貸款保險PMI？

我用上周我們公司貸款過戶的一個實例，給出一個對買賣雙方都公平公正的解決方案．

宋先生購房合同售價68萬，頭款付20%做按揭貸款．房屋估價回來只有嚇人的60.8萬，少了7.2萬．我們幫助客人分析了估價報告，發現周圍最近一年沒有銷售．估價師不得不使用一年前的銷售參照，按照貸款公司給出的趨勢指導，他必須把去年的參照售價消減9%．這個規定是相當不合理的：沒有銷售不同於有賣家沒買家，說明需求高，房價應該上漲而不是下降．賣方也認識到這一點，堅持不降價．

宋先生沒有多餘的頭款也不想付每月的貸款保險PMI，於是通知我們停止貸款進程，準備終止合同．雙方經紀人也接到了口頭通知．

我給客人貸款總是願意跟客人拉拉家常，聊聊貸款之外的事情，生意工作，家庭狀況，子女教育．我於是抓起了電話．進一步了解了他們的情況．他們搬來亞特蘭大一年半了，工作忙，孩子不願意繼續擠在出租公寓，受到工作地點的限制，可選擇的好學區不多．

另外客人也同意我們的分析，這個房屋估價合規但是不合理，不反應真實價值．一旦有一個現金過戶，周圍的房價會繼續走高．

最重要的一點：如果不多放頭款，採用貸款保險PMI的選項，根據他的信用分數和貸款種類，他每月只需要付$67的額外保險．有了他本人的＂高價＂買入，周圍房價都會跟進，他也許一到兩年就去掉了這個保險．即便房價一路下滑永遠不漲，他最多只需要付95個月的保險，貸款公司之後會自動取消保險．也就是說，他最壞情況只需要付95*67=$6465的保險金．我們通過雙方經紀人讓賣方愉快地讓出了$5000的過戶費．這樣，一個幾乎已經失去了的交易，雙方公平公正愉快地完成了．

公平公正，是我們地產交易的要點．我們只有堅持公平，不貪小利，才能保護我們行業長期穩定良性的發展．偶爾翻到微信小視頻看到北京所謂收藏家馬未都吹噓如何大街上＂撿漏＂，從不懂的人手裡超低價購入藏品的鏡頭，我都不屑一顧．他也許是一個好網紅，但不是一個好榜樣．

如果您有房屋估價和閱讀估價報考的問題，請聯繫我們．我們也給客人和經紀人免費提供我們貸款公司使用的房屋估價系統，比Zillow和MLS系統更接近真實的市場價格．

肖宇, 張萍