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郝地產瞭望 | 投資房上篇 — 「讓我歡喜又讓我頭疼」的投資房

由郝地產 · 發布日期 2017年2月12日 · 已更新 2017年3月1日

投資房作為一項長期的投資，有穩定的收入，有較好的現金流，的確是一個很好的投資。因此相對於股票證券投資有人說投資房更為省心，但是，真的省心了嗎？讓我們來聽聽亞城資深經紀人郝地產對投資房的見解，並在文後收聽郝地產關於投資房的語音講座。

隨著經濟的發展大家兜里都有錢了，自然要盤算做點投資，而這些年華人社區里最熱衷，最大眾化的投資莫過於投資房地產了，尤其是自次貸危機以來，投資於房產更是成了華人眼中的香餑餑，每年華人購買房產的規模迅速增長，今天就和大家聊一聊亞城的投資房。

說到投資房，我感覺是「令人歡喜又令人頭疼」的投資房。為什麼這麼說呢？遠的不說，就這幾年以來，特別是2008年以後的經濟大滑坡，有些人確實抄底買到了一些很便宜的如同白菜價的房子，我姑且稱之為白菜房。這些白菜房當初可是萬兒八千啊、一兩萬買的，簡單的裝修一下，即寄希望於出租賺錢。

然而，據我從房地產經紀人專業資料庫里查詢，對這些房子何時買進，何時漲價，何時賣出，以及買賣前後的差價進行了深入分析。不難看出，最終賺到錢的是來自於當年低價買進、這兩年高價賣出的人。而用於出租的白菜房並沒有賺到錢，賺到的只是「頭疼」。

我說賺到的只是頭疼，或許有很多人不理解，好像周遭的朋友都有投資房，都在賺著錢。而實際上並非如此，為什麼？最主要的原因就是當年一哄而上，貪圖便宜，沒有認真考慮投資是要幹什麼，什麼才是好的投資。

什麼才是好的投資和投資房呢？

對於投資人來說，投資自然追求的是回報，然而，與眾多投資人的想法不同，我認為在亞特蘭大，「投資回報率」並不是一個好的衡量投資房產的指標。「回報率」這個詞在美國很少聽到，只是近些年來隨著國內投資人來美投資才逐漸興起。它來自於近十年來國內的投資與回報的關係，也就是說幾乎沒有這個「率」，乃至是負率，或者被套牢，或者說性價「不」比。相對而言，美國房地產市場是比較成熟的、透明的、沒有暴利的，縱然市場上突然有價值低點，也會瞬間被幸運兒填平，絕大多數人是不會受益的。因此，在美國投資，特別是普通老百姓投資房地產，首先考慮的不應該是所謂的「投資回報率」，應該看的是市場趨勢，是生活環境。尤其針對住家房產投資來說，第一考慮的應該是我所提出的——「投資舒適度」。

什麼是投資舒適度？

我認為投資舒適度是指投資人在一定投資總量的前提下，對收益以及產生收益的運營成本的對比度。收益包括房屋增值、租金、環境的心理滿足感。產生收益的運營成本則廣泛地包括硬性支出，如地稅、房保、貸款支出、物業費、白蟻、維修等，這個好計算；然而更重要的是包括軟性的投入，如時間投入、精力投入等運營時發生的金錢不好計算的部分。投資舒適度越高就越是好的投資或投資房。簡單地講這個度越高表明在同樣收益情況下付出的硬性和軟性成本越低，也就是說投入的金錢少，操心也少。

投資房產過程中的軟性成本往往是投資人經常忽略的。如果認為本著吃苦耐勞的精神就可以解決這個問題，其實是大錯特錯。因為絕大多數人是沒有精力、經驗和能力去操作的，一開始可能還有熱情，到後來卻無法堅持。特別是投資了不合適的房產，房子租給了不良的租客，後期的投入甚至會大於整體的收益。這也正是我所說的「令人歡喜又令人頭疼」的投資房，賺到的不是錢，而是「頭疼」

我們都希望投資舒適度越高越好。但問題是，投資又少，賺錢又多的好事並不存在，「少花錢多辦事」是不可能的。美國亞特蘭大房地產是有規律、有秩序的市場，並且明顯地呈現物以類聚、人以群分的特點。好社區、好學區、好房子一定有適合市場的好價格和租金，租客素質高，後期硬性維修成本低。而低收入區通常是房子破舊，社區差，沒人管理，房子便宜，租金也低，租客素質也低，多數人不會關心房子的維護，租期內的硬性維修投資高，所以投資者永遠不要期望買個便宜房又能租個好價錢。