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投资小白如何开始房地产投资?

-写给地产小白看的,资深地主可以跳过-

想投资房地产,很多人一脸茫然,觉得硅谷房价是天价。想买房,没钱怎么办?看别的地主月月有钱进,又好心动。

囊中羞涩的投资小白也能开始投资房地产?真的假的呀?

我们化整为零来探讨一下。

首先,弄清楚你的投资预算(手里的钱有多少?)

硅谷地区房地产按价位可分为低中高三个段位。2016年开始以来,100万左右的中端房最受大家欢迎。迫于三藩房价压力,东湾的低端房子也比较火爆。

但是别忘了房价越高,购房后需要的维护费,地税(适用于独栋房),物业管理费(适用于公寓/康斗)会相应越高,当然租金(若用于出租赚租金的)也会越高。选合适自己的段位才会游刃有余。

其次,杠杆利器要学会用

想买房,没钱怎么办?

世界上大多数人都没钱。身处信息时代立足硅谷的好处就是没钱可以借钱。美国从中国借了那么多钱,没说什么时候还,还厚着脸一直借。所以想投资买房,贷款是一个非常划得来的选择。

以下分析是说给自己人听的,像万达(几个月前在硅谷现金买了个3000万美元的楼,现金啊)那样的自便。

大家都知道钱是会贬值的(就像某币兑美元去年8月以来一直在贬),眼睁睁的钱就没了。假如10年前贷款100万(20年期)买了一套房子(先不看房子本身的升值问题),由于通货膨胀等问题,10年前的100万购买能力放到今天至少等于400万吧(最少翻了4倍吧)。此20年期间连利息在内一共要还银行200万左右,那是否意味着贷款人从这笔交易中赚了?

对于投资收益率能超过贷款利率的人来说,这就是借用银行的杠杆把利益扩大化了,还款期限越长越好、本金还的越慢越好、越晚还款越好。

古人云:“富人贷款越富,穷人存钱越穷。”

在美国贷款非常容易(以房产本身做抵押物的抵押性贷款),加上美联储考虑到大局而推迟升息,才不到3.5%(30年)的贷款利息,想想还有点小激动呢。

那么问题来了,我不是美国公民,没有绿卡,就拿个旅游签证也能贷款???

Yes!!!美国众多银行开始了各种针对外国人的贷款项目,拿着工资单,信用卡公司出的证明就这么简单。额,利息会高一点点啦。而且有工作签证的话,可以和美国人一样享受3.5%利息。

所以买个100万美元的房子,首付25%,出租整套的话,还完贷款,还可能净赚1500美元租金。

贷款不是还要首付吗,连首付都没有,是不是真的没希望了?

嘘,加到群里,我悄悄告诉你:做FHA loan,只要3.5% 首付嘿嘿如果不介意付点mortgage insurance premium.

首付也没有的话怎么办?

赶紧跟群主daydreamer买bond。

嫌时间太长,考虑两三年内买房的可以考虑REIT,看到回报率之后说不定就不想买房了,直接做REIT长线赚大钱去了。

REITs的核心其实很简单,就是将有固定租金收益的物业资产打包上市证券化,让普通投资人都能投资分享物业的租金和增值收益。

普通房地产投资者往往会认为,在美国所谓的房地产投资也就是购买整栋房屋。但硅谷多处有rent control,出租房的cap rate才5%,那么房地产的投资回报率并不高。

REIT的历史和种类我就不多说了,关键知道它怎么帮你赚钱就行了。REIT收益主要来自于租金的高派息率。只要租金及出租率不出现大的波动,收益都是很稳定的。加上法律规定,REIT每年要将90%的收益分给股东,年平均派息率高达7—8%。特别值得注意的是,REIT基金经营物业所获得的租金收益可以免交所得税,这最大化地增加了REITs的整体收益率。

美国REIT主要投资标的还是办公楼、商业中心、医疗中心这样的非住宅物业。租金收益高而且稳定。你租房子,租客可能会不缴租金,一个学校租用地产,总不会不给钱吧。所以你买了REIT,拥有这个物业的一部分权益,上面这个例子里的学校缴了租金,你立马就会得到钱。回报率大于股票,风险却小于股票。

还不止这些……

1.投资门槛低,因为只是获得物业的一部分权益,所以屌丝也可投几万或十几万。

2.流动性好。REIT都是标准化的权益证书,所以在二级市场很容易出售。一套房子可不容易转手啊,大家都明白的。

3.运作方式:由负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。不用担心当散户被宰,也不用担心当地主操心,更不用担心被骗,因为租金收入、利息收入都是比较透明的,支出方面也有章可循,其他的有法律保障,而且每季都要进行信息披露,因此投资者要预测其收益也会比较准。

(我不是realtor,也不做REIT, 不够想打听利率/做refi和cash out的可以问我。)

本文作者简介:建筑金融双硕士,毕业于世界知名大学。设计作品曾被刊登在Abitare杂志,San Francisco Chronicle等媒体,获过国际小奖,写过设计专栏,当过专业摄影师,在美国加州和欧洲有多处作品。金融方面,兼职于湾区最大贷款经纪公司和某科技私募startup。没事喜欢volunteer和投资房子。

lilyzhang

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本文由【亚特兰大生活网】整理编辑,原文转自daydreamer的投资锦囊袋,若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

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