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房地产的敏感话题:谈谈Dual Agent那些事儿

Dual Agent是什么?

如果一个经纪在同一个房屋买卖交易中,同时代表买卖双方,既代表买家,为买家争取利益;又代表卖家,为卖家争取利益,这就是Dual Agent (Buyer Agent + Seller Agent) 

听起来矛盾吗?事实上因Dual Agent引发的争执屡有发生,一个人如果同时代表买卖双方,通常会有利益冲突,总有一方的利益得不到有效的保护。

但是Dual Agency 有其存在的社会土壤, 也不一定为法律所禁止(每个州的法律不一样)。通常的情形是买家找到卖房经纪,提出要购买其所代理的房屋,卖房经纪因此成为双方的代理,由此产生 Dual Agent 的代理关系。

Often in residential real estate it is: The most common legal arrangement in the business is for a listing agent from one company to represent the seller and a buyer’s agent from another company to represent the buyer in a transaction. The advantage to this scenario is that when negotiations arise or the parties are sending counteroffers back and forth, the two sides have a relatively balanced opportunity to obtain guidance and strategy from their own representative. But dual agency creates relationships with clients and customers that aren’t clear-cut.

 

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看看经纪人协会对经纪人提出的建议:

Avoiding Dual Agency TrapsIn a few states — Colorado, Florida, and Kansas — dual agency is prohibited. This prohibition ensures that the real estate practitioner isn’t put in the difficult position of trying to satisfy both parties and risking that one or both parties may walk away feeling they didn’t receive the focused and thorough representation they expected. That dissatisfaction could lead to legal action, especially if there are problems with the transaction.However, if dual agency is legal in your state and you want to make it a part of your business model, be sure to ensure that both clients are treated fairly.

为了保护买卖双方的利益,保护买卖双方不会因Dual Agency 而受到伤害,地产界对Dual Agency 的操作过程有着严格的规定。具体的规定就是在买卖交易开始时,买方和卖方都要明确地被告知这场交易是Dual Agency, 地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的Dual Agency 代理协议;在交易过程中,除非明确授权,经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

这要求是黑纸白字写得清清楚楚,但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中,既要撮合成交易,又要分别保护买卖双方的利益,谈何容易。因此,有些经验丰富的经纪总是避免出现Dual Agency的情形。

Dual Agent3

那为什么有买家喜欢去找上门,让卖房经纪也做买家的代理人呢?

大多数的情况是买家认为少一个经纪就会省一份佣金,房价也会因此而便宜一些。其实这只是想当然。俗话说”买的不如卖的精”,卖主对市道的了解通常会更透彻些。卖主卖房希望的成交价, 通常会接近市场价格。但到底是高于市场价格还是低于市场价格,第一次买房的买家通常是把握不准的。如果买主认可了卖主的价格,就算减去2,3千元的佣金,到底买的是贵是便宜也都难说,难保买主得到2,3 千元的便宜,还是买得贵了。

因此说来,对第一次买房的买家,最好是在自己的买房经纪的带领下,与卖方打交道。这样更有利于保障自身的利益。

当然,如果自己对房地产市场有足够的了解,在自己没有买方经纪的情况下,直接找到卖方经纪,通过Dual Agent买房,也没有什么不对。这就像是“明知山有虎,偏向虎山行”,自己得有足够的胆识和实力才好。

Dual Agent4

 

摘录一些来自各方代表的Comments

Agent A

哪位直接找过Listing agent又能在砍完价的基础上拿到2.5% discount的请举举手,有几个问题:

第一,你怎么知道经纪把2.5%给你让出来了,你看到经纪和卖主重新签文件把佣金降下来了?你怎么知道现在的价钱就不是原来的市场价或者说就不是原来卖主的心理价位呢?

第二,作为dual agent,你认为你可能期望,卖方经纪hold whole responsibility of buyer agent and do everything as a buyer agent suppose to do, but for NOTHING? 可能吗?房子有那么难卖吗?那么难卖的房子,价钱合理吗?如果价钱合理,listing agent为什么不干脆等其他agent带客人买走呢?既省事又不担责任,何乐而不为?

 

Agent B

我每年也帮人卖不少房子,做卖方经纪,如果处理dual agent的case,能做到不偏不向已经很不容易了。房地产业监管部门收到的投诉,相当一部分是买主投诉dual agent的,我最近两个月还接到两个电话,一位黄姓买主和一位李先生分别向我咨询怎么样投诉他们的dual agent,没别的,无非是给虚假信息,包括历史成交价,房屋本身情况以及合同本身条款,一个买了完全不和要求的房子,孩子不能在希望的学校上学,另一个大概至少多付了四万。我不可能给他们任何建议,因为是违规的,只能给他们监管部门的电话,并要他们找律师咨询.

上个星期一个人打电话给我,说他要下offer买一个70多万的房子,经纪人说是可以上某个学校的,其实根本不是那么回事,我只好把学校的电话给他,说你最好自己问,我不想惹麻烦。

不是不能找dual agent,但前提是你自己了解市场和运作,知道怎么玩这个game,否则还是老老实实找你自己的经纪。

 

Buyer A

抢offer时候更容易得手是真的,但是价格很难低的了,因为卖家知道所有的出价,也知道并同意dual agent。有些买家以为找了Dual Agent就可以省下来buyer agent的commission ?好傻好天真。首先Commission是从最终seller从成交价里面划出固定比例给agent的,如果你能找到Dual agent,并且说服对方把buyer commission返还给你,那你怎么就能相信,he would risk his license and help you for nothing? 那我只能说Good luck for your house hunting.

 

Buyer B

其实付钱买房的是你自己,不是AGENT。AGENT的意见,只能作为你的参考。 而且老实说,买方卖方的AGENT都遵守职业操守的情况下,AGENT的作用是给你意见,帮你把关,帮你获得有关房子的信息,帮你和LIST AGENT/SELLER沟通,最后决定的是你自己。

关于DUAL AGENT, 多数情况下,我觉得这是下策, 特别是,自己缺少房产买卖的知识有限的时候,有自己的BUYER AGENT帮助还是挺大的。实际上很多珍惜自己REPUTATION的LIST AGENT也不太愿意做DUAL AGENT。 往往也只是给你推荐其它的AGENT给你, 这样可以避嫌。

我觉得最好用DUAL AGENT的情况,是一些SHORT SALE的房子。 SELLER其实不在乎最后价格 (当然你的OFFER要足够好,如果太低了,SELLER觉被银行拒绝的可能性大,你也拿不到),只要成交,这和AGENT不谋而合。 当你用LIST AGENT做DUAL AGENT的时候,你最后拿到房子的几率可以大增。 在不违反作为AGENT的职业道德的情况下,他/她会促成交易。

作者: fang88   来源daydreamer的投资锦囊袋【原创】

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房地产的敏感话题:谈谈Dual Agent那些事儿
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